Budowa centrów convenience w Polsce

Coraz więcej spółek zaczyna się interesować budową małych centrów handlowych typu convenience shopping. Obiekty te powstają i w mniejszych miastach, i w dużych aglomeracjach – wszędzie tam, gdzie typowe centrum handlowe nie zdałoby egzaminu.

– Convenience mają uzupełniać centra tradycyjne. Można je więc lokować nawet w miastach o dużym nasyceniu handlowym, gdyż mają mniejszą siłę oddziaływania i dzięki temu dużo większe pole manewru – wyjaśnia Tomasz Górski, starszy negocjator z działu powierzchni handlowych w Cushman & Wakefield.

Kolejka chętnych

Centra tego typu budują zwykle polskie spółki. Niekwestionowanym liderem jest Czerwona Torebka, która – jak wliczają analitycy z CBRE – do tej pory oddała 50 obiektów. Powstały zarówno w dużych, jak i mniejszych miastach. W przygotowaniu są kolejne 32 takie obiekty.

– Czerwona Torebka buduje obiekty o powierzchni już od 300 mkw. i jest liderem mniejszych projektów. Centra pozostałych deweloperów mają większą powierzchnię – mówi Beata Kokeli, senior dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE.

4,5 tys. centrów handlowych typu convenience może powstać w ciągu najbliższych kilkunastu lat w Polsce – szacuje DTZ

Projekty convenience realizuje również Dekada Realty, która wybudowała do tej pory sześć tego typu obiektów (w Sieradzu, Skierniewicach, Myślenicach, Żyrardowie, Krakowie i Olsztynie). Planuje oddać kolejne siedem, m.in. w Brodnicy, Rypinie, Grójcu, Nowym Targu i Malborku.

Tymczasem firma Boza Inwestycje zaznacza mapę centrów handlowych obiektami o nazwie Karuzela Park. Z kolei Nap Invest rozwija sieć Centrów Zakupu, Katharsis Development – HopStop, a Tradeland stawia sklepy FamilyPoint. W centrach convenience specjalizuje się również RWS Investment Group czy Euroinvest Saller. Wszystkie spółki mają już w swym portofolio od kilku do nawet kilkudziesięciu tego typu obiektów.

Co więcej, deweloperzy dotychczas skupieni na tradycyjnych centrach handlowych zaczynają wchodzić w ten segment rynkowy.

– Np. spółka Rank Progress, która dotychczas budowała typowe galerie czy parki handlowe, zaczęła tworzyć koncept Pogodne Centrum. Pierwszy obiekt pod tą nazwą ma zostać otwarty w Oleśnicy – mówi Marta Machus-Burek, dyrektor działu doradztwa i rozwoju projektów inwestycyjnych w Colliers International.

Jak dodają eksperci z CBRE, centra typu convenience są szyte na miarę i mają niewielką powierzchnię – praktycznie więc nie ma pustostanów w tym sektorze.

Blisko osiedli

Convenience powstają zwykle w dużych aglomeracjach przy większych osiedlach mieszkaniowych, stanowiąc uzupełnienie oferty klasycznych centrów handlowych, jak i w mniejszych czy wręcz niewielkich miasteczkach, w których nie ma sensu budować regularnych centrów handlowych.

– Biorąc pod uwagę ogólne nasycenie powierzchnią handlową dużych miast i silną konkurencję ze strony dużych obiektów handlowych, wielu inwestorów wybiera mniejsze i miejscowości – mówi Agnieszka Stolarczyk, młodszy konsultant z działu doradztwa i analiz rynkowych DTZ.

Jak twierdzi Tomasz Górski, obiekty te, podobnie jak w przypadku centrów handlowych, rzadko są w dniu otwarcia całkowicie wynajęte. Najczęściej ich obłożenie w tym czasie wynosi 70–90 proc.

Według przedstawicieli spółki Dekada Realty w Polsce dużo centrów convenience zostało zbudowanych przez lokalnych inwestorów bez większych doświadczeń. Popełnili sporo błędów.

– Spółki, które dziś budują, mogą tylko wyciągać wnioski z mniej trafionych inwestycji – mówi Aleksander Walczak, prezes Dekada Realty.

Nie ma dziś jednoznacznej definicji tego typu obiektów. Sama ich powierzchnia najmu może liczyć 300–500 mkw., jak i nawet 10 tys. mkw. – Centra convenience są to obiekty stworzone na potrzeby wygodnych, codziennych zakupów, z bezpośrednim wejściem z ulicy, przeważnie jednopoziomowe, z szeroko dostępnym parkingiem zewnętrznym. Z reguły znajdują się blisko osiedli mieszkaniowych lub w małych miastach i obsługują bezpośrednie sąsiedztwo – tłumaczy Beata Kokeli.

Np. DTZ definiuje je jako mały obiekt handlowy powstały po 1990 r. o powierzchni najmu nie większej 5 tys. mkw. i w którym mieści się pięć lub więcej sklepów lub punktów usługowych.

– Obiekty, których powierzchnia znacznie przekracza 5 tys. mkw., to raczej już centra handlowe – uważa Agnieszka Stolarczyk.

Niższe czynsze

Sieci handlowe, które rozwijają się w ramach centrów typu convenience, to Biedronka, supermarket Tesco, Stokrotka, Polo Market czy też selektywnie Alma, np. Dekada Kraków – wyliczają eksperci Colliers International.

Obok sklepu spożywczego drugim elementem oferty centrów convenience jest apteka i drogeria (Rossmann, Cosmedica). Centra convenience to także oferta usługowa zbudowana przeważnie na bazie najemców lokalnych obejmująca: piekarnię, cukiernię, pralnię, kwiaciarnię, bank i inne punkty usługowe. Znaczącym elementem oferty centrów typu conveniencesa są sklepy z elektroniką:  Media Expert, Avans czy RTV Euro AGD, a  w mniejszych miastach – Neonet lub Mix Elektronics.

– Uzupełnieniem są sklepy z odzieżą, a przede wszystkim obuwiem. Marki CCC, Ray Obuwie, Kik, Takko Fashion, Pepco  czy Textil Market  można często spotkać w centrach typu convenience. Kolejną kategorią występującą w centrach convenience o większej powierzchni jest gospodarstwo domowe w postaci sklepów Jysk czy też Abra meble – opowiada Marta Machus-Burek.

Budowa convenience jest oczywiście tańsza niż realizacja dużych formatów handlowych. Niższe sa również koszty utrzymania ze względu na mniejszą ilość lub nawet brak powierzchni wspólnych i mniejsze koszty aranżacji pomieszczeń.

– Stawki czynszowe i opłaty eksploatacyjne są więc niższe. W zależności od wielkości operatora spożywczego oraz powierzchni całego obiektu handlowego średnie czynsze w całym centrum wynoszą od 10 do 14 euro za mkw. Czasami spadają jednak poniżej 10 euro za mkw. – wylicza Marta Machus-Burek.

Obiekty convenience, jak zauważa Agnieszka Stolarczyk, są  więc szansą szczególnie dla najemców lokalnych, którzy nie mogą pozwolić sobie na wynajem powierzchni w dużych obiektach handlowych ze względu na wysokie stawki czynszowe.

– Relatywnie duże zainteresowanie ze strony najemców, jak i ograniczona liczba sklepów pozwalają na minimalizację wskaźnika pustostanów. Ten jednak zależy w dużym stopniu od lokalizacji i konkurencji w najbliższym otoczeniu konkretnego obiektu – zapewnia Agnieszka Stolarczyk.

Opinia

Grażyna Mellibruda, Jones Lang LaSalle

Centra handlowe typu convenience są na polskim rynku już od kilku lat, cieszą się coraz większą popularnością wśród klientów. Odbiorcy doceniają ich lokalizację na osiedlach mieszkaniowych czy w pobliżu kluczowych szlaków komunikacyjnych oraz dobrze skomponowaną ofertę, która umożliwia zrobienie szybkich, codziennych zakupów np. w drodze z pracy, bez konieczności podróżowania i spędzania czasu w wielkiej galerii handlowej. To właśnie uważnie dobrane położenie powoduje, że obiekty te przejmują funkcje zaplecza zakupowego i usługowego dla osób zamieszkujących dane osiedle. Poza tym to atrakcyjna oferta dla najemców – stawki najmu powierzchni handlowej w obiektach osiedlowych są ok. 15 –25 proc niższe niż w typowych centrach handlowych.