Coraz więcej przedsiębiorstw, skupionych na poprawie wyników ze swojej wiodącej działalności, stara się pozbyć zbędnych obciążeń. Do tych niechcianych „nadwyżek" należą niewykorzystane nieruchomości i grunty, które trzeba utrzymywać. – Sporo z nich zostało w końcu wycenionych, a z zainteresowania klientów wynika, że są realne szanse na ich zbycie – zauważa Michał Sikora, konsultant z Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Cushman & Wakefield.

Oferty miejskie, ze względu na rozdrobnienie, są kierowane do wszystkich rodzajów odbiorców, od prywatnych inwestorów po duże fundusze. – Jednak mimo przecen ziemi w latach 2011–2012, spółki miejskie tylko nieznacznie rewidowały ceny, które dla wielu potencjalnych inwestorów wydają się nadal wysokie – zaznacza Emil Domeracki, starszy specjalista z Grupy Usług Inwestycyjnych w Colliers International.

Trudne okazje

Najciekawsze, z punktu widzenia inwestorów, są oczywiście grunty w Warszawie, a także w Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu i Trójmieście.

– Są one jednak w różnym stopniu przygotowane do sprzedaży czy też do ewentualnej inwestycji. Tym samym niektóre oferty w miarę szybko znajdą nabywców, inne w dłuższej perspektywie, a część zapewne wcale. O wszystkim zadecyduje cena i stopień przygotowania nieruchomości z punktu widzenia planistycznego, technicznego czy prawnego, jak również podaż występująca w najbliższej okolicy – wylicza Daniel Puchalski, dyrektor Działu Obsługi Gruntów Inwestycyjnych w JLL.

W portfolio państwowych spółek, takich jak PKP, Polski Holding Nieruchomości (PHN) czy Agencja Mienia Wojskowego, można znaleźć wiele ofert o bardzo różnym przeznaczeniu i jakości, działek zarówno zabudowanych, jak i pustych. Np. PHN proponuje klientom zarówno garaże podziemne, jak i duże rolne areały. Jednak zdecydowana większość to  trudne grunty, które bez konkretnego pomysłu zagospodarowania  będą mało atrakcyjne i jeszcze długo nie znajdą nabywcy.

– W ofercie państwowych podmiotów na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt propozycji pojawią się dwie – trzy atrakcyjne oferty w świetnych lokalizacjach, na których inwestor zarobi. Do takich należała m.in. działka PHN w centrum Warszawy przy ul. Świętokrzyskiej, na której ma powstać  biurowiec o powierzchni najmu 43 tys. mkw. Podobnie w przypadku PKP, które posiadają kilkadziesiąt ofert działek inwestycyjnych o różnym profilu. Koleje zatrudniły doskonałych specjalistów, aby jak najlepiej przygotować grunty do sprzedaży, ale na razie tylko atrakcyjne inwestycyjnie, a więc pojedyncze oferty, szybko znajdują chętnych, jak np. działki przy Dworcu Zachodnim czy Dworcu Gdańskim, gdzie najwięksi gracze na rynku biurowym i handlowym walczą o pozyskanie gruntów. Również w przypadku koncernów prywatnych (Wyborowa, PepsiCo, Polimex Mostostal itp.) oferowane grunty czy także i budynki mogą być atrakcyjne, ale dla nabywców o specyficznym zapotrzebowaniu – opowiada Renata Osiecka, partner zarządzająca w AXI IMMO. Dodaje, że akurat prywatne przedsiębiorstwa pozbywają się nieruchomości z różnych przyczyn. Np. Pekaes czy PepsiCo wyprzedają działki ze względu na zmianę strategii, a Polimex Mostostal boryka się z problemami finansowymi.

W trakcie negocjacji ze sprzedawcą często pojawia się inny problem – nie każdy nabywca jest mile widziany. – Gruntami będą się często interesować podmioty konkurencyjne. Sprzedaż takich nieruchomości nie jest więc łatwa, bo sam oferent nie chce oddać gruntów konkurencji – wyjaśnia Michał Sikora.

Tańsze, z planem

Hitem, według Emila Domerackiego, są oczywiście lokalizacje posiadające miejscowe plany, warunki zabudowy czy wręcz pozwolenie na budowę.

