ceny mieszkań mogą wzrosnąć

W taki scenariusz trudno uwierzyć, patrząc na coraz słabsze wskaźniki gospodarcze oraz kłopoty na rynku pracy: rosnące bezrobocie, szczególnie wśród młodych ludzi, i prymat tzw. umów śmieciowych. Bo jak brać kredyt w takiej sytuaucji? Mimo to ostatnie dane o rynku nowych mieszkań zdecydowanie zmieniają jego obraz.

Jak podała wczoraj firma Reas, w III kw. 2013 r. do sprzedaży na sześciu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódz) zostało wprowadzonych zaledwie 5,3 tys. mieszkań (w poprzednim – 6,1 tys.). Tymczasem nabywców znalazło 9,6 tys. lokali (podczas gdy w II kw. – 7,8 tys.). Oferta na rynku pierwotnym maleje zatem piąty kwartał z rzędu. To oznaka, że trend się odmienił – twierdzą analitycy. Spierają się jednak, na jak długo.

Zaskakująco dobrze

– W ciągu czterech ostatnich kwartałów firmy deweloperskie sprzedały 33,5 tys. mieszkań, a wprowadziły na rynek 23 tys. W efekcie oferta na rynku pierwotnym spadła na koniec trzeciego kwartału poniżej 44 tys. lokali, podczas gdy rok temu klienci mogli wybierać spośród ponad 55 tys. – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku w Reas.

Firma ta podaje, że mieszkania dobrze sprzedawały się ciągu ostatnich trzech miesięcy we wszystkich dużych miastach, ale najlepiej w Krakowie, gdzie spadek oferty w stosunku do poprzedniego kwartału wyniósł aż 13,4 proc. W Warszawie było to 9,4 proc., a w Poznaniu – 8,5 proc.

Eksperci zwracają także uwagę na wyraźną poprawę tempa sprzedaży nowych lokali. – Większość z tych dostępnych na rynku znalazłaby nowych właścicieli w czasie krótszym niż półtora roku. Najkorzystniejsza sytuacja dla deweloperów jest w Warszawie, gdzie potrzeba około 5 kwartałów na całkowitą wyprzedaż lokali, zakładając, że na rynek nie wejdą nowe projekty. Najtrudniejsza – w Łodzi – wylicza Katarzyna Kuniewicz.

Mimo dobrych statystyk sprzedażowych trzeba pamiętać, że na sześciu głównych rynkach na nabywców czeka 13,7 tys. gotowych a niesprzedanych mieszkań. W ciągu roku ich liczba wzrosła o 8 proc. Dziś, jak policzył Reas, udział lokali gotowych w ofercie deweloperskiej sięga 31 proc. (podczas gdy w III kw. 2012 r. było to 23 proc.). Firmy twierdzą jednak, że wielu klientów czeka, aż inwestycja się zakończy i wtedy kupują lokale.

Pomogła RPP

Stanisław Kluza, były minister finansów, ekspert BCC, wykładowca SGH, uważa, że większy popyt na rynku mieszkań wywołały działania Rady Polityki Pieniężnej, która od jesieni ub. roku osiem razy obniżała stopy procentowe, łącznie o 225 punktów bazowych. – Impuls ten może trwać do trzech kwartałów, ale obecnie jest na tyle silny, że mieszkania, szczególnie do wynajmu, jeszcze przez pewien czas mogą sprzedawać się lepiej – uważa Stanisław Kluza. – Popyt na lokale wzrósł na skutek efektu depozytowego, czyli nieruchomości zaczęli kupować ci, którzy wycofali pieniądze z terminowych lokat i zainwestowali z myślą o ich wynajmie – wyjaśnia Stanisław Kluza.

Ile może potrwać ożywienie? – Trudno prognozować. Ceny mieszkań raczej nie spadną w najbliższym czasie, bo nie ma do tego przesłanek. Ale trwałego boomu także trudno oczekiwać. Popyt na lokale zależy bowiem w dużym stopniu od koniunktury na rynku pracy. A trwała poprawa zapewne nie nastąpi jeszcze w 2014 roku – prognozuje Stanisław Kluza.

Jacek Bielecki z firmy deweloperskiej Marvipol, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podkreśla, że dobry czas na kupowanie mieszkań wciąż trwa. – Kto jednak planuje inwestycję, powinien pamiętać, że oferta topnieje. Nie ma już nadpodaży. Klienci kupują mieszkania, bo widzą, że to już koniec spadków cen. Nie czekają nawet na obiecane dopłaty do kredytów w ramach MdM, bo i tak niewiele osób będzie mogło z nich skorzystać – mówi Bielecki.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz można uznać, że moment równowagi na rynku nowych mieszkań mamy już za sobą. Teraz klienci będą mogli liczyć na coraz mniejsze ustępstwa ze strony deweloperów.

Według Reas przeciętne ceny mieszkań mogą nieco wzrosnąć w 2014 r. W przypadku lokali tańszych wpłynie na to MdM, a w segmencie tych o podwyższonym standardzie ceny pójdą w górę z powodu wzrostu popytu. Sytuacja skomplikuje się jeszcze bardziej, jeżeli banki nie będą otwierać rachunków powierniczych (bez których firmy nie będą mogły budować zgodnie z ustawą deweloperską). Wtedy – jak prognozuje Reas – oferta lokali zmaleje szybciej i wzrosną ceny dyktowane przez największe firmy.

Opinia specjalnie dla "Rz":

Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas:

- Trzeci kwartał tego roku był znakomity, jeśli chodzi o sprzedaż nowych mieszkań. Jak to możliwe przy pełzającej gospodarce, przeciętnych nastrojach społecznych i małej liczbie nowych kredytów?

Tak dobre wyniki firmy deweloperskie mogą zawdzięczać korzystnemu splotowi okoliczności. Otóż kupujących mobilizował brak konieczności wyłożenia wkładu własnego, co będzie konieczne od przyszłego roku, niskie stopy procentowe i niekorzystnie oprocentowane lokaty oraz dobre zwroty z wynajmu lokali. Kupowali zatem inwestorzy.

Do tego wiele osób, które przez ostatnie trzy lata czekały na spadki cen, teraz uznało, że jest dobry moment na kupno. O boomie nie ma mowy, ale deweloperzy już zmniejszają rabaty, a mogą się zastanawiać, czy nie zwiększyć cen. —gb