Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w złotych wyniosło w lutym br. 6,47 proc., a w euro – 6,60 proc. (dla kredytu w wysokości 200 tys. zł na 30 lat) – wynika z wyliczeń analityków porównywarki finansowej Comperia.pl. Czy zatem warto walczyć w banku o euro?

– Oferta kredytów w rodzimej walucie jest dziś najkorzystniejsza. Klienci, którzy poszukują atrakcyjnego finansowania, zauważają, że kredyty złotówkowe są obciążone niższymi kosztami całkowitymi oraz że wyliczenia rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania, tzw. RRSO, są w tym przypadku bardziej zachęcające  niż dla euro – mówi Maciej Chyziak, ekspert  firmy Invigo.

Dodaje, że atrakcyjne warunki kredytów w złotych wynikają także z polityki banków, które w tej chwili promują finansowanie w rodzimej walucie. – Banki są przy tym bardziej skłonne do negocjacji i chętniej oferują różnego rodzaju oferty specjalne (kredyt w powiązaniu z innymi produktami bankowymi), dzięki czemu klienci mogą liczyć na dodatkowe bonusy.

Ile to kosztuje

– Na oprocentowanie kredytu wpływ mają dwa składniki: marża i stopa referencyjna. Dla kredytów w euro stopą referencyjną jest Euribor, który notuje w ostatnich miesiącach swoje minima i oscyluje wokół 0,20 proc. W przypadku kredytów w złotym do ustalenia oprocentowania uwzględniamy Wibor. Mimo kolejnych obniżek stóp procentowych jest on o wiele wyższy niż stopa dla kredytów w euro – wyjaśnia Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Podkreśla, że różnicę w oprocentowaniu wynikającą z innych poziomów stóp Euribor i Wibor niweluje jednak różnica w marżach kredytowych. Te dla kredytów w euro zaczynają się od 3 pkt proc., a dla kredytów w złotych – od 1 pkt proc.

– Pomimo znacznych różnic w marżach najkorzystniejszy kredyt w euro będzie tańszy niż analogiczny kredyt w złotym. Średnie oprocentowanie kredytu w europejskiej walucie jest rzeczywiście wyższe niż średnie oprocentowanie w złotym, ale wynika to z faktu, że kilka banków teoretycznie oferuje kredyty w euro, ale z bardzo wysokimi marżami. Poziom 5 czy nawet 6 pkt proc. oznacza, że średnia bardzo wzrasta. Jednak najkorzystniejsze oferty w euro zaczynają się od znacznie niższych poziomów – uważa Michał Krajkowski.

Z kolei Jakub Augustynowicz, dyrektor oddziału Aspiro, mówi, że w przypadku kredytów w euro trzeba brać pod uwagę sześciomiesięczny Euribor, który wynosi ok. 0,34 proc. oraz marże między 3 a 4 proc.

– Spełniając naprawdę rygorystyczne warunki banków, a przede wszystkim zarabiając kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie, można uzyskać kredyt hipoteczny w euro oprocentowany na poziomie ok. 4–4,5 proc. – twierdzi Jakub Augustynowicz. – Jeśli mówimy o złotówce, to Wibor w tej chwili wynosi ok. 3,82 proc. Choć dochodzi do niego niższa marża, kształtująca się średnio w okolicach 1,8 proc., to jednak kredyt w złotówkach jest nieco droższy od  tego w euro.

Marże dla złotego w górę

Michał Krajkowski uważa, że największą falę podwyżek marż dla kredytów hipotecznych w euro mieliśmy na początku 2012 roku. W związku z kryzysem finansowym banki albo wycofywały z ofert finansowania w europejskiej walucie, albo znacząco podwyższały marże. W ostatnich tygodniach wiele się nie zmieniło.

Analityk Notusa przyznaje, że w przypadku kredytów złotowych podwyżki marż trwają od tygodni, choć ich skala nie jest tak duża jak dla euro.

– W ostatnich dwóch–trzech miesiącach praktycznie wszystkie banki podniosły swoje marże o około 0,2–0,3 pkt proc. Cena finansowania  zależy od wielu czynników takich jak kwota kredytu, wartość nieruchomości, wysokość dochodów. Do innego banku należy kierować swoje kroki, jeśli szukamy finansowania w 100 procentach, a inny bank będzie korzystniejszy w przypadku posiadania np. 50 procent wkładu własnego – zwraca uwagę Michał Krajkowski.

