Głód mieszkań nie maleje

Przeludnione lokale, zadłużenia czynszowe, kiepski stan gminnych bloków. Wielu Polaków wciąż żyje źle i ciasno.

Aktualizacja: 14.03.2019 19:08 Publikacja: 14.03.2019 18:43

Z problemem dostępności mieszkań borykają się głównie miasta

Z problemem dostępności mieszkań borykają się głównie miasta

Foto: AdobeStock

Polska jest w czołówce krajów Unii, w których ludność mieszka w przeludnionych nieruchomościach (41 proc.). Gorzej jest w Serbii, Macedonii, Chorwacji, Rumunii, na Łotwie i w Bułgarii – wynika z raportu Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR), który „Nieruchomości" publikują pierwsze.

– W porównaniu z krajami strefy euro w Polsce w warunkach przeludnienia żyje cztery razy więcej osób – mówi Karol Janas, kierownik Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR. – 336,9 tys. mieszkań w miastach jest bez łazienki, a 89,4 tys. nie ma wody.

Długie kolejki

Tymczasem, jak wynika z analiz IRMiR, większość miast zmniejsza zasoby mieszkaniowe (65 proc.), choć potrzeby nie maleją. W 1990 r. było w Polsce 1980,3 tys. mieszkań, co stanowiło 16,7 proc. całego zasobu mieszkaniowego. W 2016 r. liczba lokali spadła do 868,5 tys. (6,1 proc.).

To, jak tłumaczy Karol Janas, efekt sukcesywnej prywatyzacji, wyłączania lokali z użytkowania z powodu złego stanu technicznego. Swoje robi też małe tempo pozyskiwania nowych mieszkań. Udział nowo wybudowanych lokali gminnych w 2016 r. stanowił zaledwie 1,3 proc. wszystkich oddanych do użytku lokali. To kropla w morzu potrzeb.

Rynek jest wprawdzie zalany osiedlami deweloperskimi, ale na ich zakup mogą sobie pozwolić tylko lepiej zarabiający. Reszta potrzebuje tańszego dachu nad głową.

A budownictwo komunalne mocno kuleje. – W 2016 r. gminy w całej Polsce oddały do użytku 1746 nowych mieszkań komunalnych, podczas gdy w kolejce czekało 158,9 tys. osób – podaje Karol Janas. – Mówiąc w uproszczeniu, oddane w 2016 r. lokale mogły zaspokoić 1,1 proc. potrzeb – dodaje.

Autorzy raportu zwracają także uwagę na standard gminnych nieruchomości. Średnio 17 proc. budynków komunalnych jest w złym stanie technicznym.

Samorządy często nie remontują bloków, bo nie mają za co. – Na poprawę warunków mieszkaniowych nie pozwalają nieekonomiczne czynsze. Stawki najmu są średnio niemal dwukrotnie za małe, aby pokryć koszty chociaż najważniejszych remontów – zwraca uwagę ekspert Obserwatorium Polityki Miejskiej.

Niewygórowane stawki najmu wcale nie oznaczają, że wszyscy najemcy komunalni chętnie płacą za lokal. Niektórzy nie są w stanie, inni nie chcą, wychodząc z założenia, że miasto ich za drzwi nie wyrzuci. Zadłużenie czynszowe wynosi w sumie 4,06 mld zł, z czego na duże miasta przypada 3,09 mld zł (stan na rok 2016).

– Kwota ta pozwoliłaby podwoić liczbę wybudowanych w ostatniej dekadzie gminnych mieszkań. Średnie zadłużenie na jeden lokal komunalny wynosi 2287,03 zł – podaje Karol Janas.

Nic więc dziwnego, że gminy nie palą się do gruntownych remontów budynków. Spośród analizowanych 669 miast takich prac w ogóle nie podjęło 306. Nie więcej niż 1 proc. lokali wyremontowano w 122 ośrodkach.

