Przyczyny klęski projektu przy Złotej w Warszawie

Firma Orco, inwestor 192-metrowego drapacza chmur, zwanego Żaglem, jeszcze w ubiegłym roku tak zachwalała projekt: – Złotą 44 trudno porównać do jakiejkolwiek innej inwestycji w Polsce. W całej Europie kontynentalnej będzie to jedyny taki wysokościowiec – mówiła Alicja Kościesza, dyrektor w Orco. – Złotą można porównywać jedynie do najbardziej prestiżowych inwestycji na świecie: Trump International Hotel & Tower w Toronto, One Hyde Park w Londynie, Icon Brickell Residences w Miami, MahaNakhon w Bangkoku czy One57 w Nowym Jorku – podkreślała.

Dziś projekt, który miał być symbolem deweloperskiego triumfu, stał się symbolem klęski. Nieukończona wieża, której budowa zaczęła się ponad sześć lat temu, straszy w samym sercu stolicy.

Orco Property Group już oficjalnie nazywa budynek swoją główną finansową porażką. Szuka inwestora, który go kupi. W sprawozdaniu za 2013 r. spółka tłumaczy niepowodzenie projektu „niewystarczającym finansowaniem ze strony banków, rozwiązaniem umowy z generalnym wykonawcą oraz nieudanym wznowieniem sprzedaży mieszkań". Poinformowała też, że bank finansujący inwestycję zażądał spłaty w ciągu 30 dni 170,1 mln zł i 19,6 mln euro.

Zapytaliśmy bank, czy bierze pod uwagę przejęcie wysokościowca i jego ukończenie z innym inwestorem. – Ze względu na obowiązującą nas tajemnicę bankową nie możemy w jakikolwiek sposób komentować naszych relacji biznesowych z klientami – tłumaczy Tomasz Bogusławski z biura prasowego Pekao SA. Także Orco wydaje jedynie komunikaty. Nie udziela odpowiedzi na pytania.

Gwóźdź do trumny

Kamień węgielny pod wieżę, zaprojektowaną przez światowej sławy architekta polskiego pochodzenia Daniela Libeskinda, wmurowano sześć lat temu. Mówiło się, że inwestycja może pochłonąć kilkaset milionów złotych. Wieża wyrosła do 17. piętra i budowa stanęła, bo sąd zakwestionował pozwolenie na jej prowadzenie.

Po półtora roku roboty wznowiono, ale dziś na placu budowy nic się nie dzieje. Tymczasem zgodnie z zapowiedziami przedstawicieli Orco sprzed roku pierwsi mieszkańcy powinni się tu już wprowadzać. To był zresztą kolejny termin oddania słynnego Żagla.

Tadeusz Żurowski, znany ekspert na rynku nieruchomości komercyjnych, doradca z firmy Anchor Real Estate Consultancy, pytany o przyczyny klęski Złotej 44 rzuca hasło: „dziecko z brzytwą w ręku". – O tym projekcie trudno powiedzieć coś dobrego. Już sam pomysł, aby zburzyć przyzwoity biurowiec, a na jego miejscu postawić najwyższy budynek w stolicy, powierzając wykonanie projektu jednemu z najsławniejszych architektów, był przejawem pychy. Wielkim błędem była decyzja, żeby był to apartamentowiec, w dodatku najdroższy – ocenia Tadeusz Żurowski. Podkreśla, że takiego projektu nie zaczyna się w czasie zwariowanej hossy, jaka panowała w 2007 r. – Na tym jednak nie kończą się fatalne błędy inwestora. Nikt rzetelnie nie zbadał chłonności stołecznego rynku luksusowych apartamentów. W rezultacie nie udało się sprzedać połowy mieszkań. Zabrakło dobrego menedżera projektu, stąd kłopoty z bankiem, sąsiadami, wykonawcami i z klientami. Ktoś może powiedzieć, że takie kłopoty zdarzają się przy każdym większym projekcie. Tak, ale dobry menedżer potrafi nad nimi zapanować – kwituje Żurowski.

