Odwrócona hipoteka: przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywocie

Oferowany na naszym rynku produkt w postaci odwróconej hipoteki nie ma nic wspólnego z klasyczną instytucją odwróconej hipoteki w kształcie obwiązującym w krajach Europy Zachodniej i USA.

Tradycyjnie taki produkt finansowy oferowany jest przez instytucje bankowe lub ubezpieczeniowe osobom starszym i stanowi formę kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości. Kwota kredytu wypłacana jest,co do zasady w ratach, a po śmierci właściciela nieruchomości następuje rozliczenie między instytucją finansującą a spadkobiercami. Jeśli po śmierci właściciela kredytodawca nie zostaje spłacony przez spadkobierców, to nieruchomość zostaje zbyta.

Otrzymane środki podlegają w części zaliczeniu na poczet spłaty zaciągniętego kredytu, w części zostają wypłacone spadkobiercom. Produkt ten nie wiąże się z przejściem własności nieruchomości na bank, czy ubezpieczyciela. Gwarantuje natomiast regularne dopłaty do dochodów.

Oferowane u nas produkty pod nazwą odwróconej hipoteki, czy odwróconego kredytu hipotecznego z opisanym wyżej produktem mają niewiele wspólnego. Zbieżne są przede wszystkim nazwy. Generalnie rzecz biorąc cała transakcja oparta jest o znaną prawu polskiemu umowę renty dożywotniej. Umowa dożywocia uregulowana jest w kodeksie cywilnym.

Na jej podstawie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Historycznie jest to umowa zawierana przez osoby bliskie i łączy się z przyjęciem starszej osoby jako domownika i zapewnieniem jej utrzymania i opieki. Kodeksowe dożywocie koncentruje się nie na wypłacie środków pieniężnych, a na opiece nad osobą starszą. Dopiero wytworzenie między stronami trudnych relacji może uzasadniać zamianę dożywocia na rentę.

Bez prawa własności

Zawierając umowę, emeryt wyzbywa się nieodwracalnie prawa własności swojego mieszkania lub domu, w zamian za zobowiązanie do comiesięcznych świadczeń pieniężnych, tzw. renty. Prawo własności nieruchomości przechodzi na instytucję wypłacającą rentę już z dniem zawarcia umowy, a nie dopiero śmierci dotychczasowego właściciela. Jego spadkobiercy nie odziedziczą więc takiej nieruchomości w spadku, nie mają też co do zasady prawa pierwszeństwa jej odkupu.

Instytucje oferujące produkt w postaci renty dożywotniej prowadzą działalność zarobkową

Największe wątpliwości budzi to, że podmioty oferujące omawiany produkt nie podlegają żadnej reglamentacji. Nie muszą posiadać żadnych dodatkowych zezwoleń na prowadzenie tego typu działalności ani legitymować się doświadczeniem, czy kapitałem finansowym.

W praktyce najwyższy poziom ryzyka tych transakcji łączy się z upadłością podmiotu, który przejął nieruchomość lub obciążeniem nieruchomości innymi obciążeniami czy hipoteką. Należy wyraźnie podkreślić, że skoro podmiot wypłacający rentę jest właścicielem nieruchomości, może nią dowolnie dysponować.

Klasyczne spółki

Jeżeli nawet podmiot oferujący rentę dożywotnią w zamian za własność naszej nieruchomości posługuje się w swojej nazwie pojęciem kojarzącym się z instytucją finansową np. fundusz, czy dom, pamiętać należy, że nie mamy do czynienia z bankiem, ani żadną inną jednostką objętą nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Mogą to być klasyczne spółki, które nie posiadają żadnych dodatkowych zezwoleń na prowadzenie działalności bankowej. Nie jest również na tym etapie wymagane, aby wykazywały się one posiadaniem odpowiedniego kapitału.

Instytucje proponujące korzystanie z renty dożywotniej wśród jej zalet wymieniają przede wszystkim przejście na nowego właściciela zobowiązań z tytułu przysługującego mu prawa własności, w tym obowiązków finansowych w zakresie płatności czynszów, opłat administracyjnych, czy podatków. Znane są wypadki, gdy od renty dożywotniej odliczane są np. wydatki na czynsz lub opłaty manipulacyjne. W efekcie wypłacana renta jest znacznie niższa niż zakładano.

Działalność zarobkowa

Należy pamiętać, że instytucje oferujące produkt w postaci renty dożywotniej prowadzą działalność zarobkową. Mają więc na celu osiągnięcie zysku z dokonywanych przez siebie czynności. Całkowicie wytłumaczalne jest więc, że nie podejmują one działań, które byłyby dla nich nieopłacalne, czy cechowałyby się małą stopą zwrotu. Jeżeli założenia biznesowe takiego podmiotu nie sprawdzą się np. wobec dłuższego niż zakładano okresu życia osoby finansowanej, nie jest wykluczone podjęcie czynności minimalizujących stratę. Oczywiście czynności te nie muszą iść w parze z interesem byłego właściciela zamieszkującego w lokalu.

Co w umowie

Dodatkowo, ponieważ jest to oferta skierowana do osób starszych, raczej wątpliwe jest, aby otrzymały one rentę będącą równowartością rynkowej ceny mieszkania. Szacuje się, że w formie renty osoby te otrzymają średnio około 1/3 wartości nieruchomości. Po dokładnym zapoznaniu się z ofertą podmiotów finansujących łatwo jest zauważyć, że wielkość renty nie jest zazwyczaj wysoka i wzrasta wraz z wiekiem właściciela mieszkania zainteresowanego ofertą.

