Gdy inwestor idzie po dziurę w ziemi do dewelopera

O ożywieniu na rynku nieruchomości – zarówno pierwotnym, jak i wtórnym – mówią kolejne raporty firm i instytucji analitycznych. Deweloperzy w coraz krótszym czasie sprzedają coraz więcej mieszkań. Skłonność do udzielania rabatów maleje. Teoretycznie największe zniżki można wynegocjować, kupując mieszkania na etapie dziury w ziemi od tych firm, które nie mają kredytu na inwestycje. A jest w czym wybierać, bo liczba rozpoczynanych budów rośnie. Z danych GUS wynika, że liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy w październiku tego roku, jest większa o 81,9 proc. niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Z drugiej strony potrzeby mieszkaniowe są nadal ogromne. – Zgodnie z najnowszymi danymi Eurostatu w grupie osób mających 25–34 lata aż 44,4 proc., czyli 2,8 mln Polaków w tym wieku, mieszka z rodzicami – podaje Bartosz Turek z Lion's Bank. Czy na takim rynku warto zainwestować? Czy to dobry czas na zakupy pakietowe?

Próbują się pozbyć

Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu nieruchomości Dompress.pl, ocenia, że pakietowe zakupy mieszkań to dziś margines rynku. Do deweloperów trafiają pojedynczy indywidualni inwestorzy zainteresowani pakietem.

– Na ogół chodzi o zakup kilku mieszkań na wynajem – twierdzi Kamil Niedźwiedzki. – Inwestorzy instytucjonalni nie interesują się teraz mieszkaniami. Raczej pozbywają się z wątpliwym zyskiem tych, które kupili przed 2008 rokiem. Brak zainteresowania inwestycyjnym zakupem mieszkań ze strony np. funduszy inwestycyjnych wiąże się z tym, że nie ma przesłanek do szybkiego wzrostu wartości inwestycji – ocenia analityk.

Jego zdaniem pakietową sprzedażą lokali nie są zainteresowani nawet sami deweloperzy. Powodów jest kilka. – Firmy mają złe doświadczenia z czasów rynkowego boomu. Inwestorzy po wpłaceniu niewielkich zaliczek po jakimś czasie często wycofywali się z zakupu, a mieszkania wracały do oferty dewelopera – tłumaczy Kamil Niedźwiedzki. Analityk ocenia, że nawet przy sprzedaży kilku mieszkań firmy nie są skłonne do udzielania większych rabatów. Inwestorzy szukają bowiem przede wszystkim lokali popularnych. A ze sprzedażą tych najbardziej atrakcyjnych, nawet na etapie dziury w ziemi, firmy nie mają większych problemów.

Opinię potwierdza Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży w spółce deweloperskiej Atal, budującej osiedla w największych miastach. – Pakietowa sprzedaż nie zawsze jest atrakcyjna dla dewelopera. Inwestorzy negocjujący zakup kilku mieszkań oczekują wygórowanych rabatów, często na najlepsze lokale, które cieszą się dużym zainteresowaniem klientów – zauważa Ewelina Juroszek. Firmie często bardziej opłaca się sprzedawać mieszkania pojedynczo, z mniejszymi niż w pakiecie rabatami.

Niemniej jednak, jak zgodnie podkreślają analitycy, inwestycja w nieruchomości zawsze była i będzie pewnym interesem. – Zarobek z najmu jest teraz na bardzo przyzwoitym poziomie. Na pewno też w dłuższej perspektywie wartość kupowanych teraz mieszkań wzrośnie – podkreśla Kamil Niedźwiedzki. – Zakupy inwestycyjne wiążą się teraz głównie z chęcią wynajmu lokali i lokowaniem kapitału w sposób bardziej opłacalny niż w banku – dodaje.

W podobnym tonie wypowiada się Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty, pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości. – Do trzymania pieniędzy w banku zniechęca bardzo niskie oprocentowanie lokat. Coraz więcej osób mających wolne środki myśli o ulokowaniu ich w nieruchomościach, tym bardziej że ceny mieszkań są na bardzo niskim poziomie – twierdzi Jarosław Mikołaj Skoczeń. Według niego mieszkania najlepiej kupować w nowych, dopiero rozpoczynających się inwestycjach. Optymalna powierzchnia lokali to 30–50 mkw. Takie metraże cieszą się największym zainteresowaniem najemców, na których chcemy zarabiać. Z wynajmem takich mieszkań nie powinniśmy mieć problemów. – Kupując mieszkania na osiedlach, których budowa dopiero rusza, mamy większy wybór. Poza tym deweloper jest wtedy bardziej skory do dawania zniżek, choćby po to, żeby wykazać się odpowiednim poziomem sprzedaży w banku kredytującym inwestycję – tłumaczy przedstawiciel Emmersona.

