Duży remont, duży kłopot

Rz: Jakie obowiązki ciążą na osobie planującej zrobić generalny remont w swoim mieszkaniu?

Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w kancelarii BNT Neupert Zamorska & Partnerzy:

Przed rozpoczęciem prac budowlanych w lokalu trzeba dopełnić różnych formalności. Pierwszą grupę będą stanowiły uzgodnienia ze spółdzielnią (gdy jest ona właścicielem budynku) lub wspólnotą mieszkaniową (gdy budynek stanowi współwłasność właścicieli poszczególnych lokali).

Druga – to wymagania wynikające z przepisów prawa budowlanego, które określają, na jakie przedsięwzięcia niezbędne jest uprzednie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub co do których wystarczające będzie zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót. Dodatkowo mogą dojść dalsze wymogi związane np. z koniecznością uzyskania zgody konserwatora zabytków, gdy zmiany budowlane przeprowadzane są w kamienicach objętych ochroną konserwatorską.

Na jakie prace remontowe wykonywane w mieszkaniu nie trzeba mieć ani zgody wspólnoty mieszkaniowej, ani spółdzielni, a które będą już przebudową? Na przykład na wymianę urządzeń sanitarnych nie potrzeba zgody, ale na wymianę całej instalacji wodnej lub elektrycznej w lokalu już tak?

Zakres obowiązków lokatorów jest różny w zależności od statusu budynku. W mieszkaniach spółdzielczych trzeba uzyskiwać zgodę spółdzielni na większość zmian budowlanych, choćby dotyczyły one wyłącznie lokalu, a nie budynku. Przykładowo: zgoda jest zwykle niezbędna na wymianę stolarki okiennej i drzwi balkonowych, przebudowę mieszkania z wyburzaniem ścian, zmiany instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej oraz zadaszenie balkonu. Szczegółowe wytyczne w zakresie konieczności uzgadniania prac budowlanych lub remontowych w budynkach spółdzielczych zawarte są w statutach lub regulaminach danej spółdzielni.

Więcej swobody mają lokatorzy mieszkań własnościowych zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową. W tym przypadku prace budowlano-remontowe prowadzone wyłącznie w obrębie lokalu, nieingerujące w części wspólne budynku, nie wymagają zgłoszeń ani zgód wspólnoty.

Od tej zasady mogą być jednak wyjątki, w szczególności regulamin porządkowy bądź uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą wprowadzać pewne ograniczenia, np. podyktowane chęcią zachowania spójnego wyglądu budynku i widocznych części lokali. Jeżeli remont wpływałby na jakiekolwiek części wspólne budynku, w szczególności klatkę schodową, wspólnota musiałaby wyrazić na niego zgodę. Mogłoby to dotyczyć np. ingerencji w stropy, dach, ściany nośne, piony wodne, kanalizacyjne czy wentylacyjne.

Jak dopełnić formalności, gdy chce się wyburzyć ścianę w mieszkaniu?

Planując wyburzenie ściany w mieszkaniu, trzeba najpierw ustalić, czy jest to jedynie ścianka działowa czy ściana nośna. O ile w pierwszym przypadku można uznać, że zmiana jest możliwa bez zgłoszeń w spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej (możliwe wyjątki) oraz zgłoszeń wymaganych prawem budowlanym, o tyle w drugim przypadku wszystkie formalności powinny być dopełnione. Ściana nośna jest bowiem elementem konstrukcyjnym budynku i wszelkie przebudowy w tym zakresie mogą wpływać na statykę budynku.

Na gruncie prawa budowlanego wyburzenie ściany może być zakwalifikowane do przebudowy, a nie remontu. Remontem jest bowiem wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Przebudowa jest czymś więcej, obejmuje bowiem wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu.

Jakie ma to znaczenie w praktyce?

Praktyczna różnica w zakwalifikowaniu prac jako remontu lub przebudowy sprowadza się do tego, że do przeprowadzania remontu wystarczające jest zgłoszenie zamiaru prowadzenia robót, na przebudowę zaś co do zasady wymagane jest pozwolenie na budowę. Zgłoszenie jest prostszą procedurą, niewiążącą się z wydaniem decyzji, wymagającą jedynie złożenia w urzędzie (u starosty) wniosku z opisem zamierzenia oraz rysunków bądź szkiców. Jeżeli w ciągu 30 dni organ nie zgłosi sprzeciwu, można przystępować do robót.