Eksperci IRMiR zwracają też uwagę na pustostany. Na koniec grudnia 2016 r. w Polsce było 120,7 tys. mieszkań niezamieszkanych, z czego 49,5 tys. – w budynkach gmin. Najwięcej pustostanów w 2016 r. było w Warszawie (8,9 tys. – 10,5 proc. gminnych zasobów), Łodzi (7,0 tys. – 14 proc. zasobów), we Wrocławiu (1,8 tys. – 5,6 proc.), w Katowicach (1,8 tys. – 11 proc.), Bytomiu (1,5 tys. – 11,1 proc.) i Szczecinie (1,3 tys. – 6,7 proc.).

Autorzy raportu wskazują też na lokale socjalne. – Wiele miast zamiast stopniowo zwiększać ich liczbę, woli co roku wypłacać odszkodowania za niedostarczenie lokalu – podkreślają. – W 2016 r. 29 największych miast wydało na to 34 mln zł.

Najwięcej mieszkań socjalnych przybyło w Lublinie (727), Krakowie (644) i Warszawie (530). Stosunkowo duże wzrosty odnotowano też w małych miastach. W Przasnyszu powstało 116 takich lokali, w Bystrzycy Kłodzkiej – 70, w Świdwinie – 69.

Zdaniem ekspertów IRMiR władze samorządowe powinny zracjonalizować politykę czynszową, tak aby opłaty za lokale pozwoliły utrzymać budynki w dobrym stanie.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że politykę mieszkaniową samorządów najlepiej rozpatrywać przez pryzmat wyników, a nie planów. A wyniki są, jakie są. W 2010 r. na przykład oddano ponad 3,4 tys. gminnych mieszkań, w 2011 – 2,5 tys., w 2017 – 1,7 tys., a w 2018 – ponad 1,8 tys.

– Przy takiej skali nowego budownictwa deficyt gminnych mieszkań może się utrzymać jeszcze długie lata – podkreśla Prajsnar. – Pod koniec 2017 r. na wynajem lokum od gminy czekało ponad 154,1 tys. gospodarstw domowych. Aż 90,3 tys. stało w kolejce po lokal socjalny. Do tego dochodzi zadłużenie lokatorów. Wszystko to tworzy mało optymistyczny obraz.

Rewitalizacje i TBS

Samorządy zapewniają, że robią, co mogą. Marcin Masłowski z łódzkiego urzędu podkreśla, że Łódź jest największym kamienicznikiem w kraju. – Gminny zasób jest bardzo stary, jeszcze przedwojenny – mówi. – Po wojnie komuniści upychali w budynkach robotników przemysłu włókienniczego. Kamienice się sypały. Niszczały także wtedy, gdy przemysł upadł. W 2010 r. sporządziliśmy raport na temat stanu naszych budynków. Okazało się, że ponad 70 proc. z nich jest w stanie złym lub bardzo złym.

Łódź przystąpiła do intensywnych remontów. – W ciągu kilku lat w ramach programu „Mia100 kamienic" wyremontowaliśmy ponad 200 budynków, wydając na to kilkaset milionów złotych – mówi Masłowski. – Ratujemy wszystkie kamienice, które daje się ratować. Dzięki ustawie rewitalizacyjnej teraz modernizujemy całe kwartały miasta – budynki, ulice, chodniki. Wydamy na to w najbliższych latach ponad 1 mld zł. Budujemy też nowe bloki z WTBS. Dajemy ziemię, a w zamian dostajemy pewną pulę mieszkań. Już planujemy inwestycje w kolejnej perspektywie unijnej. Program rewitalizacji będzie kontynuowany.

Dużym placem budowy jest Wałbrzych. – W ciągu czterech lat wybudowaliśmy kilkaset mieszkań – mówi „Rzeczpospolitej" Roman Szełemej, prezydent Wałbrzycha. Miasto musi zapewnić lokale mieszkańcom wychodzącym z budynków, które są rozbierane z powodu szkód górniczych. Nowe mieszkania powstają m.in. w ramach programów preferencyjnych kredytów BGK i Mieszkania+.

– Rewitalizujemy też kamienice, zmieniamy funkcje budynków. W obiekty mieszkalne zamieniają się na przykład szkoły – mówi prezydent. Wałbrzych na programy rewitalizacji dostał też kredyt z Europejskiego Banku Inwestycyjnego.

Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu