Będą obniżki cen mieszkań

Z danych systemu Amron (działającego przy Związku Banków Polskich) wynika, że w pierwszym kwartale 2006 roku, gdy na rynku nieruchomości panowała równowaga, średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania w Warszawie wynosiła 5,1 tys. zł. Dwa lata później, gdy był szczyt boomu, przeciętnie płaciliśmy za 1 mkw. w stolicy 8,7 tys. zł (na rynku pierwotnym i wtórnym). Stawki wywoławcze często przekraczały jednak kilkanaście tysięcy złotych za 1 mkw. W ciągu dwóch lat przeciętna cena 1 mkw. mieszkania w stolicy wzrosła o 3,6 tys. zł – do 8,7 tys. zł za 1 mkw. w 2008 r., a inwestorów nie brakowało. W 2010 r. – dwa lata po boomie – cena transakcyjna 1 mkw. lokalu w stolicy wynosiła już prawie 8,2 tys. zł. Dziś jest to ok. 7,5 tys. zł za 1 mkw.

Proporcje wzrostu cen w innych dużych miastach były podobne. Na przykład w Poznaniu z 3,5 tys. zł za 1 mkw. w 2006 roku ceny transakcyjne mieszkań poszły w górę do 6,3 tys. zł w ciągu dwóch lat, a teraz oscylują wokół 5,2 tys. zł za 1 mkw.

Co będzie dalej? Odkładający inwestycje we własne M na lepsze czasy liczą, że za rok lub dwa wrócimy do cen sprzed tzw. bańki cenowej. Natomiast ci, którzy kupili mieszkania na tzw. górce, zastanawiają się, o ile jeszcze ceny mogą spaść i czy to nie spowoduje, że wartość ich nieruchomości będzie niższa niż kredyt zaciągnięty na jej kupno. Analitycy są niemal zgodni w prognozach: mieszkania będą tanieć, ale o tak niskich stawkach jak przed boomem nie ma mowy.

– Powrót do cen sprzed fazy szybkiego wzrostu nie wydaje się możliwy. Od 2006 roku mieliśmy bowiem – oprócz bańki cenowej – także naturalny, związany z inflacją wzrost cen. Możliwy jest natomiast powrót do długoterminowego trendu, który wyznaczają przede wszystkim relacje cen do dochodów w dłuższej perspektywie i relacje podaży do popytu w perspektywie krótszej –  tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku w firmie doradczej Reas. Podkreśla, że popyt zależy przede wszystkim od skali kredytowania hipotecznego, a tu widać tendencję malejącą.

Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, przyznaje, że trwa korekta cen w dół i może tak być jeszcze przez kilkanaście miesięcy. – Do końca tego roku ceny mogą spaść o 5 – 6 proc. – prognozuje. – Przy braku jakichś nadzwyczajnych okoliczności najbardziej prawdopodobnym terminem początku ożywienia może być już druga połowa 2013 roku lub przełom lat 2013 – 2014. Do tego czasu ceny mieszkań będą się jeszcze obniżyć od kilku do kilkunastu procent. Jednak spadków do poziomów sprzed boomu nie oczekujemy, chyba że w polskiej gospodarce wydarzy się tzw. scenariusz hiszpański.

Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson (która jest pośrednikiem i doradcą na rynku nieruchomości) mówi, że powrót do cen mieszkań sprzed tzw. bańki cenowej jest mało prawdopodobny, choć stawki transakcyjne będą coraz niższe. Deweloperzy nie będą jednak ogłaszać totalnych obniżek czy wyprzedaży, by nie psuć rynku, tylko w promocjach będą oferować tańsze lokale.

– Przewidujemy, że ceny na rynku pierwotnym mogą jeszcze spaść o kilka procent w najbliższym czasie. Firmy będą dodawać do mieszkań garaże czy komórki, aby obniżyć cenę za całość – wyjaśnia Skoczeń. Jego zdaniem najlepsze ceny będą miały lokale w najnowszych inwestycjach, które firma w przedsprzedaży zaoferuje taniej.

Magdalena Zając, analityk w firmie doradczej redNet Property Group, prognozuje utrzymanie tendencji spadkowej cen mieszkań. Jej zdaniem obniżki nie powinny być wyższe niż 1 – 3 proc. w skali roku.

Analitycy podkreślają, że do większych spadków cen na rynku nieruchomości mogą prowadzić coraz trudniej dostępne i drożejące kredyty w złotym, rosnące bezrobocie, brak państwowego programu wsparcia dla kupujących pierwsze M oraz przekonanie wielu klientów, że będzie jeszcze taniej.

Podyskutuj z nami na Facebooku

www.facebook.com/ekonomia Czy kupiłbyś dziś mieszkanie na własne potrzeby, czy zaczekał na dalsze obniżki cen?

Do sporych obniżek doszło w maju

Spadają i ceny wywoławcze, i transakcyjne mieszkań z drugiej ręki. – Oczekiwania korekt stawek nadal są bardzo duże. Kupowane mieszkania są coraz tańsze, co wynika zarówno z większej elastyczności sprzedających, jak i z coraz niższego standardu nabywanych lokali – tłumaczy Marcin Jańczuk z firmy Metrohouse & Partnerzy. Jego zdaniem spadki cen w ostatnich tygodniach wydają się zaskakująco wysokie, tym bardziej że jeszcze w kwietniu nie było wyraźnych sygnałów, które dawałyby podstawy do oczekiwania tak istotnych obniżek w maju. Tymczasem w przypadku cen mieszkań w Poznaniu różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosiła w tym czasie 5,6 proc. Drugim miastem, w którym stawki transakcyjne w maju br. spadły w widoczny sposób, jest Kraków – nabywcy płacili o 3,6 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Niższe o ponad 2 proc. ceny transakcyjne analitycy Metrohouse odnotowali w ciągu miesiąca w Warszawie (2,5 proc.) i we Wrocławiu (2,2 proc.). Najwyższą średnią cenę sprzedaży na rynku wtórnym ma stolica (381 tys. zł) i jest ona wyższa o 65,6 tys. zł od porównywalnego mieszkania w Krakowie. Najtaniej spośród dużych miast można kupić M w Łodzi – średnio za 166,6 tys. zł.