W konsekwencji wiele zależy od treści zawartej umowy. Emeryt decydujący się na zawarcie takiej umowy powinien w pierwszej kolejności zadbać o zabezpieczenie swoich uprawnień. W umowie powinny się więc znaleźć zapisy ustanawiające służebność osobistą dożywotniego mieszkania oraz ustanawiające hipotekę zabezpieczającą wypłaty z tytułu renty.

Kwestie te powinny znaleźć odzwierciedlenie w zapisach księgi wieczystej. W dziale III księgi wieczystej nieruchomości powinno być wpisane prawo dożywocia, zaś w dziale IV - hipoteka. Zapewni to byłemu właścicielowi uprawnienie do zamieszkania w domu lub mieszkaniu do chwili śmierci, a w przypadku niewywiązania się z umowy przez instytucję finansową prawo do wszczęcia egzekucji z nieruchomości.

Jaka rola państwa

Pojawia się więc pytanie, co w tej sytuacji robią instytucje państwowe? Nad sprawą pochylał się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Piętnował on stosowanie w umowach o rentę dożywotnią zapisów niedozwolonych, tzw. klauzul abuzywnych. W szczególności UKOKiK zwracał uwagę na niezgodność z prawem zapisów zobowiązujących konsumenta do bezwarunkowego zrzeczenia się prawa do zamieszkania w lokalu, czy zobowiązujące jedynie konsumenta do zapłaty kary związanej z rezygnacją z umowy.

UOKiK podkreślał, że osoby korzystające z ofert odwróconych hipotek to w większości osoby starsze. Jest im o wiele trudniej zrozumieć skomplikowane zapisy umów oraz ocenić realnie ryzyka związane z zawarciem umowy. Także Komisja Nadzoru Finansowego ogłosiła swoje stanowisko, że możliwość oferowania produktu w postaci odwróconej hipoteki powinna być zarezerwowana jedynie dla firm ubezpieczeniowych. A więc dla podmiotów, które posiadają zarówno odpowiednie doświadczenie, jak i kapitał finansowy zmniejszający ryzyko upadłości, a także podlegają odpowiedniej zinstytucjonalizowanej kontroli.

Renata Robaszewska radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka

Komentuje Renata Robaszewska, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka

Prace nad projektem ustawy o odwróconej hipotece posuwają się do przodu bardzo powoli. Ma ona objąć zarówno zasady funkcjonowania odwróconego kredytu hipotecznego, jak i umowy o rentę dożywotnią.

Z przekazywanych informacji wynika, że odwrócona hipoteka miałaby być produktem zarezerwowanym dla podmiotów bankowych i ubezpieczeniowych, zaś renta dożywotnia dla pozostałych.

Z tym jednak, że podmioty te miałyby podlegać kontroli Komisji Nadzoru Finansowego lub reglamentacji poprzez objęcie systemem zezwoleń, czy też przynajmniej wpisów do odpowiednich rejestrów. Odwrócona hipoteka miałaby być umową czasową, co oznaczałoby że wypłaty byłyby dokonywane jedynie przez ograniczony czas. Niezależnie możliwa byłaby kumulacja wypłat, poprzez sprowadzenie ich do jednorazowego świadczenia.

Projekt zabezpieczać ma również spadkobierców poprzez zagwarantowanie im możliwości uzyskania praw do nieruchomości po śmierci spadkodawcy. Uregulowanie ustawowe jest w tym wypadku niezwykle istotne, gdyż zainteresowanie tą formą dodatkowego dochodu jest coraz większe. Należy więc zadbać o bezpieczeństwo osób powierzających funduszom swoje nieruchomości, które w polskich warunkach stanowią główny trzon majątku konkretnej osoby.

Co więc powinno znaleźć się w ustawie? Ustawa powinna zawierać dwa rodzaje zapisów – jedne odnoszące się do wymogów dla podmiotów, które chcą prowadzić działalność gospodarczą w zakresie oferowania odwróconych hipotek, drugie zaś powinny dotyczyć zasadniczych

i niezbędnych reguł kształtujących taki rodzaj umowy. Konieczne jest wprowadzenie formy kontroli nad podmiotami oferującymi produkty finansowe w postaci odwróconej hipoteki i renty dożywotniej.

Ograniczenie ich grona do banków czy ubezpieczycieli, choć zwiększy stopień bezpieczeństwa, może wyeliminować z rynku większość działających na nim podmiotów i nie do końca wydaje się usprawiedliwione. Korzystniejsze byłoby ustalenie wymogów finansowych i kompetencyjnych w tym zakresie. Bezwzględnie należy wprowadzić szeroko idącą ochronę klientów.

Zabezpieczenie ich interesów poprzez wskazanie najistotniejszych aspektów umowy powinno stanowić w tym wypadku priorytet. Umowa nie powinna się również wiązać z przejściem własności nieruchomości, co znakomicie uchroni przed bankructwem spółek. A jeżeli nawet przejście własności miałoby być zagwarantowane, powinno się to wiązać z wprowadzeniem równoważnych rozwiązań chroniących klientów np. w postaci obowiązkowej hipoteki lub zabezpieczenia przed obciążaniem nieruchomości.