na jakie domy nas stać

W tym roku w Polsce 25 tys. inwestorów indywidualnych rozpoczęło budowę domów. Ale pozwoleń na budowę ubywa – o 5 proc. r/r. Czas przygotowań do inwestycji to dziś 14 miesięcy, a same prace budowlane zajmują 22 miesiące. Tak wynika z badania wykonanego na zlecenie firmy Xella Polska, producenta materiałów budowlanych.

Okazuje się także, że inwestor domu ma zazwyczaj 31 – 40 lat, jest dobrze wykształcony, ma na utrzymaniu jedno lub dwoje dzieci. Przeważająca większość inwestorów indywidualnych stawia domy wolno stojące w technologii murowanej. Niemal dwie trzecie – według projektu gotowego.

Z badań wynika też, że najczęściej powstają budynki parterowe z użytkowym poddaszem (71 proc.), dużo rzadziej domy piętrowe (18 proc.) czy też parterowe bez użytkowego poddasza (11 proc.).

Inwestorzy nie decydują się raczej na posiadanie piwnicy, ze względu na dodatkowe koszty inwestycji. Tylko 16 proc. ją ma.

Największą trudnością do pokonania podczas budowy domu są bowiem finanse i formalności. Na uzyskanie pozwolenia na budowę i dopełnienie wszystkich kwestii formalnych wskazuje niemal połowa badanych (45 proc.), a zdobycie funduszy na budowę – 42 proc.

Kogo stać dziś na dom? – Inwestują albo 30-latkowie będący na początku kariery, albo osoby po 50-tce, które chcą wyprowadzić się z miasta na emeryturze. Pierwsza grupa buduje za kredyt i stosunkowo szybko, druga – zwykle za oszczędności – mówi Małgorzata Smogór, ekspertka budowy Silka Ytong z firmy Akami.

Zwraca uwagę, że o ile w latach 2007 – 2009 wiele osób zadłużało się na 100 proc. wartości nieruchomości, na jak najdłużej, teraz inwestorzy wolą zebrać choć 20 proc. wkładu własnego, często przy pomocy rodziny, i zadłużyć się na 15 – 20, a nie 30 lat.

– Znają bowiem historie znajomych, którzy – wykorzystując maksymalnie zdolność kredytową – zadłużali się w latach 2007 – 2009, a teraz nie stać ich ani na płacenie rat, ani na dokończenie domu. Dlatego na rynku pojawiło się na sprzedaż wiele domów w stanie surowym zamkniętym lub nawet otwartym. Ich inwestorzy albo stracili pracę, albo zmniejszyły się im zarobki i nie są w stanie doprowadzić do końca budowy – mówi Małgorzata Smogór.

Z obserwacji doradców na rynku budowlanym wynika, że przeciętnie budynek jednorodzinny jest dziś o 50 mkw. mniejszy niż 2009 r.

– Jeśli i tak to za mało, aby inwestorowi wystarczyło zdolności kredytowej, to wstrzymuje się z budową, i czeka na lepsze czasy, czyli poprawę swojej sytuacji finansowej. To mądrzejsze niż postawienie murów i patrzenie jak budynek niedokończony niszczeje. A nie brakuje takich przypadków – opowiada przedstawicielka Akami.

Z danych firmy Xella wynika, że budowy prawie 30 tys. domów jednorodzinnych nadal nie rozpoczęto, choć mają ważne pozwolenia na prowadzenie prac (wydane od maja 2008 r. do kwietnia br.) Część osób wybiera projekt domu, stara się o pozwolenie na budowę, potem geodeta wytycza budynek, pojawia się wpis w dzienniku budowy, a następnie prace są zawieszane, bo brakuje finansowania. Nawet na trzy lata, bo to maksymalna przerwa między wymaganymi prawem wpisami w dzienniku budowy.

Marcin Krzyżosiak, praktyk z wieloletnim doświadczeniem w budownictwie jednorodzinnym, ekspert portalu Domowy.pl przyznaje, że na rynku domów widać zastój i wyczekiwanie na poprawę sytuacji. – Klienci mają kłopoty z uzyskaniem kredytów na budowę –  mówi. Podkreśla, że już od pewnego czasu inwestorzy poszukują projektów domów 110 – 130 mkw., gdy trzy lata temu 150 – 170 mkw.

– Natomiast całkiem nowym zjawiskiem jest budowanie domów jednorodzinnych 80 – 90-metrowych. Pięć lat temu było to nie do pomyślenia. Tak małe stawiano domy letniskowe. Dziś coraz więcej osób szuka takich projektów. Im skromniejszy budynek, tym lepiej. Inwestorzy nie chcą rozrzeźbionych dachów, lukarn. Chcą oszczędzać i na etapie wykonania, i potem eksploatacji budynku – mówi Marcin Krzyżosiak.

Koszt wybudowania 1 mkw. budynku jednorodzinnego w systemie gospodarczym, pod klucz, w zwykłym standardzie (bez włoskich płytek i egzotycznych parkietów) to 2,5 tys. zł, liczone po powierzchni podłogi. Jeśli mamy wykonawcę na całość budynku, wtedy koszt wynosi 3 – 4 tys. zł za mkw.

Warunki kredytowania

Banki chętniej pożyczą na mieszkanie niż na dom

? Finansowanie budowy domu, szczególnie systemem gospodarczym, to dla banku większe ryzyko niż w przypadku kupna mieszkania.

? Czasem bank będzie wymagał, by budowę prowadził generalny wykonawca. Jeśli klient będzie chciał prowadzić prace systemem gospodarczym, bank zgodzi się na to pod warunkiem min. 30-proc. stanu zaawansowania robót.

? Bank, który pożyczy na budowę domu, będzie też chciał nadzorować postęp prac. Może to robić poprzez inspekcje (nawet cztery razy w trakcie całego okresu budowy), których koszt może wynosić nawet kilkaset złotych.

? Niektóre banki jako dowodu ukończenia danego etapu prac wymagają tylko zdjęć z budowy dostarczonych przez kredytobiorcę.

? Bank może określić w umowie sposób rozliczania pożyczonych pieniędzy. Często wymaga przedstawienia faktur poświadczających zakup materiałów budowlanych. Bez ich dostarczenia bank nie uruchomi kolejnej transzy kredytu.

? Przy wyborze oferty finansowania trzeba wziąć pod uwagę nie tylko standardowe parametry, takie jak oprocentowanie, prowizję czy okres kredytowania, ale także karencję w spłacie kredytu, czyli okres przeznaczony na zakończenie budowy.

Opinia:

Cezary Szeszuła, prezes firmy Xella Polska