Na jakich lokalach nad morzem można zarobić

"Rz": Czy w kurortach wynajmują się wszystkie mieszkania w sezonie, czy turyści zaczynają wybrzydzać, przebierać w kwaterach?

Grzegorz Kosiura, dyrektor zarządzający portalu InwestycjewKurortach.pl

: Od kilku lat zdecydowanie widać, że oczekiwania turystów wzrosły. Coraz mniejszą popularnością cieszą się kwatery prywatne. Rośnie natomiast obłożenie obiektów oferujących komfortowe, dobrze wyposażone apartamenty, najchętniej z dodatkowym zapleczem usługowo-rekreacyjnym.

Dobrym przykładem jest Władysławowo, w którym przez lata wynająć można było głównie kwatery w domach prywatnych. Dziś w sezonie spora część tych miejsc noclegowych stoi pusta. Powstało za to kilka nowych obiektów, zarówno hotele, jak i aparthotele, i wszystkie mają praktycznie 100-proc. obłożenie w sezonie.

Wyraźnie widać więc, że kurort nie znudził się turystom, a jedynie zmieniły się oczekiwania turystów, którzy stawiają na wyższy komfort wypoczynku.

Na jakie lokale brakuje chętnych, więc nie warto w nie inwestować?

Trudno sprzedają się, a potem wynajmują, apartamenty położone z dala od plaży czy centrum miejscowości wypoczynkowej. W ostatnich latach powstało kilka takich obiektów, i do dziś deweloperzy nie mogą znaleźć na nie chętnych.

Apartament położony z dala od głównych atrakcji trudno się też wynajmuje, więc poziom zysków może być dla inwestora zbyt niski, by zakup nieruchomości był atrakcyjną formą ulokowania kapitału. Szczególnie, jeśli obiekt nie ma żadnych dodatkowych atrakcji, jak basen, sale zabaw dla dzieci i inne udogodnienia.

Inwestycje położone na obrzeżach kurortów chętniej wybiorą osoby, które planują zakup apartamentu jako klasycznego second home na własny użytek, a nie w celach inwestycyjnych. Tacy klienci dużo bardziej stawiają na ciszę, odpoczynek od miejskiego zgiełku i tłoku oraz bliskość natury, stąd ustronne położenie inwestycji może być dla nich dodatkową zaletą.

Czy konkurencją dla prywatnych kwater nad morzem, w kurortach są condohotele?

I tak, i nie. Na pewno są konkurencją dla tanich kwater, które nie są odpowiednio przystosowane i wyposażone. Dziś trudno jest znaleźć turystów którzy chcą wynająć mało estetyczną kwaterę bez łazienki w pokoju, wyposażoną w sprzęty sprzed lat. Jeśli natomiast prywatne apartamenty są komfortowe, czyste, z łazienkami i nowoczesną aranżacją wnętrz, a do tego zlokalizowane bardzo blisko plaży i centrum kurortu na pewno znajdą najemców.

Poza tym turyści poszukujący apartamentów prywatnych często stawiają na nie świadomie, ze względu na duży metraż pokoi i większą prywatność, których nie zapewnia hotel. Z kolei przewagą condohoteli jest zaplecze usługowe i rekreacyjne, ale takie atrakcje zazwyczaj wpływają na wyższe ceny miejsc noclegowych.

To, czy turysta wybierze hotel czy wysokiej jakości prywatny apartament, zależy więc w dużej mierze od jego osobistych upodobań i zasobności portfele.

Czym różni się aparthotel od mieszkania na wynajem? Gdzie zysk będzie większy?

Aparthotele zyskują na popularności w kurortach, gdyż coraz częściej budowane są jako ośrodki całoroczne z zapleczem konferencyjnym, SPA, basenem. Podnosi to znacznie bezpieczeństwo zysków dla indywidualnych inwestorów.

Sezon turystyczny nad morzem i w górach od kilku lat wydłuża się. Wczesna wiosna, jesień, a nawet zima nie muszą oznaczać dla obiektu okresu bez obłożenia. Taki poziom wynajmu trudno uzyskać w apartamentach prywatnych, które oferują tylko miejsce noclegowe.

W lepszej sytuacji są właściciele lokali z miejscowościach, w których funkcjonuje dużo obiektów typowo uzdrowiskowych jak np. w Kołobrzegu, Mielnie, Międzyzdrojach. Ośrodki uzdrowiskowe powodują, że zainteresowanie apartamentami prywatnymi także poza sezonem jest większe.