Dodaje, że budowlanym dzieckiem pychy w Warszawie był także wieżowiec Warsaw Trade Tower przy Chłodnej. – Gdy firma Daewoo, szczęśliwa właścicielka FSO, doszła do wniosku, że Europa legła już u jej stóp, postanowiła wybudować sobie w Warszawie pomnik w postaci wielkiego wieżowca. Niestety, zanim go ukończyła, zbankrutowała. Budynek okazyjnie odkupił genialny inwestor Mitzner, dokończył go i wynajął – przypomina Tadeusz Żurowski.

– Czy ze Złotą 44 będzie podobnie, czy ktoś ją uratuje? Orco usiłuje zrzucić winę na trudności zewnętrzne, jednak wydaje się, że prawdziwa przyczyna tkwi wewnątrz. Krążą plotki o potężnym konflikcie na najwyższych szczeblach firmy. Widać więc, że po wszystkich wcześniejszych błędach gwóźdź do trumny wbijają sobie sami prezesi – podsumowuje ekspert Anchor.

Jacek Bielecki, dyrektor w firmie Marvipol, uważa, że przyczyn klęski Złotej 44 jest kilka. – Najważniejszą wydaje się nietrafienie w potrzeby rynku. W Polsce nie ma jeszcze tylu zamożnych osób, które mogłyby zapłacić za mieszkanie więcej niż 2 mln zł. Bogaci wolą podmiejskie rezydencje. Nie można też liczyć na wielu cudzoziemców – tłumaczy Bielecki. – Pewnie fajnie jest mieszkać na 30. czy 50. piętrze, ale jak namówić na kupno bardzo drogiego mieszkania na 10. czy 15. kondygnacji, pomiędzy równie wysokimi budynkami?

Z analiz firmy Reas, która bada rynek apartamentów, wynika, że większość transakcji nie przekracza 2 mln zł. W wyższych cenach sprzedaje się rocznie zaledwie 30–40 luksusowych mieszkań. W Złotej 44 bardzo drogich lokali było ponad 200.

Stanęli na dobre

Zdaniem Jacka Bieleckiego budowie zaszkodziły też perturbacje ze wstrzymanym pozwoleniem na budowę z powodu błędu proceduralnego i protestów okolicznych mieszkańców. – W efekcie realizacja była znacznie kosztowniejsza z powodu zamrożenia budowy na półtora roku. Warto się zastanowić, jaki sens w polskim prawie ma decyzja z przymiotnikiem „ostateczna", jeżeli można ją cofnąć – zastanawia się Bielecki. Mówi też, że zaporowe ceny, mające świadczyć o ekskluzywności projektu, skutecznie odstraszyły klientów. Inwestor chciał średnio ponad 34 tys. zł za mkw. mieszkania, a najdroższy 400-metrowy apartament wycenił na 20 mln zł.

Według Bieleckiego jedynym sposobem na ożywienie Złotej 44 jest kupienie jej przez inwestora, który wykończy budynek, a lokale na niższych piętrach przerobi na biura. ?– Potrzebny jest i kapitał, i cierpliwość, bo komercjalizacja projektu może zająć nawet dziesięć lat – podkreśla.

W opinii Tomasza Błeszyńskiego, doradcy na rynku nieruchomości, projekt Orco od początku był nieprzemyślany i niedopasowany do ówczesnych realiów. – Nie dokonano chyba właściwych badań rynkowych. Zbyt optymistycznie oceniono przyszłość i zaufano grubym portfelom snobistycznej grupy klientów, którzy mieli kupować penthouse'y pod chmurami za niebotyczne kwoty – twierdzi Błeszyński. – Zastanawiam się też, dlaczego realizując tak drogą inwestycję, zabrakło porozumienia z sąsiadami, nie skorygowano projektu tak, by był przyjazny dla wszystkich, a nie tylko dla inwestora?

Także Michał Wielhorski, adwokat, wspólnik w kancelarii BWW Law & Tax, zwraca uwagę, że inwestorzy muszą się liczyć z ryzykiem przedłużenia realizacji inwestycji albo nawet jej uniemożliwienia na skutek odwołań składanych przez sąsiadów.

