Ile za dom na rynku wtórnym

– Na 180–200-metrowy dom wybudowany w ostatnich latach w Warszawie trzeba mieć średnio 900 tys. – 1 mln zł. Na budynek o podobnych parametrach sprzed kilkudziesięciu lat musimy przeznaczyć średnio ok. 1,1–1,3 mln zł – podaje Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN). Ceny budynków zależą m.in. od lokalizacji. – Domy wybudowane w ostatnich latach są tańsze o ok. 20–40 proc. od starych budynków, które są dużo lepiej zlokalizowane – tłumaczy Edyta Krakowiak.

Zostają w rodzinie

W ofercie WGLiN znajdziemy 180-metrowy, wolno stojący dom na 750-metrowej działce przy ul. Zdziarskiej na stołecznej Białołęce. Budynek z 2007 roku został wyceniony na 810 tys. zł. W tym samym roku został wybudowany 200-metrowy, dwukondygnacyjny dom przy ul. Łuczniczej na Mokotowie. Cena wywoławcza: 1,2 mln zł. Tyle samo kosztuje pół bliźniaka o powierzchni 180 mkw., z 2008 roku, położonego przy ul. Słowiczej w warszawskich Włochach. Jedenastoletni 220-metrowy dom przy ul. Zgrupowania Żmija na Bielanach właściciel wycenił z kolei na 1,4 mln zł. Dla porównania – ceny starszych domów: 200-metrowy segment przy ul. św. Bonifacego na Mokotowie, wybudowany w 1965 roku, jest wystawiony z ceną wywoławczą 2,4 mln zł, a 230-metrowy wolno stojący dom w Wilanowie (z 1980 roku) po kapitalnym remoncie właściciel wycenił 2,5 mln zł.

Z danych WGLiN wynika, że w takich dzielnicach, jak Żoliborz, Ochota i Mokotów podaż domów jest bardzo mała, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach tych dzielnic. – Domy najczęściej pozostają w rodzinie. Właściciele rzadko decydują się na ich sprzedaż. Na rynek trafiają więc pojedyncze oferty, a ceny są wysokie. Sięgają kilkunastu tysięcy złotych za metr domu – zauważa Edyta Krakowiak. Za miastem jest o połowę taniej.

– Tam jednak nowe domy są droższe niż stare – mówi Edyta Krakowiak. – Ceny jednorodzinnych budynków pod miastem są o wiele niższe – potwierdza Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse. – Jeżeli jesteśmy przygotowani na dojazdy, dom w dobrym standardzie wybudowany w ostatnich latach w okolicach Warszawy możemy kupić już za 600–800 tys. zł – mówi Marcin Jańczuk. – Na przykład w podwarszawskim Sulejówku 185-metrowy, wolno stojący budynek można kupić już za 620 tys. zł. Za nowoczesny, 192-metrowy dom w Kiełpinie właściciel żąda zaś 845 tys. zł – dodaje.

W Poznaniu, jak podaje agencja Metrohouse, na nowoczesny dom sprzedawany na rynku wtórnym trzeba mieć co najmniej 750 tys. zł. Dla przykładu – 180-metrowy, czteropokojowy, wolno stojący dom wybudowany w 2005 roku w dzielnicy Grunwald został wyceniony na 759 tys. zł. W Gdańsku na jednorodzinny budynek z ostatnich lat trzeba mieć od 900 tys. zł. W Rębiechowie agencja Metrohouse oferuje np. pół bliźniaka o powierzchni 192 mkw. w cenie ofertowej 890 tys. zł.

Kogo na to stać

Z analiz WGLiN wynika, że ceny domów są niższe niż rok temu o ok. 10 proc. Przedstawiciele agencji przewidują, że może być jeszcze taniej. Budynki jednorodzinne, niezależnie od roku budowy, sprzedają się jednak długo. Jak mówi Edyta Krakowiak, powodem jest nie tylko ograniczona zdolność kredytowa klientów, ale i spora podaż domów, zwłaszcza za miastem.

– Mimo dużych spadków cen w ostatnich latach budynki czekają na klienta nawet kilka lat. Najszybciej sprzedają się małe domy w cenie średniej wielkości mieszkania w Warszawie, czyli takie, których cena nie przekracza 500 tys. zł – mówi Edyta Krakowiak. Dodaje, że trudno jest sprzedać duże i drogie budynki, których koszty utrzymania są wysokie, a także domy położone daleko od szlaków komunikacyjnych, bez publicznego transportu do Warszawy.

– Przed kryzysem ludzie zachłysnęli się możliwością wybudowania własnego domu, nie biorąc pod uwagę kosztów – i utrzymania, i dojazdu do miasta oraz możliwości spłaty zaciągniętego na budowę domu kredytu. W tym czasie powstało wiele budynków, które są teraz wystawione na sprzedaż – mówi Edyta Krakowiak.

