Ile za małe mieszkanie

Wojciech Porębski z agencji Północ Nieruchomości ocenia, że w Krakowie oferty mieszkań o powierzchni poniżej 20 mkw. trafiają się bardzo rzadko.

– Znacznie łatwiej o lokal od 20 do 30 mkw., choć i takich nieruchomości nie jest na rynku wiele – mówi Wojciech Porębski. Najmniejsze lokale – o powierzchni od 20 do 30 mkw. – stanowią ok. 3 proc. krakowskiej oferty agencji Północ Nieruchomości, która liczy 500 mieszkań używanych.

Ostatnio agencja pośredniczyła w sprzedaży mikrokawalerek o powierzchni poniżej 20 mkw. Dla przykładu 17,9-metrowy lokal w bloku z wielkiej płyty z 977 roku w krakowskiej dzielnicy Bieżanów sprzedał się za 115 tys. zł (6,4 tys. zł za mkw.) Z kolei 14,8-metrowe mieszkanie w nowohuckim budynku z lat 50. znalazło właściciela za 103 tys. zł (niespełna 7 tys. zł za mkw.).

– Bardzo małe mieszkania o powierzchni od 15 do 25 mkw. sprzedają się słabiej niż najpopularniejsze dziś lokale, mające 35 – 50 mkw. – ocenia Wojciech Porębski. Z jego analiz wynika, że na sprzedaż tak małych nieruchomości potrzeba zwykle od trzech do sześciu miesięcy.  – Takich lokali poszukują przeważnie przyjezdni studenci, którzy wolą spłacać raty kredytu niż wydawać pieniądze na wynajem mieszkania. Jednak popyt na tego typu lokale jest umiarkowany – zastrzega przedstawiciel Północ Nieruchomości.

Ile trzeba dołożyć

– W przypadku studentów o wyborze oferty często decyduje lokalizacja nieruchomości. Zdarza się, że student wybiera mieszkanie w pobliżu uczelni, kosztem kilku dodatkowych metrów, które mógłby mieć, gdyby kupił lokal w sąsiedniej dzielnicy – zauważa Wojciech Porębski. I szacuje, że cena 25-metrowej kawalerki jest niższa od stawki za dwupokojowe mieszkanie o tym samym standardzie i w tej samej lokalizacji średnio o 50-70 tys. złotych.

10 tys. zł Cena ofertowa mkw. 20-metrowego mieszkania w bloku z 1975 roku przy ul. Obozowej (Wola) w Warszawie

Także w Warszawie, jak mówi Cezary Szubielski ze stołecznej agencji Krupa Nieruchomości, mieszkania o powierzchni ok. 20 mkw. stanowią niewielki procent podaży rynku wtórnego. Do kupienia jest na przykład 20-metrowy, wyremontowany lokal w bloku z 1979 roku przy ul. Czerniakowskiej, wyceniony na 210 tys. zł, czyli 10,5 tys. zł za mkw. Za 18-metrowy lokalik przy ul. Staffa w budynku z 1967 roku właściciel chciałby dostać 180 tys. zł, czyli 10 tys. zł. Na warszawskiej Woli, przy ul. Obozowej, Krupa Nieruchomości oferuje 20-metrowe mieszkanie z 1975 roku. Cena ofertowa: 200 tys. zł, czyli 10 tys. zł za mkw.

– Popyt na takie mieszkania jest minimalny. I nic dziwnego. Za cenę 20-metrowego mieszkania można kupić najczęściej 10 metrów więcej, czyli lokal większy nawet o połowę, i to w tej samej lokalizacji – zauważa Cezary Szubielski. – Warto podkreślić, że z uwagi na małą powierzchnię, koszt remontu takiego mieszkania jest niewielki. Stan lokalu nie ma więc większego znaczenia – dodaje pośrednik z Warszawy.

Jego zdaniem kawalerki, aby można było je uznać za atrakcyjne, muszą mieć co najmniej 25 mkw. – O takie właśnie pytają klienci – mówi Cezary Szubielski. – Poza specjalnymi przypadkami, kiedy dla nabywcy lokalizacja jest tak ważna, że nie może wybrać większego, ale nie droższego mieszkania w innym miejscu, nie widzę sensu w kupowaniu tak małych lokali – podkreśla.

Wynająć na krótko

Cezary Szubielski zauważa, że większe mieszkania w podobnej cenie można znaleźć w odległości... 500 metrów. – Na przykład na warszawskich Bielanach mamy wiele 25–28-metrowych mieszkań, które są tańsze niż lokale 20-metrowe czy mniejsze. I jedne i drugie leżą niemal na linii metra. Stan techniczny jest porównywalny. Tymczasem miniaturowe mieszkania traktowane są przez właścicieli jak klejnoty – mówi Cezary Szubielski.

Jego zdaniem zakup mikroskopijnych mieszkań ma sens wówczas, gdy są położone w bardzo atrakcyjnej turystycznie czy biznesowo lokalizacji i można je wynajmować na krótko. Dla najemców biznesmenów czy turystów, powierzchnia mieszkania bywa mniej ważna od jego lokalizacji. – Nie rozumiem jednak kupowania tak małych nieruchomości dla siebie – mówi pośrednik z Krupa Nieruchomości.

Jako alternatywę Cezary Szubielski proponuje nieco większe lokale.  Np. 28-metrowe mieszkanie przy al. Prymasa Tysiąclecia na warszawskiej Woli zostało wycenione na 190 tys. zł, czyli 6,7 tys. zł za mkw. Lokal wymaga remontu. Odświeżyć trzeba też 25-metrowe mieszkanie przy ul. Szegedyńskiej na Bielanach w Warszawie, którego cena ofertowa to 170 tys. zł (6,9 tys. zł za mkw.). W tej samej dzielnicy, przy ul. Marymonckiej, Krupa Nieruchomości oferuje 28-metrowy lokal wymagający odświeżenia, wyceniony na 185 tys. zł, czyli 6,6 tys. zł za mkw.  Za 227 tys. zł, czyli 5,9 tys. zł za mkw. można mieć nawet 38-metrowy lokal przy ul. Bracławskiej na stołecznym Gocławiu.

Także w Gdańsku, jak informuje Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse&Partnerzy, oferty mieszkań do 20 mkw. można zliczyć na palcach. Dziś agencja ma osiem takich lokali. Cena mkw. większości z nich przekracza średnią stawkę dla Gdańska. I tak na przykład przy ul. Wita Stwosza jest do kupienia 20-metrowy lokal z 1956 roku, po częściowym remoncie, wyceniony na 169,9 tys. zł, czyli 8,4 tys. zł. Z kolei 18-metrowe mieszkanko przy ul. Zakopiańskiej, do którego można się od razu wprowadzić, kosztuje 134 tys. zł, czyli 7,4 tys. zł za mkw.   Takie mieszkania trafiają albo do osób, które mają gotówkę i szukają nieruchomości, którą będą mogli kupić bez posiłkowania się kredytem. Na większy i droższy lokal nie zawsze łatwo jest odłożyć.

Ciasno jak w tramwaju

– W minimieszkania, zwłaszcza na Starówce, inwestują też osoby, które chcą zarabiać na wynajmie krótkoterminowym – potwierdza Marcin Jańczuk. Z jego wyliczeń wynika, że w Gdańsku średni czas sprzedaży mikroskopijnych mieszkań to 105 dni. To o 45 dni mniej niż średnia dla miasta.

Zdaniem Marcina Jańczuka inwestorzy interesują się przede wszystkim mieszkaniami do remontu. – Ale oferty w rozsądnej cenie nie zdarzają się często. Sprawdza się zasada, że im mniejsza powierzchnia, tym droższy metr – zauważa przedstawiciel agencji Metrohouse&Partnerzy.

W Poznaniu oferta minimieszkań jest bardzo uboga. – Kiedyś mieliśmy w ofercie 19-metrowy lokal. Chciało go kupić małżeństwo. Przyszła oglądać cała rodzina, tłok był jak w tramwaju – opowiada Jarosław Krajewski, pośrednik z poznańskiej agencji Ager Nieruchomości. I podkreśla, że całkowite ceny minimieszkań w Poznaniu nie są wyższe od stawek za większe lokale. – Lokalizacja małych lokali w naszym mieście nie jest tak świetna, żeby właściciele mogli dyktować astronomiczne ceny – tłumaczy pośrednik z Ager Nieruchomości. Dodaje, że mikrokawalerki są czasem kupowane dla studentów przez rodziców. – Wolą wyłożyć 150 tys. zł niż płacić 1 tys. zł miesięcznie za wynajem. A koszt utrzymania nieruchomości też jest niewielki – podkreśla Jarosław Krajewski.

Ile za mały lokal na rynku wtórnym

-  Warszawa, ul. Czerniakowska, 20 mkw., 1979 rok, po remoncie, 210 tys. zł, 10,5 tys. zł za mkw.

-  Warszawa, ul. Staffa, 18 mkw., 1967 rok, po remoncie, 180 tys. zł, 10 tys. zł za mkw.

- Warszawa, ul. Dwudziestolatków, 20 mkw., stan dobry,  211 tys. zł, 10,5 tys. zł za mkw.

- Warszawa, ul. Broniewskiego, 20 mkw., 1970 rok, po remoncie, 175 tys. zł, 8,7 tys. zł za mkw.

- Gdańsk, ul. Wita Stwosza, 20 mkw., 1956 r., po częściowym remoncie, 169,9 tys. zł, 8,5 tys. zł za mkw.

- Gdańsk, ul. Zakopiańska, 18 mkw., 1960 r., po kapitalnym remoncie, 134 tys. zł, 7,4 tys. zł za mkw.