Na jaki zysk z najmu można liczyć w sezonie? Ile wynoszą stawki najmu w zależności od standardu, wyposażenia lokalu?

W przypadku condohoteli proponowane przez deweloperów zyski z najmu lokali wynoszą 6 - 9 proc. brutto wartości nieruchomości w skali roku. Średnio dla właściciela dwupokojowego apartamentu oznacza to zysk rocznie na poziomie ok. 30 - 35 tys. zł rocznie. Jednak na osiągnięcie maksymalnych zysków składa się wiele czynników.

Inaczej zyski wypłacane mają właściciele lokali w apart- i condohotelach. Tu zazwyczaj deweloper proponuje stały procent zarobków, niezależnie od obłożenia najmem. Z kolei właściciel apartamentu bez zaplecza hotelowego, wynajmujący lokal turystom poprzez wyspecjalizowaną firmę zazwyczaj ma wypłacany zysk w zależności od poziomu obłożenia apartamentu.

Stawki najmu za nowoczesny, komfortowy apartament nad morzem są różne, w zależności od wyposażenia i odległości od plaży. Wahają się od 150 do 350 zł za dobę za dwupokojowy apartament.

Jakie mieszkanie warto kupić jako inwestycję?

Najlepiej, jeśli będzie to mieszkanie jedno-, dwupokojowe. Takie lokale są najchętniej poszukiwane i wynajmowane przez turystów. Inwestycja musi być zlokalizowana blisko plaży i głównych deptaków, im bliższa odległość od morza, tym poziom obłożenia wynajmem rośnie. Apartament powinien też być komfortowo wyposażony w nowe sprzęty, także te przygotowane z myślą o wypoczynku rodzin z dziećmi.

W przypadku mieszkań prywatnych ważna jest też wysokość czynszu, jaką co miesiąc właściciel będzie musiał opłacać, to wpływa na rentowność inwestycji. Jeśli inwestor zdecyduje się powierzyć wynajem lokalu specjalistycznej firmie, powinien porównać warunki takiego zarządzania najmem w co najmniej 2 - 3 podobnych.

Niestety, rynek zarządzania najmem jest w Polsce dość młody, stąd nie ma jeszcze zbyt wielu firm specjalizujących się w tej usłudze. Warto jednak poszukać w regionie. Mała lokalna firma, która od lat pośredniczy w wynajmie apartamentów i dobrze zna lokalny rynek i specyfikę kurortu, może zagwarantować zyski wcale nie gorsze niż firma ogólnopolska.

Fiskus pilnuje zysków z najmu

Ważny jest sposób rozliczania zysków z wynajmu mieszkania w kurorcie.

Jeśli lokal nabywany jest przez klientów indywidualnych, swoje zyski mogą oni rozliczyć w formie ryczałtu, odprowadzając 8,5 proc. od przychodów. W tym przypadku stawka jest stała, i liczona od przychodu, nie mają więc znaczenia koszty, jakie ponosimy na utrzymanie apartamentu. Stąd ten rodzaj rozliczenia polecany jest osobom, które przewidują, że wydatki na apartament będą niskie.

Niestety, kilka z wydanych do tej pory przez organy podatkowe interpretacji dotyczących najmu wskazuje, że osoba kupująca apartament lub tym bardziej kilka lokali, by je wynajmować, traktowana będzie przez urząd skarbowy jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. A to oznacza, że swoich zysków z najmu nie będzie mogła rozliczać w formie 8,5 proc. ryczałtu.

Jak ocenić, czy fiskus potraktuje prowadzony przez nas najem jako działalność? Zdaniem organów podatkowych najem będzie miał charakter działalności gospodarczej m.in. gdy będziemy je wynajmować stale, a nie sporadycznie, gdy najem będzie miał charakter zorganizowany czyli np. będziemy zatrudniać firmę do sprzątania.

Ponieważ sytuacja nie jest jednak jednoznaczna, warto skorzystać z doradztwa profesjonalnego biura rachunkowego, którego specjaliści indywidualnie ocenią sytuację, i doradzą właścicielowi apartamentu. Wykluczenie możliwości rozliczania najmu ryczałtem powoduje, że podatek od zysków właściciel lokalu będzie musiał wyliczyć zgodnie z obowiązującymi stawkami, czyli 18 lub 32 proc., gdy właścicielem nieruchomości jest osoba prywatna.

Firmy mają jeszcze dodatkowo możliwość odprowadzenia podatku zgodnie ze stawką liniową - 19 proc.