Średnio za mieszkanie w Warszawie płaciliśmy w I kwartale tego roku ponad 464 tys. zł, podczas gdy rok wcześniej - 499 tys. zł. Zatem w ciągu roku przeciętna całkowita cena transakcyjna za lokal zmniejszyła się o ok. 35 tys. zł – wynika z najnowszych danych Centrum AMRON i Związku Banków Polskich.

W Krakowie różnica ta jest jeszcze większa. W pierwszym kwartale ub.r. średnia całkowita cena za lokal wyniosła 428 tys. zł, a w tym roku - 375 tys. zł. W ciągu roku obniżyła się zatem o ponad 50 tys. zł. Z kolei w Białymstoku analitycy AMRON zanotowali w tym czasie spadek o ponad 60 tys. zł, a w Poznaniu przeciętna cena mieszkania zmalała o ponad 40 tys. zł.

Skąd takie różnice? – Spadek średnich cen całkowitych ma dwie podstawowe przyczyny – obniżka stawek za mieszkania oraz zmiana struktury obrotu. Mówiąc wprost: kupujemy nieco mniejsze i tańsze lokale – wyjaśnia Jerzy Ptaszyński, analityk z Centrum AMRON.

Dlaczego mniej

Podobnie uważa Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas: – Ceny całkowite mieszkań są niższe w porównaniu z tymi sprzed roku, ponieważ przedmiotem transakcji są mniejsze lokale. Przeciętna cena metra nie obniżyła się istotnie, ale już cena całkowita – dzięki zmniejszeniu powierzchni lokalu – spadła wyraźnie – ocenia Sztejter. – Firmy deweloperskie widząc, że po kryzysie siła nabywcza ich klientów spadła, proponują coraz mniejsze metraże dla poszczególnych kategorii mieszkań. Przykładowo, typowe sprzedawane obecnie dwa pokoje nie mają już 55 mkw., tylko 40 – 45 mkw. Tańsze oferty, nawet kosztem metrażu, są wybierane z powodu spadku zdolności kredytowej nabywców.

Na rynku warszawskim zdecydowaną większość klientów stać na zakup mieszkania w cenie nieprzekraczającej 300 – 400 tys. zł, przy wykorzystaniu kredytu na 80 proc. wartości nieruchomości.

Paweł Grząbka, prezes zarządu firmy doradczej CEE Property Group, twierdzi, że średnie ceny transakcyjne zaniżają zakupy mieszkań z rynku wtórnego. – Tutaj jest duża nadpodaż. Do sprzedaży lokalu niekiedy dochodzi po roku lub nawet dłuższym czasie od momentu wystawienia oferty. Poza tym jest duże prawdopodobieństwo, że sprzedający właśnie z powodu długiego okresu oczekiwania urealnili swoje oczekiwania. Można powiedzieć, że już powoli zapomnieli, jaką cenę mogli za swoje mieszkanie osiągnąć w okresie boomu – wyjaśnia Grząbka.

Jego zdaniem przecena mieszkań na rynku pierwotnym mogła sięgnąć w ciągu roku najwyżej 5 proc. i miała raczej charakter marketingowy.

Co będzie dalej

Czy w ciągu roku mieszkania mogą jeszcze stanieć? Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson, która jest pośrednikiem i doradcą na rynku nieruchomości, twierdzi, że deweloperzy – szczególnie duzi gracze na rynku – mają jeszcze pewną rezerwę na obniżkę cen w sytuacji, jeśli mieszkania przestaną się sprzedawać w założonym przez nich czasie.

Od 2008 roku obserwujemy tendencję spadkową, jeśli chodzi o ceny lokali nowych i używanych. Można się spodziewać, że ten trend się utrzyma w najbliższym czasie, ale nie liczyłbym na gwałtowne załamanie rynku i duże spadki stawek – dodaje Oleksiak. – Z naszych analiz wynika, że średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjna wynosi dziś 3 – 4 proc.

Paweł Sztejter prognozuje, że w ciągu najbliższego roku można spodziewać się stabilizacji przeciętnych cen mieszkań z możliwością niewielkiego ich spadku. – Ale nie większego niż 5 procent. Należy jednak pamiętać, że obniżka średnich będzie w większym stopniu konsekwencją rosnącego udziału segmentu tańszych mieszkań.

Jerzy Ptaszyński zwraca uwagę, że znaczny wzrost liczby budowanych mieszkań (w 2010 r. w stosunku do 2009 r.) i kolejne ograniczenia popytu (likwidacja lub ograniczenie programu "Rodzina na swoim" i rekomendacje KNF) powinny przyczynić się do umocnienia trendu spadku cen mieszkań.