Deweloperzy mają budować pod wynajem

Ministerstwo Infrastruktury planuje stworzyć nowy rodzaj budownictwa czynszowego.

– Wiele rodzin w Polsce zarabia za mało, by bank udzielił im kredytu mieszkaniowego – mówi Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury. – Chcemy stworzyć im możliwość uzyskania mieszkania. Ministerstwo przygotowało założenia do projektu ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych [pdf, 1 MB].

Co się proponuje

– Inwestorzy będą budować za środki własne (lub pożyczone) mieszkania pod wynajem. Mogą to być: deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego itd. Domy mają powstawać na gruntach inwestorów lub dostarczonych nieodpłatnie i dobrowolnie przez gminy – tłumaczy minister Styczeń.

Pieniądze będą mogli budujący pozyskać także od najemców. Ci partycypowaliby w kosztach budowy mieszkania maksymalnie do 50 proc. (wysokość ich udziału ma zależeć od decyzji wynajmującego). Najemcą mógłby zostać każdy, kto wniesie wymagany wkład. Bez znaczenia będzie to, czy ma już tytuł prawny do lokalu oraz czy jest biedny czy bogaty.

Kredyt zaciągnięty na budowę będzie spłacany w czynszu (maksymalny okres to 30 lat). Lokator uzyska w zamian prawo wykupienia zajmowanego mieszkania na własność, ale dopiero po spłaceniu kredytu.

Inwestor będzie budował tylko na gruntach, do których uzyska prawo własności albo których jest użytkownikiem wieczystym. Niezbędne będzie także ważne pozwolenie na budowę. Z każdym przyszłym najemcą najpierw będzie zawierał umowę przedwstępną, a po wybudowaniu lokalu – umowę docelową.

Prawa lokatora ma chronić wpis jego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja

Gdyby w trakcie najmu chciał zrezygnować, otrzyma zwrot zwaloryzowanej partycypacji.

W trakcie trwania najmu lokator będzie płacił czynsz, który ma być ustalany na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, i niezależnie od tego ratę kredytu. Ustawa ta będzie go także chronić przed eksmisją.

Po spłacie kredytu właściciel przeniesie na niego własność mieszkania nie później niż w ciągu trzech miesięcy od tej daty.

Ministerstwo chce także zabezpieczyć najemcę na wypadek upadłości dewelopera. Gdyby do tego doszło, zainteresowany stanie się współwłaścicielem mieszkania. Najem będzie przechodził na członków rodziny, tzn. będą mogli wstąpić w stosunek najmu w zamian za zmarłego najemcę.

W tej chwili dla osób, których nie stać na kredyt, możliwości kupna mieszkania są znikome. Są wprawdzie towarzystwa budownictwa społecznego, które budują pod wynajem, ale inwestowały one za kredyty dotowane przez państwo, a z tych się ono wycofuje. Tak samo jest z kredytami na mieszkania lokatorskie budowane przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Od jakiegoś czasu państwo pompuje pieniądze w kredyty na własne M (program „Rodzina na swoim") dla rodzin i samotnie wychowujących dziecko. Jest to jedyna obecnie pomoc państwa, ale i z tego programu chce się ono wycofać. Wnioski w sprawie jego udzielenia będzie można składać do końca 2012 r. W tej chwili trwają prace w Sejmie nad przepisami, które wygaszają ten program kredytowania (zajmuje się nimi Senat). Nowym sposobem na zdobycie mieszkania mają być właśnie SGM. Podobne rozwiązania funkcjonują w innych państwach.

Plusy i minusy

Polski Związek Firm Deweloperskich na razie jest nastawiony sceptycznie.

– Budownictwo czynszowe króluje w innych krajach unijnych, takich jak Niemcy. W Polsce bez zmiany przepisów nie ma szans na jego rozwój – uważa Zbigniew Malisz, dyrektor ZFD.

Chodzi przede wszystkim o osłabienie ochrony najemców przed eksmisją. Obecne przepisy – w jego ocenie – są niekorzystne dla inwestorów, tak samo jest w wypadku tego projektu. Poza tym, według niego, żadna gmina nie będzie chciała dawać gruntu za darmo. – Gminom każe się ograniczać deficyt budżetowy, a przecież taka ziemia to majątek, który można sprzedać i mieć dochód – wyjaśnia.

Mniej krytyczny jest Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich. – Sądzę, że znajdą się gminy, które będą chciały przekazać grunty deweloperom, widząc w tym korzyść, np. w postaci podatku lub zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności.

etap legislacyjny: konsultacje społeczne

Jak to wygląda w innych krajach

Wielka Brytania

– istnieje tzw. własność częściowa (shared ownership). Polega ona na wykupieniu udziału w wynajmowanym mieszkaniu (minimum 25 proc.) i płaceniu czynszu jedynie za część niewykupioną. Z czasem można wykupić pozostałe części i stać się właścicielem lokalu.

Finlandia

– system przypomina polską partycypację w TBS, a polega na wykupie 15 proc. mieszkania w zasobie społecznych mieszkań czynszowych i wynajmowaniu pozostałych 85 proc. (tzw. asuisoikeus asuminien). W wypadku tych mieszkań trzeba spełnić kryterium dochodowe i nie mieć tytułu prawnego do innego lokalu.

Holandia

– rozdzielono własność mieszkania i części wspólnych budynku (tzw. koophuur). Rodzina staje się właścicielem mieszkania, a lokatorem budynku (części wspólnych).

Czytaj też: