Rynek wtórny będzie w opałach?

Zdaniem analityków pierwsze pół roku będzie trudnym okresem dla sprzedających lokale z drugiej ręki.

MdM – a raczej związane z nim dopłaty do kredytów – zdominują myśli osób planujących kupno własnego M. Najpierw więc będą oni szukali okazji dla siebie u deweloperów. Przejrzą lokalizacje i ceny, by sprawdzić, co jest do wzięcia w ramach MdM i czy rzeczywiście tylko na peryferiach miast. Dopiero gdy nie znajdą oferty dla siebie, wrócą na rynek wtórny.

– Program „Mieszkanie dla młodych" podzielił nie tylko sektory rynku nieruchomości na preferowany rynek pierwotny oraz pominięty rynek wtórny, ale w konsekwencji uprzywilejował te regiony kraju, w których są prowadzone inwestycje deweloperskie – uważa Ewa Klos-Rychter, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. – Poza tym, wprowadzając odrealnione od rzeczywistych limity cen za mkw., wyeliminował z dopłat większość przedsięwzięć deweloperskich prowadzonych w dużych miastach, np. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie.

Zdaniem Ewy Klos-Rychter, jeśli deweloperzy zdecydują się na obniżki cen do poziomu limitów określonych ustawowo, stanie się to kosztem standardu bloków, a osiedla będą powstawać na terenach oddalonych od centrum dużych miast.

Cenu już niższe

– W mniejszych miejscowościach, gdzie deweloperzy będą sprzedawać mieszkania w ramach MdM, rynek wtórny odczuje zmniejszenie popytu. Może też dojść do spadku cen mieszkań z drugiej ręki. Natomiast duże miasta nie powinny odczuć zmniejszenia popytu na rynku wtórnym – prognozuje pośredniczka. Jej zdaniem ceny mieszkań do 60 mkw., położonych w bliskiej odległości od centrum miasta – niezależnie od tego, czy będą pochodzić od deweloperów czy z rynku wtórnego – powinny stopniowo wzrastać.

Z kolei Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmersson Realty uważa, że na rynku wtórnym doszło ostatnio do tak znaczących spadków cen, że o większych obniżkach nie będzie mowy.

– Mieszkania, na które jest największy popyt, czyli takie do 40 mkw., nawet nieco drożeją. Natomiast taniej będzie zapewne można kupić duże mieszkania w słabych lokalizacjach, które zostały wybudowane parę lat temu i dziś nie znalazły nabywców na rynku pierwotnym – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Jego zdaniem program MdM ze względu na niskie limity cen mkw. lokali nie spowoduje rewolucji na rynku nieruchomości.

Grzegorz Dobrowolski, pośrednik z sopockiej Agencji Obrotu Nieruchomościami „Grzegorz Dobrowolski", przyznaje, że jeśli rzeczywiście ceny wielu mieszkań od deweloperów będą spełniały wymogi cenowe MdM, zwiększy się liczba transakcji na rynku pierwotnym.

– Będzie to miało także pozytywny wpływ na wtórny rynek nieruchomości, bo zwiększy się ruch – uważa pośrednik.

Nie przewiduje jednocześnie znaczących obniżek cen lokali z drugiej ręki. – Indywidualny właściciel lokalu nie zawsze może sobie pozwolić na równie duże ustępstwa cenowe, na jakie pójdzie deweloper – uzasadnia. – Firmy, chcąc znaleźć nabywcę dla już zbudowanych lub stawianych mieszkań, mogą dość swobodnie manewrować ceną, świadomie dostosowując ją do wskaźnika MdM. Na pewno program pomoże deweloperom i w pewnym zakresie bankom. Ale czy rzeczywiście państwo ma wspierać prywatne podmioty działające w warunkach gospodarki wolnorynkowej? Konstytucyjnym zadaniem państwa jest rozwiązywanie problemów mieszkaniowych obywateli, a nie firm budowlanych. A co mają zrobić ci, którzy spełniają kryteria ustawy, ale w ich mieście ostatni deweloper zbankrutował w 2012 r. i realnie istnieje tylko rynek wtórny? – podsumowuje Grzegorz Dobrowolski.

Bez rewolucji

Ksenia Banaczkowska, pośredniczka z Biura Obrotu Nieruchomościami PIK w Katowicach, nie przewiduje, by dopłaty do nowych lokali drastycznie wpłynęły na ceny na rynku wtórnym. Zaznacza, że stawki za lokale z drugiej ręki i tak już spadły.

– Nie wiadomo, na ile atrakcyjna dla przyszłych kupujących będzie oferta w ramach „Mieszkania dla młodych". Na razie możliwości skorzystania z propozycji kredytu w MdM daje niewiele banków. Część z nich dopiero się do tego przygotowuje. Trzeba także brać pod uwagę, że osoby starające się o finansowanie z banku będą wybierały pomiędzy standardowym kredytem hipotecznym a tym w programie MdM na podstawie rachunku ekonomicznego. Tymczasem w przypadku kredytu z dopłatą trzeba się będzie liczyć z większymi marżami – twierdzi Ksenia Banaczkowska.

Henryka Wilczyńska, pośredniczka z biura Pomorze Nieruchomości z Człuchowa, nie przewiduje rewolucji, gdyż dopłaty w MdM dotyczą ograniczonej liczby mieszkań.

– Stawki za lokale na rynku wtórnym będą się kształtowały w zależności od podaży pieniądza na rynku oraz popytu na pracę. Ceny zależne są też od liczby osób potrzebujących mieszkań do wynajęcia lub kupna, a to z kolei związane jest z lokalnym rynkiem pracy – wyjaśnia pośredniczka.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

g.blaszczak@rp.pl