– Tego typu oferty są analizowane nie przez jednego, ale kilku inwestorów równolegle, którzy konkurują między sobą warunkami zamknięcia transakcji – szybkość, warunki, np. gotowość do zakupu gotówkowego. Taki przypadek stanowiły tereny PepsiCo. Kilku oferentów równolegle podbijało stawkę wyjściową, doprowadzając do zakupu nieruchomości bez tzw. warunków zawieszających. Działka była oparta na Studium Zagospodarowania Przestrzennego z funkcja przemysłową. W normalnej formule większość inwestorów zaproponowałaby umowy zawieszające płatność do czasu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W tym wypadku zamknęliśmy transakcję bez takiego warunku – tłumaczy Domeracki.

Z pewnością największym powodzeniem będą się cieszyć w tym roku tereny pod budowę osiedli mieszkaniowych, bo deweloperzy już od IV kw. 2013 r., ze względu na dobre wyniki sprzedażowe, polują na co ciekawsze tereny we wszystkich dużych miastach.

– Ciekawe dla inwestorów grunty, które nie mogły się sprzedać w okresie kryzysu ze względu na wysoką cenę, wracają dziś na rynek i spotykają się z zainteresowaniem ze strony potencjalnych kupujących, bo są już nieco tańsze niż w czasie boomu. Dodatkowo zostały objęte aktualnymi zamierzeniami uchwalenia planu miejscowego albo właściciel uzyskał decyzję o warunkach zabudowy bądź też pozwolenie na budowę – zaznacza Daniel Puchalski. Dodaje, że najwięcej emocji wzbudzają grunty w obrębie aglomeracji, na których można będzie budować osiedla mieszkaniowe, liczone w powierzchni użytkowej mieszkań (p.u.m.), między 20 a 50 tys. mkw. Chętnie kupowane są przez deweloperów działki pod małe, ekskluzywne projekty, np. apartamentowce, do 3–4 tys. mkw. p.u.m., w centrum miast lub w unikalnych miejscach, np. przy parkach.

– Na rynku działa obecnie kilkunastu deweloperów posiadających kilkadziesiąt milionów złotych do relatywnie szybkiego wydania i niemal równie tyle podmiotów z kapitałem kilkunastu milionów. Jak więc widać, zapotrzebowanie na grunty mieszkaniowe z ważnymi warunkami zabudowy lub uchwalonym planem miejscowym jest duże – zapewnia Daniel Puchalski.

Jednocześnie wraz ze wzrostem zapotrzebowania, zwiększa się podaż działek, zwłaszcza w granicach największych miast. – Ich ceny są raczej stabilne. Drożeć mogą jednak oferty w centrach miast, przy głównych węzłach komunikacyjnych bądź w sąsiedztwie istniejących osiedli czy biurowców. Jednocześnie w sprzedaży jest wiele projektów, których koncepcja została przygotowana kilka lat temu i dziś nie jest już adekwatna do realiów ekonomicznych – opowiada Emil Domeracki.

Większość ofert w portfelu nieruchomości spółek państwowych, zdaniem Renaty Osieckiej, jest skierowana zarówno do inwestorów z sektora średnich firm, jak i indywidualnych. – Inwestorzy indywidualni z reguły poszukują działek na własne potrzeby, a korporacyjne, duże podmioty celują w kluczowe dla danego miasta projekty – podkreśla Renata Osiecka.

dorota.kaczynska@parkiet.com

Opinia

Kuba Karliński, współzałożyciel i członek zarządu w spółce Magmillon

Firmy wyprzedają nieruchomości z różnych powodów. Może to być zaplanowany element ich podstawowej strategii działania lub efekt np. restrukturyzacji, przy zagrożeniu upadłością lub bankructwem, bądź też planowanych inwestycji. W przypadku planowanego działania, czyli np. zmiany strategii, trudno liczyć na ciekawe propozycje. Natomiast atrakcyjne mogą się okazać oferty firm, zarówno prywatnych, jak i państwowych, które trafiają na rynek w wyniku wyjątkowej sytuacji. Ale nawet to nie decyduje o sukcesie, bo dopiero zestawienie wewnętrznej motywacji przedsiębiorstwa do sprzedaży oraz sytuacji zarówno makroekonomicznej, jak i rynku nieruchomości pozwoli w pełni ocenić atrakcyjność ofert. Po tłustych siedmiu–ośmiu latach od wejścia Polski do Unii Europejskiej ostatnio mamy do czynienia z trudniejszą sytuacją na rynku nieruchomości.