Przeciwko inwestycji na Złotej od początku protestowali mieszkańcy sąsiedniego budynku przy ul. Emilii Plater. Podnosili, że apartamentowiec zaciemni ich mieszkania, co spowoduje spadek ich wartości i zniszczy środowisko. – Ten budynek nigdy nie powinien tu stanąć. To prawdziwa klęska i dla nas, i dla miasta. Od początku wskazywaliśmy na liczne uchybienia – komentuje dziś jedna z mieszkanek bloku przy ul. Emilii Plater (nazwisko do wiadomości redakcji). – Zezwolono na postawienie takiego giganta tuż obok naszych okien, na skrawku ziemi, skazując nas na życie jak w piwnicy. Teraz mamy za oknami martwy szkielet, w którym nawet nie pali się już światło.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorek g.blaszczak@rp.pl a.gawronska@rp.pl

Zdaniem eksperta

Michał Wielhorski, adwokat, wspólnik w kancelarii BWW Law & Tax:

- Inwestorzy muszą liczyć się z ryzykiem przedłużenia realizacji inwestycji albo nawet jej uniemożliwienia na skutek odwołań składanych przez sąsiadów.

W szczególności dotyczy to inwestycji położonych w pobliżu obiektów mieszkaniowych, ponieważ uprawnionym do zaskarżenia pozwolenia na budowę może być każdy z właścicieli mieszkań znajdujących się w sąsiedztwie (tak np. wyrok NSA w Warszawie z 30.06.2010 r., II OSK 729/09).

Proces budowlany może rozpocząć dopiero w momencie, w którym decyzja jest ostateczna. Co za tym idzie, nawet najbardziej nieuzasadniony z punktu widzenia inwestora protest jednego z mieszkańców może doprowadzić do wielomiesięcznego opóźnienia w realizacji inwestycji uruchamiając efekt domina:

1) opóźnienie powoduje żądanie przez nabywców lokali kar umownych oraz powoduje odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu lub umowy deweloperskiej;

2) dla banków zdarzeniem umożliwiającym wstrzymanie finasowania, żądanie dodatkowych zabezpieczeń lub wypowiedzenie umowy kredytowej jest zarówno fakt zaskarżenia pozwolenia na budowę, jak i opóźnienie w realizacji procesu inwestycyjnego oraz zgłoszenie roszczeń z tego tytułu przez nabywców lokali);

3) wstrzymanie finansowania inwestycji wywołuje wstrzymanie robót oraz zejście z placu budowy przez generalnego wykonawcę inwestycji, jak również wypowiedzenie umowy o roboty budowlane i żądanie przez generalnego wykonawcę kar umownych;

4) brak otrzymania zapłaty przez generalnego wykonawcę o inwestora powoduje, że płatności nie otrzymują też podwykonawcy generalnego wykonawcy – podmioty te, zgodnie z przepisem art. 6471 Kodeksu Cywilnego, uprawnione są do dochodzenia powyższych kwot bezpośrednio od inwestora.

W powyższym schemacie każdy z nabywców lokali, banków, generalny wykonawcy oraz podwykonawcy mogą dodatkowo uzyskiwać nakazy zapłaty przeciwko inwestorowi, zabezpieczać się na majątku inwestora, wnosić o jego upadłość oraz o ustanowienie nadzorcy sądowego, co dodatkowo komplikuje sytuację podmiotu realizującego inwestycję.

Jak wynika z powyższego, jedno – choćby finalnie nieuzasadnione odwołanie jednego z mieszkańców – jest w stanie zablokować i zniweczyć całą inwestycję.

Inwestor w długach

? Na koniec 2013 roku Orco miało 88,7 mln euro środków pieniężnych i 633,7 mln euro zobowiązań z tytułu kredytów ?i emisji obligacji.

? Deweloper zakończył miniony rok z 227 mln euro skonsolidowanej straty netto przypisanej akcjonariuszom jednostki dominującej i 145,9 mln euro przychodów ze sprzedaży.