Inwestowanie w nieruchomości komercyjne

Zagraniczne fundusze kupujące nieruchomości komercyjne w dalszym ciągu skupiają swoją uwagę na Polsce. Pod koniec III kwartału tego roku w naszym kraju zawarto ok. 66 proc. wszystkich transakcji, do jakich doszło w naszym regionie Europy (Czechy, Węgry, Polska, Rumunia, Słowacja).

– Biorąc pod uwagę dużą ilość umów już podpisanych w tym kwartale, prawdopodobnie na koniec roku odsetek ten wzrośnie – prognozuje Łukasz Lorencki z Cushman & Wakefield.

Jeśli przyjrzeć się całej Europie – jak zauważa Michał Ćwikliński z firmy Savills, dziś większymi od nas rynkami są jedynie Wielka Brytania, Francja, Niemcy, Szwecja oraz Holandia.

Eksperci z Jones Lang LaSalle wyliczają, że w tym roku inwestorzy wydadzą w sumie w Polsce ponad 3,2 mld euro. – Choć będzie to wynik znacznie niższy od rekordowych 5 mld euro zainwestowanych w 2006 r., to i tak najlepszy od tamtego czasu – zapewnia Sławomir Jędrzejewski z Jones Lang LaSalle.

Duże transakcje

Choć w tym roku obyło się bez spektakularnego wejścia inwestora (porównywalnego z debiutem Blackstone na naszym rynku w 2011 r.), część podmiotów, które pojawiły się w Polsce w ostatnich dwóch latach (m.in. Tristan Capital Partner, Hines, Blackstone) pokazała, że ich zainteresowanie Polską nie było jednorazowe i że mają długofalowe plany.

Kapitał inwestowany w nieruchomości biurowe pochodzi głównie z Niemiec, Stanów Zjednoczonych oraz Austrii, a w handlowe – z Francji, Izraela, Wielkiej Brytanii, Stanów Zjednoczonych i Niemiec.

– W polskim prawodawstwie brakuje konstrukcji prawnej umożliwiającej funduszom emerytalnym bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości. Stąd polskie spółki są mało aktywne na tym rynku – zauważa Sławomir Jędrzejewski.

Podpisywane zarówno w ubiegłym, jak i w tym roku kontrakty wyróżniają się w skali europejskiej. Największym w 2013 roku, nie tylko na rynku nieruchomości w Polsce, ale i całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej okazała się, jak dotąd, sprzedaż katowickiej galerii handlowej CH Silesia City Centre przez austriacką grupę Immofinanz za 412 mln euro.

Nie sposób nie wspomnieć również o sprzedaży wrocławskiej Galerii Dominikańskiej (152 mln euro). Portfolio Charter Hall, w którym znajduje się pięć centrów handlowych w Krakowie, Katowicach, Wrocławiu, Szczecinie i Gliwicach, przeszło w ręce Tristan Capital Partners za 174,5 mln euro. Natomiast London & Cambridge Properties przejęła obiekty Echo Investment  w Tarnowie, Radomiu i Piotrkowie Trybunalskim (ok. 67 mln euro), a Holland Park trafił w ręce  Kulczyk Silverstein Properties za ok. 50 mln euro. Niedawno CH Wola Park stała się własnością Inter Ikea (sprzedana za 180 mln euro).

Natomiast w sektorze biur największą kwotę wydał fundusz Hines Global REIT na kompleks New City w Warszawie (127 mln euro). Curzon Capital Partners III kupił Mokotów Nova za 121 mln euro. Także Senator zyskał nowego właściciela (Union Investment Real Estate). Został sprzedany za 120 mln euro. Na kompleks Green Corner i Nordea House fundusze RREEF wydały 94,6 mln euro.

Ryzykowne umowy

Inwestorzy kupują biurowce już nie tylko w Warszawie, ale również i w miastach regionalnych. Potwierdza to sprzedaż Green Day, Green Towers czy Aquarius Business House we Wrocławiu, Green Office C w Krakowie czy Arkońska Business Park w Gdańsku.

– W sumie w tym roku właścicieli zmieniło około 25 biurowców o wartości ok. 1,1 mld euro – wylicza Michał Ćwikliński. Szacuje, że podobne sumy inwestorzy wydali w sektorze centrów handlowych, z tym że samych transakcji było mniej (19).

Inwestorów przyciągają najlepsze projekty – typu „prime". Ale takich ofert jest niewiele. – Np. w sektorze biurowym i magazynowym kupowane były również obiekty starsze bądź położone w bardziej peryferyjnych dzielnicach Warszawy lub innych miastach – mówi Łukasz Lorencki.

Działa też prężnie grupa inwestorów polujących na ryzykowne, ale potencjalnie bardzo zyskowne inwestycje. Np. Griffin kupiła na licytacji komorniczej biurowce Philips House i Batory Office Building. Budynki, jak podają przedstawiciele Cushman & Wakefield, kosztowały ok. 20 mln euro, podczas gdy poprzedni właściciel – bankrut Eindhoven Properties – nabył je w latach 2006 i 2008 za ok. 35 mln euro.

– Wiele funduszy inwestycyjnych nastawia się na zakup nieruchomości, których sprzedaż wymuszają banki. Obiekty te często są oferowane poniżej wartości rynkowej, bo dotychczasowi właściciele chcą jak najszybciej odzyskać zainwestowane środki, nawet jeśli mają na tym stracić – tłumaczy Michał Ćwikliński.

Jednocześnie rośnie apetyt na magazyny, choć nie są tak atrakcyjnym kąskiem jak biurowce czy galerie. Ale, jak przekonuje Emil Domeracki z Colliers International, projekty magazynowe dają stabilność, bo oparte są na długookresowych umowach najmu.

Na przykład spółka Segro kupiła Żerań Park II za 43,2 mln euro. WP Carey stała się – za 64 mln euro – właścicielem magazynu wynajętego w 100 proc. przez H&M w Poznaniu. Natomiast BRE Global Investors kupiła warszawskie centrum dystrybucyjne Manhattan za 30 mln euro.