Co stanie się z cenami mieszkań w 2013 roku

– Sytuacja gospodarcza nie sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości mieszkaniowych. Negatywne informacje ekonomiczne powodują większą ostrożność klientów i nie zachęcają do zaciągania długoterminowych zobowiązań. Pobudzający wpływ programu „Rodzina na swoim" ustanie z końcem bieżącego roku. Dlatego trzeba się liczyć z istotnym spadkiem zainteresowania kupnem mieszkania na kredyt – uważa Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, szef centrum Amron.

Znaczące spadki

Eksperci ZBP zwracają uwagę na znaczący, 42-procentowy spadek rozpoczętych budów w III kw. tego roku oraz na mniej o blisko jedną czwartą wydanych pozwoleń niż kwartał wcześniej. Z jednej strony to wyraźny efekt tzw. ustawy deweloperskiej, która weszła w życie na wiosnę, a wcześniej spowodowała wysyp nowych inwestycji. Z drugiej strony to reakcja na prognozowane pogorszenie popytu na mieszkania z powodu mniejszej dostępności kredytów.

Jeśli chodzi o ceny transakcyjne mieszkań (nowych i używanych), to w ostatnich miesiącach stawki nadal spadały – głównie z powodu nadpodaży. Jak wynika z wyliczeń analityków centrum Amron, w III kw., w porównaniu z II kw., największa obniżka cen transakcyjnych została odnotowana w Łodzi – o 4,8 proc. W tym czasie w stolicy średnia cena mkw. spadła do 7333 zł, czyli o 74 zł na mkw.

W porównaniu z III kw. 2011 roku największa przecena mieszkań w dużych miastach dotknęła także Łodzi oraz aglomeracji katowickiej, gdzie spadek cen transakcyjnych wyniósł ponad 10 proc. Natomiast średnia cena lokali w Warszawie spadła w ciągu roku o 452 zł na metrze, czyli o 5,8 proc.

Wykorzystać „Rodzinę..."

Eksperci ZBP uważają, że spadek cen mieszkań nadal będzie postępował w przyszłym roku, choć już wolniej niż w obecnym. Jacek Furga szacuje, że przeciętnie stawki transakcyjne w dużych miastach mogą być niższe za rok o około 5 procent.

– I dotyczy to zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Indywidualni sprzedający i tak już obniżyli swoje oczekiwania, patrząc na ruchy deweloperów. Ale i ci drudzy będą jeszcze musieli zejść z marży, szczególnie w przypadku mieszkań zbyt dużych, niedostosowanych do wymagań dzisiejszego klienta. Deweloperzy mają w ofercie lokale, gdzie na 62 mkw. są dwa pokoje z kuchnią, a każdy z nich ma jeszcze garderobę. Co z tego, że cena za mkw. wydaje się niewysoka, jeśli dwa pokoje na takiej powierzchni kosztują tyle, co 3–4 pokoje w starych blokach – mówi Jacek Furga.

Jak deweloperzy ratują sprzedaż w ciężkich czasach? – Mieszkanie oferują w takiej cenie, aby stawka za mkw. mieściła się w niskich limitach kończącej się „Rodziny na swoim". Aby jednak zrekompensować sobie obniżenie ceny lokalu, przynależny do niego garaż sprzedają dwukrotnie drożej, czyli za 70 tys. zł. A jak nie liczą więcej za miejsce postojowe, to np. za komórkę lokatorską. Tak wynika z transakcji, które analizowaliśmy – tłumaczy Jerzy Ptaszyński, analityk centrum Amron.

Co będzie, gdy „Rodzina..." się skończy, a nowy program wspomagający kupno mieszkań nie wejdzie w życie? Michał Poręcki z firmy Nowy Adres uważa, że pierwsza połowa 2013 r. będzie bardzo trudna na rynku nieruchomości.

– Czeka nas okres suszy, a to za sprawą nowego rządowego programu „Mieszkanie dla młodych", który paradoksalnie ma wspierać rozwój mieszkalnictwa. Po zamknięciu „Rodziny na swoim" z końcem bieżącego roku, przez co najmniej sześć miesięcy, a prawdopodobnie dłużej, nie będzie żadnej formy wsparcia dla potencjalnych kredytobiorców – mówi Poręcki. – Wiedząc o pracach rządu nad „Mieszkaniem dla młodych", zainteresowani najprawdopodobniej wstrzymają się z zakupami aż do wejścia tego programu w życie.

Ten jednak nie spowoduje znacznego zwiększenia transakcji, gdyż ma dotyczyć tylko rynku pierwotnego. Dziś w kredytach w ramach „Rodziny..." te na nowe lokale stanowią zaledwie jedną trzecią wszystkich z dopłatami.

Jakie są wady programu "Mieszkanie dla młodych"?