Tak wyliczyli analitycy z firmy doradczej Home Broker. Jak podkreśla Bartosz Turek z tej firmy, żądanie realistycznej ceny przyspiesza transakcję. - Dotyczy to co drugiego sprzedającego, bo aż tyle osób obniża cenę ofertową w związku z nikłym zainteresowaniem ofertą - szacuje Bartosz Turek.
Jakie lokale kupujemy
Z danych Home Broker wynika, że przeciętna cena ofertowa mieszkania w Warszawie to 8,5 tys. zł za mkw. - W ostatnich 12 miesiącach zawierano transakcje ze średnią ceną 6,6 tys. zł za mkw. W Krakowie przeciętne mieszkanie jest wycenione na 6,9 tys. zł, a sprzedają się lokale w cenie 5,8 tys. zł za mkw. - podaje Home Broker.
We Wrocławiu jest to odpowiednio 6,5 tys. zł za mkw. i 5,3 tys. zł za mkw., a w Poznaniu 5,9 tys. zł i 5,3 tys. zł za mkw.
- Polacy kupują przeważnie mieszkania w najatrakcyjniejszych cenach, co obniża średnią transakcyjną. Po drugie, najszybciej właścicieli znajdują lokale tańsze, a te z wyższej półki czekają na nabywców dłużej, co zawyża średnią ofertową - tłumaczy Bartosz Turek. - Ponadto pomiędzy ostateczną ceną ofertową a transakcyjną jest pole do negocjacji. Część właścicieli po prostu zawyża ceny ofertowe pozostawiając sobie spory margines do negocjacji - dodaje.
Zdaniem Bartosza Turka takie działanie prowadzi często do znacznego wydłużenia procesu sprzedaży mieszkania, "co z punktu widzenia właściciela jest niepożądane". - Czasem kalkulując cenę mieszkania popełnia on jednak błąd nieświadomie. Nie bez znaczenia jest fakt, że w Polsce przeciętny właściciel nie ma dostępu do informacji o cenach transakcyjnych mieszkań. W efekcie właściciele korzystają z cen ofertowych próbując wycenić swój lokal i dodają do tak przygotowanego wyliczenia jeszcze pewien margines do negocjacji - mówi analityk Home Broker.
Tym sposobem ceny ofertowe oddalają się od rynkowych. - Powodem zawyżania cen może być też kredyt. Szczególnie dotyczy to osób z długiem w zagranicznej walucie. Jeśli saldo kredytu jest wyższe niż wartość nieruchomości, sprzedaż za cenę niższą będzie wymagała dopłacenia w banku różnicy - mówi analityk. - Nie można też zapomnieć o sentymencie właściciela do posiadanego lokalu. Wiele osób uważa, że jeśli wydało pół miliona złotych na wykończenie mieszkania, to te pieniądze powinny zostać „odzyskane” w cenie. Praktyka pokazuje, że przeważnie tak nie jest - np. wtedy, gdy w wykończenie mieszkania w bloku z wielkiej płyty ktoś zainwestuje tyle, ile w apartament.
Kto negocjuje
- Biorąc pod uwagę wszystkie transakcje przeprowadzone w tym roku przez Home Broker, można nawet zaryzykować stwierdzenie, że niemal zawsze dochodzi do obniżki, zanim ofertą zainteresuje się ostateczny nabywca - mówi Bartosz Turek. - Byłaby to jednak tylko częściowa – statystyczna - prawda. Gdyby bowiem głębiej zajrzeć w statystyki, okazałoby się, że w 53 proc. przypadków sprzedający skusił nabywcę do przystąpienia do negocjacji pierwotną ofertą. W pozostałych przypadkach, czyli wtedy, gdy ktoś zaczyna sprzedaż z nierealną ceną, musi dojść średnio do dwóch obniżek, zanim cena zostanie urealniona. Mechanizm ten znacznie wydłuża proces sprzedaży - dodaje analityk.
I podkreśla, że dla właściciela ogłaszanie mieszkania z nierealną ceną to strata zarówno czasu, jak i pieniędzy.
- Co prawda oferta z wysoką ceną nie skusi wielu nabywców, ale nawet tym, którzy przyjdą, właściciel będzie musiał poświęcić czas na rozmowy telefoniczne i spotkania. Ponadto działanie takie wiąże się z wymierną stratą finansową. Z jednej strony koszty generuje odnawianie ogłoszeń o chęci sprzedaży, a ponadto pieniądze ze sprzedaży lokalu właściciel mógłby zainwestować - tłumaczy Bartosz Turek. - Z danych Home Broker wynika, że statystyczny właściciel decyduje się na dwie obniżki, zanim jego oferta faktycznie jest w stanie skusić nabywcę. Co więcej do pierwszej redukcji ceny dochodzi dopiero po 85 dniach. Gdyby więc przyjąć, że ogłoszenie o chęci sprzedaży lokalu z nierealną ceną wydłużało proces sprzedaży o 170 dni (średni czas sprzedaży to dziś 120 dni), to zakładając najprostszy scenariusz, w którym właściciel po sprzedaży lokalu wpłaca na ten czas pieniądze na rachunek oszczędnościowy z oprocentowaniem na poziomie 3 proc. w skali roku, to od kwoty 200 tys. zł oznaczałoby to odsetki, po potrąceniu podatku, na poziomie 2,3 tys. zł. Warto zauważyć, że rekordziści obniżali cenę nie dwa, ale nawet kilkanaście razy, zanim nabywcy uznali ją za racjonalną.
