Więcej pustych biur, niższe czynsze

Wyjątkiem na biurowej mapie są Katowice. Tam odsetek wolnej powierzchni spadł w ciągu roku z 10 do 9 proc.

– W Krakowie również przez ostatni rok było mało wolnych biur. Ale tu skala pustostanów nieznacznie zwiększyła się w czwartym kwartale 2013 roku, do 5 proc. – zauważa Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w Jones Lang LaSalle.

Pustostany w stolicy

W stolicy na najemców czeka aż 480 tys. mkw. wolnych biur. Pustostany stanowią 12 proc. w całej podaży. – To więcej niż całkowita oferta biurowców na przykład w Trójmieście – zauważa Mateusz Polkowski. Przypomina, że ostatni raz tak duży wskaźnik pustostanów zarejestrowano aż dziesięć lat temu.

– Jednak wtedy Warszawa była na zupełnie innym etapie rozwoju. Dziś to miasto stało się finansowym centrum Europy Środkowo-Wschodniej i jest bardzo pozytywnie postrzegane przez międzynarodowych inwestorów – tłumaczy Polkowski.

Również Michał Orłowski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych BNP Paribas Real Estate, przekonuje, że w stolicy panuje duży popyt na biura. Jednak na rynek trafiło ostatnio sporo nowych projektów. To automatycznie wywołało wzrost współczynnika wolnej  powierzchni. Najwięcej pustych budynków w Warszawie znajduje się w okolicach Mokotowa i Służewca, gdzie na najemców czeka ok. 142,6 tys. mkw., oraz w centrum miasta. Tu do dyspozycji najemców pozostaje 132,3 tys. mkw. biur.

– W przypadku Mokotowa za tak duży odsetek wolnej powierzchni biurowej odpowiedzialnych jest głównie kilka inwestycji oddanych do użytkowania w ubiegłym roku, m.in.: Konstruktorska Business Park, Marynarska 12 czy Plac Unii, w których czeka dziś ponad 58 tys. mkw. wolnych biur, czyli 40 proc. aktualnej oferty. Z kolei w centrum ponad połowa wolnych pomieszczeń pochodzi z budynków wybudowanych przed 2000 r. – opowiada Wioleta Wojtczak, starszy konsultant w dziale badań i doradztwa w Savills.

Sporo pustostanów jest także na Ochocie i Woli.

Zdaniem Michała Orłowskiego ze względu na zwiększającą się liczbę biur do wynajęcia, czynsze transakcyjne są nadal obniżane.  – Właściciele oferują najemcom także dodatkowy pakiet zachęt, który obejmuje okresy wolne od czynszu, udział w kosztach wykończenia biur lub przekazywanie dodatkowego budżetu na przeprowadzkę nowego najemcy – wylicza Orłowski.

Projekty w regionach

We Wrocławiu najwięcej pustostanów czeka w centrum, głównie w starszych budynkach i kamienicach o niższym standardzie. Mimo to, zdaniem analityków Knight Frank, nadal właśnie w centrum miasta będą realizowane nowe projekty deweloperskie.

Również w centrum Poznania do wynajęcia jest ponad dwa razy więcej wolnych biur niż w innych dzielnicach. Znajdują się one albo w nowych budynkach, oddanych w ostatnich dwóch–trzech latach, do dziś nie w pełni wynajętych, albo w starszych obiektach, których standard nie wytrzymuje konkurencji nowszych i bardziej nowoczesnych obiektów – tłumaczy Małgorzata Liszewska, starszy konsultant w dziale badań rynku Knight Frank.

Nowe projekty w tym mieście powstają poza centrum. Jeśli jakiś deweloper decyduje się na śródmieście, stawia niewielki budynek.

Nieco inaczej jest w Katowicach czy Łodzi. – W Katowicach znacznie więcej biur świeci pustkami poza centrum miasta. Są to zarówno budynki, w których w ostatnim czasie pokończyły się umowy najmu i część powierzchni wróciła na rynek, jak i biurowce nie w pełni skomercjalizowane od czasu oddania do użytkowania – opowiada Małgorzata Liszewska.

Natomiast w Łodzi biura są bardzo rozproszone. Niemal połowa niewynajętej powierzchni znajduje się w budynkach ukończonych w ciągu ostatnich trzech lat, bez względu na to, gdzie się znajdują.

– W tym mieście deweloperzy wstrzymują się z rozpoczęciem nowych inwestycji do czasu choćby częściowego wynajęcia istniejącej nadpodaży – wyjaśnia Liszewska.

Poza Łodzią deweloperzy nie rezygnują z kolejnych inwestycji, zwłaszcza w Warszawie. To nawet przy dużym popycie oznacza dalszy wzrost odsetka wolnych biur.