Zdaniem Marcina Jańczuka analiza cen domów jest utrudniona ze względu na ich niejednorodność – np. różne powierzchnie działek.

– Jedno jest pewne. Ceny domów są w fazie spadkowej. W tym roku kupowaliśmy budynki tańsze o 4–5 proc. niż rok temu. Oznacza to, że wybieramy tańsze nieruchomości. Częściej stawiamy na segmenty – mówi Marcin Jańczuk.

Jak długo stoją

Przedstawiciel agencji Metrohouse potwierdza, że podaż domów, podobnie jak mieszkań, jest duża. – Na kolejne obniżki cen powinni się przygotować przede wszystkim właściciele największych domów. Na takie nieruchomości nie ma zapotrzebowania. Kupujący często pytają o koszty utrzymania nieruchomości – tłumaczy Marcin Jańczuk.

W okolicach Torunia, jak mówi Leszek Hardek z agencji Intercentrum, nowoczesny, około 180–200-metrowy dom wybudowany w ostatnich latach, utrzymany w dobrym standardzie, kupimy za 500–800 tys. zł. – Na dom o podobnej wielkości, ale wybudowany kilkadziesiąt lat temu, wystarczy kwota od 250 do 450 tys. zł – podaje Leszek Hardek.

Jego zdaniem ceny transakcyjne domów w okolicach Torunia spadły w ciągu roku o 5–15 proc. Jeśli popyt dalej będzie niewielki, stawki mogą nadal iść w dół.

– Czas sprzedaży domów zależy m.in. od ceny, lokalizacji, standardu budynku. Niektóre domy nie mogą się sprzedać od trzech–czterech lat, podczas gdy inne znajdują nabywcę w pięć–sześć miesięcy – mówi Leszek Hardek.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia:

Marcin Drogomirecki | analityk portalu Domy.pl

Dom kupuje się inaczej niż mieszkanie. Trzeba np. wiedzieć, z jakich materiałów i w jakiej technologii powstał.

Za cenę mieszkania można dziś kupić dom. Oczywiście wszystko zależy od tego, o jakim mieszkaniu mówimy. Za równowartość komfortowego apartamentu czy dużego, dobrze zlokalizowanego mieszkania w dużym mieście, a co za tym idzie – dość drogiego, jak najbardziej możemy nabyć dom w stosunkowo dobrej lokalizacji.

Im jednak mieszkanie mniejsze, im niższy jest jego standard i wartość, tym trudniej będzie zamienić je na dom w tym samym mieście. Dla przykładu – średnia cena domu o powierzchni do 150 mkw. na warszawskim Mokotowie to ok. 1,5 mln zł. W przypadku Warszawy jako dolną granicę cen domów można przyjąć 500 tys. zł. Tańsze budynki to zwykle domy w zabudowie szeregowej, obiekty w stanie surowym albo takie, których właściwości odbiegają od obecnych standardów (przestarzała technologia, wątpliwa architektura etc.). Ale oczywiście i w tej cenie można znaleźć okazję. Kupno domu zwykle wiąże się z zamieszkaniem w znacznej odległości od centrum miasta i koniecznością codziennych dojazdów do pracy, zawożeniem dzieci do szkoły czy przedszkola. Czystsze powietrze, własny ogród i więcej przestrzeni mają swoją cenę. Zakup domu jest bardziej skomplikowany i wymagający dużo większego przygotowania i wiedzy niż zakup mieszkania.

W grę wchodzą kwestie nie tylko natury formalnej (stan prawny nieruchomości, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możliwości rozbudowy etc.), ale też wiele spraw związanych z technologią budowy, użytymi materiałami, jakością wykonania itd.

Dom na pierwszy rzut oka może wyglądać wspaniale, ale może się okazać, że ma nieprawidłowo wykonane fundamenty i z czasem zacznie pękać, że ma niewłaściwie ocieplone ściany, co będzie wymagało większych nakładów na ogrzewanie itd. Pułapek jest cała masa. Dlatego kupno domu powinno być zawsze dokładnie przemyślane i przekalkulowane. Trzeba bowiem pamiętać, że inwestycja wiąże się

z wieloma konsekwencjami, z którymi przyjdzie się mierzyć przez lata, a które przed zakupem wydają się błahe. Najczęściej chodzi o dojazdy – do pracy, przedszkola, szkoły, sklepu czy choćby do kina lub na spotkania ze znajomymi. Dom i własny ogród to także stałe obowiązki i wydatki. Chodzi o koszenie trawy, grabienie liści, odśnieżanie podjazdu do garażu, konieczność konserwacji pieca, dachu, przewodów wentylacyjnych.