klient kontra deweloper

Z czego najczęściej są niezadowoleni klienci deweloperów? Proszę o przykłady powodów konfliktów?

Magdalena Zienkiewicz: Jednym z najczęstszych powodów niezadowolenia klientów firm deweloperskich są opóźnienia w realizacji inwestycji i przekazywaniu lokali. W efekcie opóźnień klienci często ponoszą dodatkowe koszty w postaci wydłużenia okresu ubezpieczenia kredytu mieszkaniowego albo wynajmu mieszkania.

Opóźnienia mogą oczywiście być podstawą dochodzenia roszczeń odszkodowawczych względem deweloperów. Najlepszym jednak rozwiązaniem jest uregulowanie skutków ewentualnych opóźnień dewelopera już w umowie przedwstępnej, przewidując np. obowiązek zapłaty kary umownej.

Natomiast po zakończeniu inwestycji konflikty pojawiają się na tle otoczenia i wyglądu nieruchomości, który nie zawsze odpowiada specyfikacji lub wcześniejszym wizualizacjom przedstawianym nabywcy. Zastrzeżenia kupujących często również budzą stan wykończenia inwestycji i wady budynku. Szczególnie kłopotliwe jest usuwanie wad dotyczących części wspólnych budynku.

W tym przypadku istnieją wątpliwości prawne co do tego, kto powinien występować z roszczeniami o ich usunięcie – wspólnota mieszkaniowa czy właściciele – oraz kiedy rozpoczyna i kończy swój bieg okres gwarancji i rękojmi. Kwestia ta nie jest wprost uregulowana, więc w praktyce często wady są usuwane na koszt wspólnoty mieszkaniowej ku niezadowoleniu mieszkańców.

W praktyce w celu umożliwienia wspólnocie mieszkaniowej dochodzenia w imieniu wszystkich właścicieli lokali praw z rękojmi i gwarancji udzielonych przez sprzedającego kupującym, właściciele dokonują cesji tych uprawnień na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Nabywcy mieszkań często też nie chcą narzuconego zarządcy nieruchomości...

W umowach deweloperskich oraz sprzedaży mieszkań znajdują się zwykle postanowienia mające zagwarantować zarząd wybranej przez firmę deweloperską spółce. Często zarządcy desygnowani przez dewelopera są posądzani o stronniczość przy konfliktach w sprawie usuwania wad czy dokończenia niewybudowanych elementów infrastruktury.

Odwołanie zarządcy, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, wymaga podjęcia uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza, co niekiedy bywa trudne, gdyż zainteresowany w utrzymaniu zarządu deweloper, który nie sprzedał wszystkich lokali, posiada nadal znaczną ilość głosów na zebraniu.

A jakie zachowania klientów są kłopotliwe dla deweloperów, na co narzekają?

Newralgicznym punktem jest na pewno etap zawierania umowy i ewentualne problemy ze zdolnością kredytową nabywców. Klienci przed zawarciem wiążącej umowy zazwyczaj potrzebują dodatkowego czasu na potwierdzenie w banku, iż spełniają warunki otrzymania kredytu na sfinansowanie nabycia.

Ponadto dla deweloperów najbardziej kłopotliwe są opóźnienia nabywców w płatnościach rat ceny, zgodnie z załączanymi zazwyczaj do umowy przedwstępnej harmonogramami płatności. Problemem bywają również odmowy odbioru lokali przez kupujących w związku ze sporami co do poprawności ich wykończenia lub sposobu usunięcia wad i usterek.

Jakie błędy w umowach o wybudowanie i sprzedaż mieszkania na rynku pierwotnym są najczęściej popełniane i do jakich sporów mogą prowadzić?

Błędem często spotykanym jest stosowanie klauzul umownych wpisanych do rejestru klauzul niedozwolonych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Takie klauzule co do zasady nie wiążą kupującego. Dotyczą one m.in. możliwości zmiany ceny ostatecznej lokalu (na przykład z powodu wzrostu stawki VAT albo ustalenia rzeczywistej powierzchni po dokonaniu pomiarów powykonawczych) przy jednoczesnym braku zapewnienia kupującemu prawa odstąpienia od umowy bądź nadmiernego ograniczenia ustawowego prawa nabywcy do odstąpienia od umowy.

Błędem najbardziej kłopotliwym jest zawieranie umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokalu w zwykłej formie pisemnej. Należy pamiętać, że w formie pisemnej możliwe jest jedynie zawieranie umów przedwstępnych zobowiązujących do zawarcia umowy sprzedaży, a nie zobowiązujących do przeniesienia własności.