Więcej formalności wiąże się z pozwoleniem na budowę. W tym przypadku niezbędne jest bowiem złożenie wraz z wnioskiem projektu budowlanego, samo zaś postępowanie kończy się wydaniem decyzji administracyjnej. Do prac można przystąpić dopiero po uzyskaniu przez decyzję waloru ostateczności, czyli gdy nie zostanie od niej wniesione odwołanie np. przez sąsiada.

W praktyce niektóre zmiany trudno jest jednoznacznie zakwalifikować jako remont lub przebudowę. Jeżeli mamy zatem wątpliwości, to nie unikajmy procedur budowlanych w ogóle, jak to robi duża część budujących, lecz dokonajmy przynajmniej zgłoszenia robót budowlanych. W najgorszym razie organ wniesie sprzeciw i zobowiąże nas do uzyskania pozwolenia na budowę.

A czyją zgodę trzeba mieć, gdy chce się zabudować loggię lub zamocować w oknie balkonowym niewielki balkon albo zająć fragment korytarza w budynku wielorodzinnym?

Na zabudowę loggi czy dobudowę balkoniku trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Podobnie na zajęcie korytarza w budynku wielorodzinnym, które się będzie wiązało z wykonaniem trwałych przegród budowlanych np. ściany z drzwiami wejściowymi. Na wszystkie ww. prace trzeba uzyskać także zgodę spółdzielni lub wspólnoty, bowiem ingerują one w części wspólne budynku bądź wpływają na jego wygląd.

Czy zmianę elewacji domu można wykonać bez zgłaszania  prac?

Wszystko zależy od charakteru zmian. Jeżeli tą zmianą miałoby być odmalowanie elewacji lub położenie nowego tynku, to żadnych zgłoszeń dokonywać nie trzeba. Jeżeli chcielibyśmy ocieplić budynek poprzez położenie warstwy styropianu i tynku, to takie prace musiałyby być zgłoszone w starostwie.

Jeżeli jednak ocieplany budynek byłby wyższy niż 12 m, konieczne byłoby uzyskanie pozwolenia na budowę. Dalej idące zmiany w elewacji, np. polegające na wykonaniu nowych otworów okiennych lub balkonu, wymagałyby pozwolenia na budowę.

A gdybyśmy chcieli też wymieniać cały dach?

Na zmiany dachu kwalifikowane jako remont, tj. polegające na położeniu nowego pokrycia dachowego przy zachowaniu dotychczasowego kształtu dachu, wystarczyłoby zgłoszenie. Wymiana dachu połączona ze zmianą kształtu, nachylenia, rozmiarów dachu wymagałaby jednak pozwolenia na budowę.

Warto wiedzieć: kara za samowolę

Na jakie kary muszą być przygotowane osoby, które wykonały samowolne przebudowy w ramach prac remontowych czy modernizacyjnych?

• Prace budowlane wykonane bez ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu wobec zgłoszenia stanowią samowolę budowlaną.

• Jeżeli prace wiązały się ze wzniesieniem nowego obiektu, np. dobudówki do domu jednorodzinnego, najdalej idącą konsekwencją jest zarządzenie rozbiórki obiektu.

• Jeżeli roboty polegały na remoncie lub innych pracach modernizacyjnych, Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wstrzymuje prace postanowieniem, nakazuje wykonanie ich inwentaryzacji, uzyskanie ocen technicznych lub ekspertyz oraz pozwolenia na budowę.

• Gdy obiekt lub zmiany budowlane mogą być zalegalizowane, gdyż nie kolidują z przepisami techniczno-budowlanymi i uwarunkowaniami zagospodarowania przestrzennego, organ ustala opłatę legalizacyjną, której wysokość uzależniona jest od kategorii obiektu budowlanego.

Warto wiedzieć: kiedy zgłoszenie

• Do prac budowlanych można przystąpić dopiero, gdy dysponujemy ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę.

• Jedynie drobniejsze prace można przeprowadzić na podstawie zgłoszenia.

• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity z 2010 r., DzU 243, poz. 1623) w art. 29 zawiera wykaz przedsięwzięć budowlanych, dla których zgłoszenie jest wystarczające oraz prac, które nie wymagają ani zgłoszenia, ani pozwolenia na budowę.