Jakie ceny dyktują sprzedający używane mieszkania
Średnio 2,3 tys. zł mógłby zyskać sprzedający używane mieszkanie, gdyby ustalił rynkową cenę.
Tak wyliczyli analitycy z firmy doradczej Home Broker. Jak podkreśla Bartosz Turek z tej firmy, żądanie realistycznej ceny przyspiesza transakcję. - Dotyczy to co drugiego sprzedającego, bo aż tyle osób obniża cenę ofertową w związku z nikłym zainteresowaniem ofertą - szacuje Bartosz Turek.
Jakie lokale kupujemy
Z danych Home Broker wynika, że przeciętna cena ofertowa mieszkania w Warszawie to 8,5 tys. zł za mkw. - W ostatnich 12 miesiącach zawierano transakcje ze średnią ceną 6,6 tys. zł za mkw. W Krakowie przeciętne mieszkanie jest wycenione na 6,9 tys. zł, a sprzedają się lokale w cenie 5,8 tys. zł za mkw. - podaje Home Broker.
We Wrocławiu jest to odpowiednio 6,5 tys. zł za mkw. i 5,3 tys. zł za mkw., a w Poznaniu 5,9 tys. zł i 5,3 tys. zł za mkw.
- Polacy kupują przeważnie mieszkania w najatrakcyjniejszych cenach, co obniża średnią transakcyjną. Po drugie, najszybciej właścicieli znajdują lokale tańsze, a te z wyższej półki czekają na nabywców dłużej, co zawyża średnią ofertową - tłumaczy Bartosz Turek. - Ponadto pomiędzy ostateczną ceną ofertową a transakcyjną jest pole do negocjacji. Część właścicieli po prostu zawyża ceny ofertowe pozostawiając sobie spory margines do negocjacji - dodaje.
Zdaniem Bartosza Turka takie działanie prowadzi często do znacznego wydłużenia procesu sprzedaży mieszkania, "co z punktu widzenia właściciela jest niepożądane". - Czasem kalkulując cenę mieszkania popełnia on jednak błąd nieświadomie. Nie bez znaczenia jest fakt, że w Polsce przeciętny właściciel nie ma dostępu do informacji o cenach transakcyjnych mieszkań. W efekcie właściciele korzystają z cen ofertowych próbując wycenić swój lokal i dodają do tak przygotowanego wyliczenia jeszcze pewien margines do negocjacji - mówi analityk Home Broker.
Tym sposobem ceny ofertowe oddalają się od rynkowych. - Powodem zawyżania cen może być też kredyt. Szczególnie dotyczy to osób z długiem w zagranicznej walucie. Jeśli saldo kredytu jest wyższe niż wartość nieruchomości, sprzedaż za cenę niższą będzie wymagała dopłacenia w banku różnicy - mówi analityk. - Nie można też zapomnieć o sentymencie właściciela do posiadanego lokalu. Wiele osób uważa, że jeśli wydało pół miliona złotych na wykończenie mieszkania, to te pieniądze powinny zostać „odzyskane” w cenie. Praktyka pokazuje, że przeważnie tak nie jest - np. wtedy, gdy w wykończenie mieszkania w bloku z wielkiej płyty ktoś zainwestuje tyle, ile w apartament.
Kto negocjuje
- Biorąc pod uwagę wszystkie transakcje przeprowadzone w tym roku przez Home Broker, można nawet zaryzykować stwierdzenie, że niemal zawsze dochodzi do obniżki, zanim ofertą zainteresuje się ostateczny nabywca - mówi Bartosz Turek. - Byłaby to jednak tylko częściowa – statystyczna - prawda. Gdyby bowiem głębiej zajrzeć w statystyki, okazałoby się, że w 53 proc. przypadków sprzedający skusił nabywcę do przystąpienia do negocjacji pierwotną ofertą. W pozostałych przypadkach, czyli wtedy, gdy ktoś zaczyna sprzedaż z nierealną ceną, musi dojść średnio do dwóch obniżek, zanim cena zostanie urealniona. Mechanizm ten znacznie wydłuża proces sprzedaży - dodaje analityk.
I podkreśla, że dla właściciela ogłaszanie mieszkania z nierealną ceną to strata zarówno czasu, jak i pieniędzy.
- Co prawda oferta z wysoką ceną nie skusi wielu nabywców, ale nawet tym, którzy przyjdą, właściciel będzie musiał poświęcić czas na rozmowy telefoniczne i spotkania. Ponadto działanie takie wiąże się z wymierną stratą finansową. Z jednej strony koszty generuje odnawianie ogłoszeń o chęci sprzedaży, a ponadto pieniądze ze sprzedaży lokalu właściciel mógłby zainwestować - tłumaczy Bartosz Turek. - Z danych Home Broker wynika, że statystyczny właściciel decyduje się na dwie obniżki, zanim jego oferta faktycznie jest w stanie skusić nabywcę. Co więcej do pierwszej redukcji ceny dochodzi dopiero po 85 dniach. Gdyby więc przyjąć, że ogłoszenie o chęci sprzedaży lokalu z nierealną ceną wydłużało proces sprzedaży o 170 dni (średni czas sprzedaży to dziś 120 dni), to zakładając najprostszy scenariusz, w którym właściciel po sprzedaży lokalu wpłaca na ten czas pieniądze na rachunek oszczędnościowy z oprocentowaniem na poziomie 3 proc. w skali roku, to od kwoty 200 tys. zł oznaczałoby to odsetki, po potrąceniu podatku, na poziomie 2,3 tys. zł. Warto zauważyć, że rekordziści obniżali cenę nie dwa, ale nawet kilkanaście razy, zanim nabywcy uznali ją za racjonalną.