Także Ewelina Juroszek przekonuje, że z punktu widzenia inwestora najlepszym momentem do zakupu kilku mieszkań jest początek budowy osiedla. – Wysokość rabatów zależy i od rodzaju inwestycji, i od formy płatności wybranej przez klienta. Nie bez znaczenia jest też to, czy klient decyduje się także na garaż, komórkę lokatorską – wyjaśnia przedstawicielka dewelopera.

Firma pod lupą

Jarosław Mikołaj Skoczeń dopowiada, że na wysokość zniżki mają wpływ także wielkość inwestycji i jej położenie (bliskość uczelni, firm zatrudniających pracowników na kontraktach), etap budowy i co najważniejsze – liczba mieszkań, którą chcemy kupić. – Żeby liczyć na lepsze traktowanie przez sprzedającego, trzeba kupić co najmniej pięć mieszkań – ocenia Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Jeszcze w zeszłym roku w niektórych przypadkach można było dostać nawet do 15 proc. rabatu. Teraz, gdy deweloperzy doszli do ściany cenowej, możliwe do osiągnięcia zniżki wynoszą 3–5 proc. – szacuje. Przedstawiciel Emmersona zauważa, że w niektórych lokalizacjach dochodzi do powolnych wzrostów cen. – Pierwsze podwyżki widać na przykład w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie. W przyszłym roku ceny mogą wzrastać po tym, jak wejdzie w życie program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych", a państwo zacznie skupywać mieszkania na wynajem – prognozuje Jarosław Mikołaj Skoczeń. Radzi, by zanim zainwestujemy w mieszkania, dokładnie sprawdzić dewelopera, od którego chcemy kupować. – Musimy wiedzieć, jak buduje, czy oddaje osiedla w zapowiadanym terminie. Sprawdźmy też, czy grunt, na jakim powstaje inwestycja, jest własnością dewelopera, czy może go tylko dzierżawi. Przy dzierżawie opłaty za mieszkanie będą wyższe, więc w kieszeni zostanie nam mniej pieniędzy z planowanej inwestycji – wyjaśnia Skoczeń. – Trzeba też wiedzieć, czy w upatrzonej lokalizacji jest wiele mieszkań do wynajęcia. Za inwestycją w mieszkania na pewno przemawia fakt, że comiesięczna rata kredytu może być niższa od kwoty, jaką dostaniemy z wynajmu – podkreśla.

Okazje i promocje

Zdaniem Eweliny Juroszek najbardziej opłaca się inwestować w mieszkania na osiedlach położonych blisko centrum, zarówno w te małe, jak i w wielkie, prestiżowe apartamenty. Nie brakuje chętnych na wynajem takich nieruchomości. – Błędem popełnianym przez wielu inwestorów jest rezygnacja z zakupu miejsc do parkowania. Tymczasem ta pozornie drobna niedogodność bywa kluczowa dla najemców. W takich przypadkach inwestorzy dopytują o możliwość dokupienia miejsca postojowego – mówi Ewelina Juroszek.

Sami deweloperzy przekonują, że koniec roku to bardzo dobry czas na pakietowe zakupy mieszkań. – W grudniu firmy deweloperskie wprowadzają do oferty wiele świątecznych i noworocznych promocji. Przy zakupie kilku lokali przekłada się to na widoczne oszczędności – twierdzi Ewelina Juroszek. – Poza tym, chcąc osiągnąć dobry roczny wynik sprzedaży, spółki są w tym czasie bardziej otwarte na negocjacje – zapewnia. Świąteczne promocje spółki Atal obejmują m.in. obniżki stawek za wykończenie mieszkań, rabaty na lokale i garaże, bony do sklepów budowlanych i meblowych. Inwestorzy cenią sobie gotowe, urządzone już lokale, do których mogą od razu wprowadzić najemcę.