Jego zdaniem przy dużym wkładzie własnym kredytobiorcy, w przypadku finansowania w rodzimej walucie, możliwa jest do uzyskania marża poniżej 1,00 pkt proc. Takie warunki można otrzymać np. w BGŻ, Credit Agricole czy Getin Noble Banku.

Dominik Pietrzak, doradca w firmie Aspiro, wylicza, że tzw. wyjściowe marże dla kredytów w złotych zaczynają się od 1,6  do 1,7 proc.

– Najlepsze oferty dla przeciętnego gospodarstwa domowego, które ma dochód ok. 5 tys. zł miesięcznie, są w Deutsche Bank PBC i Nordea Banku. Na początek otrzymamy 1,6 proc. marży, ale korzystając z możliwości zmniejszenia ceny kredytu poprzez kupno dodatkowych produktów, np. związanych z regularnym oszczędzaniem, możemy otrzymać marżę w wysokości 1,1 proc. Zwróciłbym również uwagę na ofertę Alior Banku, który proponuje wyjściową marżę 1,15 proc., ale wiąże się to z wykupieniem dodatkowego ubezpieczenia na życie – wymienia Dominik Pietrzak.

Natomiast zdaniem Macieja Chyziaka pogorszenie ogólnych warunków kredytów w złotych widać w przypadku: Kredyt Banku (dostosowanie oferty do zmian właścicielskich), Alior Banku oraz banku Pekao SA.  – Niewielkie, jedynie kosmetyczne zmiany wprowadził także Deutsche Bank – dodaje Maciej Chyziak.

Drogo w euro

Z kolei w przypadku finansowania kupna mieszkania w euro doradcy DK Notus zwracają uwagę na oferty Raiffeisen Polbanku, Deutsche Banku czy BZ WBK. Marża oscyluje wokół 3 pkt proc. lub nieznacznie ten poziom przekracza. Aby jednak móc złożyć wnioski w tych bankach, trzeba udokumentować bardzo wysokie dochody rzędu kilku czy nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Dominik Pietrzak wyróżnia kredyty w euro w trzech bankach: Deutsche Banku PBC, mBanku oraz Raiffeisen-Polbanku. Marże dla euro od kilku miesięcy utrzymują się na stałym poziomie: od 3,1 proc. w Deutsche Banku (z obowiązkowym produktem regularnego oszczędzania), do nawet 5,5 proc. w BOŚ Banku, gdzie dodatkowo kredytobiorca musi zarabiać w euro.

– Pośrodku plasuje się oferta mBanku z marżą ok. 4,3 proc. To relatywnie dużo w porównaniu z wysokością marż kredytów udzielanych w złotych – mówi Dominik Pietrzak.

Jakub Augustynowicz podkreśla, że osoba, która poszukuje dziś finansowania kupna mieszkania, właściwie jest skazana na kredyt złotowy.

– Wynika to z bardzo małej dostępności kredytu walutowego oraz większych wymagań banków w stosunku do klientów chętnych na euro. Jeśli jednak porównamy bieżące oprocentowania kredytów w złotych i euro, okaże się, że zaciągnięcie zobowiązania złotowego nie jest o wiele droższe niż w euro. Wibor spadł, a marże w euro są o wiele wyższe niż dla złotych. Poza tym kredyt w rodzimej walucie pozbawiony jest ryzyka kursowego – podsumowuje doradca.

Porównanie kredytów hipotecznych: oferty w złotych i euro (200 tys. zł na 30 lat)

mBank - kredyt w złotych:

> oprocentowanie: 6,08 proc. (w tym marża 1,95 proc. oraz WIBOR 4,13 proc.)

> miesięczna rata: 2419 zł

> dodatkowe koszty:

> ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku – marża kredytu jest podwyższona o 1,5 proc. (rynek wtórny) lub o 1 proc. (rynek pierwotny);

> prowizja za udzielenie kredytu – 0 proc.;

> wcześniejsza spłata kredytu, częściowa i całkowita – 0 proc. (przez cały okres kredytowania);

> ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – składka za trzy lata – 3600 zł

> przewalutowanie kredytu – 0 proc.

> ubezpieczenie nieruchomości – 26 zł miesięcznie

> ubezpieczenie na wypadek poważnego zachorowania i pobytu w szpitalu – składka za dwa lata z góry 5600 zł. Od trzeciego roku składka miesięczna 4 proc. raty kapitałowo-odsetkowej – 96,75 zł. Z ubezpieczenia można zrezygnować po pięciu latach.

mBank – kredyt w euro: