Przeceny na warszawskim rynku mieszkań

– Mimo niezbyt dobrych obrotów na stołecznym rynku mieszkań z drugiej ręki, spada skłonność sprzedających do negocjacji cen, które już są bardzo niskie – przekonuje Jerzy Sobański, rzecznik Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomości.

Z kolei pośrednicy agencji Metrohause twierdzą, że skala rabatów – wręcz przeciwnie –  nieznacznie się zwiększa. – W trakcie negocjacji ceny spadają średnio o 3,8 proc. Rok temu można było uzyskać przeciętnie 3,5 proc. rabatu – szacuje Marcin Jańczuk z Metrohause.

Natomiast według biura nieruchomości Ober-Haus przeceny oscylują na poziomie ok. 5 proc., tak samo jak latem 2012 r. – Klienci lubią tzw. okrągłe kwoty. Jeżeli cena ofertowa wynosi 513 tys. zł, kupujący spodziewa się, że zapłaci 500  tys. zł, a sprzedawca – 510 tys. zł – zauważa Jerzy Sobański. – W niektórych przypadkach „wyzerowana" zostaje stawka za mkw., np. spada z 7,3 do 7 tys. zł – dodaje pośrednik.

Największe przeceny rzadko dziś przekraczają 10 proc. Na takie upusty można liczyć w przypadku mieszkań do generalnego remontu lub znajdujących się na parterach bądź ostatnich piętrach w budynkach bez windy, o dużych metrażach lub zadłużonych.

– Duże obniżki występują również przy sprzedaży mieszkań uzyskanych w drodze spadku – mówi Robert Barszcz, przedstawiciel agencji Ober-Haus.

Według pośredników nadal wielu sprzedawców nie ma  pojęcia, jakie są aktualne ceny mieszkań w danej lokalizacji, co finalnie prowadzi do obniżek. – Oczywiście elementem decydującym o podjęciu negocjacji przez właściciela „M" będzie po prostu czas. Nabywca uzyska sporą bonifikatę, jeśli sprzedawca nie może dłużej czekać na klienta, ze względu np. na utratę płynności finansowej lub gdy sprzedawca bierze udział w transakcji wiązanej, czyli sprzedaje jeden lokal i kupuje drugi – opowiada Jerzy Sobański.

Tymczasem odsetek transakcji, które na stołecznym rynku wtórnym nie przyniosły żadnych obniżek cen od dłuższego czasu, pozostaje raczej bez zmian i, zdaniem pośredników Metrohause, wynosi ok. 12 proc. wszystkich umów zawartych na warszawskim rynku wtórnym.

Natomiast według warszawskiego MLS (wielokrotny system oferowania nieruchomości) udział transakcji bez rabatów jest znacznie niższy i oscyluje na poziomie 4 proc.

Trudno liczyć na przeceny tam, gdzie widać duży popyt na dany rodzaj nieruchomości lub gdy cena jest atrakcyjnie skalkulowana, czy też jeśli właściciel pozostawia w lokalu wyposażenie.

– Np. niedawno braliśmy udział w sprzedaży mieszkania w budynku z lat 60. na Woli. Lokal o powierzchni 28 mkw., po remoncie, a więc gotowy do zamieszkania, oferowano za 186 tys. zł. Do sprzedaży doszło błyskawicznie, a cena transakcyjna wzrosła do 200 tys. zł. Właściciela  zmieniło też bez żadnych przecen 46-metrowe mieszkanie z 2005 r. na Tarchominie. Kosztowało 295 tys. zł. Jego atutem był duży taras oraz pełne wyposażenie. Mimo to lokal czekał na nabywcę aż dziewięć miesięcy – opowiada Marcin Jańczuk.

Według pośredników Metrohause ostatnio sprzedają się coraz częściej mieszkania większe, które od dawna zalegają w ofertach pośredników. To jednak nie jest efekt większego popytu na nie, tylko przecen, na jakie w końcu godzą się sami sprzedawcy.  – W związku z tym można przewidywać, że zmaleje odsetek transakcji, w których nie udało się nic wynegocjować. Sprzedawcy często są w stanie zaakceptować kilkuprocentową obniżkę ceny, jeśli oferta była bezskutecznie eksponowana przez wiele miesięcy na rynku – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Jak dodaje Robert Barszcz, standardem na rynku wtórnym jest wystawianie mieszkań po lekko zawyżonej cenie, a następnie przy negocjacjach z kupującym obniżanie ceny. – Oferty sprzedawane po cenie wywoławczej zawsze będą stanowiły ułamek procenta transakcji zawieranych na rynku wtórnym – przekonuje Robert Barszcz.

Tymczasem według pośredników działających w ramach stołecznego MLS odsetek transakcji bez upustów może wzrosnąć w najbliższych miesiącach.

– Pamiętajmy, że coraz więcej lokali jest do kupienia za stawki nawet niższe od realnych cen ofertowych, a rynek lekko się ożywił – tłumaczy  Jerzy Sobański.

Sprzedaż lokali bez rabatów

Przykładowe transakcje, gdzie klienci nie uzyskali obniżki:

Mokotów, ul. Ksawerów, trzy pokoje, pow.: 80,3 mkw., cena ofertowa i transakcyjna całości 595 tys. zł, (7,4 tys. zł zł za mkw.), czas sprzedaży: 7 miesięcy.

Mokotów, ul. Rajska, dwa pokoje, pow.: 54 mkw., cena ofertowa całości: 470 tys. zł ( 8,7 tys. zł za mkw.), cena transakcyjna: 475 tys. zł (8,8 tys. zł za mkw.), czas sprzedaży: 2,5 miesiąca.