Trzeba pamiętać, że także zawarcie w formie pisemnej umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie jest dobrym rozwiązaniem, gdyż daje ona słabszą ochronę kupującemu niż forma aktu notarialnego. W przypadku niewywiązania się przez dewelopera z obowiązku ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży nabywca będący stroną umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej może jedynie żądać odszkodowania, i to w ograniczonym zakresie.

Czyli zawarcie umowy przedwstępnej o budowę mieszkania z deweloperem aktem notarialnym to zawsze dobre posunięcie?

Jak najbardziej, w szczególności jeżeli umowa przedwstępna przewiduje jakiekolwiek płatności przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu i przeniesieniem własności na nabywcę. Po wejściu w życie nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego wszystkie umowy deweloperskie będą musiały być zawierane w formie aktu notarialnego, natomiast obecnie praktyka jest różna.

Podstawowym skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest możliwość dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej przed sądem, w przypadku gdyby deweloper uchylał się od tego obowiązku. Innymi słowy, mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, możemy zmusić dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży na naszą rzecz przed sądem.

Wyrok zastępuje oświadczenie woli dewelopera. Natomiast umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej nie pozwala na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie sądowym. W przypadku uchylania się dewelopera od zawarcia umowy ostatecznej możemy jedynie dochodzić odszkodowania.

Należy również pamiętać, że umowa deweloperska zawarta w formie aktu notarialnego może stanowić podstawę wpisu roszczeń z niej wynikających do działu III księgi wieczystej, co również stanowi zabezpieczenie interesów nabywcy.

W czym pomaga wpisanie roszczenia do księgi wieczystej w związku z zawarciem takiej umowy?

W wyniku ujawnienia roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w księdze wieczystej staje się ono skuteczne wobec osób trzecich. Wpis do księgi wieczystej zabezpiecza np. przed sprzedażą tego lokalu innym osobom, a także wzmacnia nieco pozycję nabywcy w postępowaniu upadłościowym.

Wpis roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży dotyczy konkretnego lokalu i nie ma wpływu na prawa do innych lokali. Np. nie stanowi przeszkody do udzielenia kredytu w celu sfinansowania nabycia innego lokalu.

Co zrobić, gdy zapłaciłeś deweloperowi za dom, a wykonawca nie dostał wynagrodzenia, więc od ciebie żąda pieniędzy – szersza wersja poradnika: www.rp.pl/nieruchomosci

CV

Magdalena Zienkiewicz, radca prawny, partner w kancelarii WKB Wierciński Kwieciński Baehr. Specjalizuje się w prawie obrotu nieruchomościami, prawie planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz prawie budowlanym. Doradza w kwestiach dotyczących nabywania nieruchomości, lokalizacji inwestycji oraz zawierania umów z projektantami oraz wykonawcami inwestycji budowlanych.

Idealna umowa klient – deweloper

Zapłaciłeś deweloperowi, ale ten nie zapłacił wykonawcy

Co zrobić, jeśli kupujemy od dewelopera dom jednorodzinny, wpłaciliśmy należność za dom, a tu się okazuje, że wykonawca zgłasza się z roszczeniem, że nie dostał pieniędzy, i wpisuje je do księgi wieczystej nieruchomości.

– Co do zasady w praktyce sprzedający jest zobowiązany do sprzedaży domu w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem oczywiście obciążeń, na które kupujący wyraził zgodę w umowie przedwstępnej (tj. np. służebności na rzecz dostawców mediów).

– Jeżeli więc sprzedający nie jest w stanie wywiązać się z powyższego obowiązku, tj. w księdze wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości jest wpisana hipoteka, co do której sprzedający nie dostarczy przy podpisaniu umowy ostatecznej odpowiedniego oświadczenia beneficjenta takiego zabezpieczenia zezwalającego na jej wykreślenie, wówczas kupujący może odstąpić od zawarcia umowy i żądać zwrotu zapłaconej już części ceny.

– Przed nabyciem obciążonej nieruchomości konieczne jest uzyskanie odpowiedniego oświadczenia o zwolnieniu nieruchomości spod obciążenia hipotecznego, w przeciwnym razie dojdzie do nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką. W takiej sytuacji nabywca staje się dłużnikiem rzeczowym.