Dlaczego dopłaty do kredytów są szkodliwe

Zaledwie 10 proc. kredytów hipotecznych – spośród wszystkich udzielonych – stanowiły w I kwartale te z dopłatą państwa – wynika z danych Związku Banków Polskich. Banki zaakceptowały ok. 4,4 tys. wniosków o kredyty w ramach „Mieszkania dla młodych" („MdM").

Jeśli tak będzie dalej, okaże się, że limit w budżecie państwa na ten rok na dopłaty nie zostanie wykorzystany (przepadnie, bo nie może powiększyć puli na kolejne lata). To właśnie efekt niedopasowania stawek w „MdM" do sytuacji na rynku.

Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że ustawowe limity średnich cen lokali w wielu miastach mają się nijak do stawek z rynku. Np. w Warszawie czy Wrocławiu limity „MdM" są o ponad 16 proc. niższe niż ceny transakcyjne. Jednocześnie tam, gdzie jest tanio, bo lokalny rynek pracy i płacy na to pozwalają, limity są wyższe niż stawki transakcyjne. Np. w Gorzowie Wielkopolskim czy Zielonej Górze – o ok. 30 proc., w Olsztynie – o 11 proc., a w Łodzi o prawie 7 proc. To powoduje, że np. w ostatnim z miast ceny nowych mieszkań ostatnio rosną, bo... i tak mieszczą się w „MdM".

Jeśli do tego przeanalizujemy oferty kredytowe banków, okaże się, że w niektórych instytucjach finansowanie z dopłatą państwa jest droższe, bo np. ma marżę 2,16 proc., podczas gdy zwykły kredyt hipoteczny jest oferowany w promocji z marżą 1,1 proc. (a nawet po okresie promocji nie kosztuje tyle co ten w „MdM").

Ryzykowne decyzje

Robert Rajczyk, członek zarządu firmy Emmerson Evaluation, uważa, że „MdM" nie zwiększy dostępności mieszkań w Polsce. – Rynkowi potrzebne jest m.in. wdrożenie mechanizmów wspierających regularne oszczędzanie na wkład własny do kredytu, zwiększenie pokrycia kraju planami zagospodarowania przestrzennego, system zachęt podatkowych dla kupujących, skierowany jednak nie tylko na rynek pierwotny – wylicza Rajczyk. – Ale przede wszystkim trzeba pamiętać, że rynek mieszkań w bardzo dużym stopniu uzależniony jest od tego, czy ludzie mają pracę, jak dużo zarabiają, jak pewni są materialnej przyszłości – dodaje.

Zwraca też uwagę, że należy zadbać, aby kredyt nie stał się pułapką dla klienta: – A decydują o tym czynniki makro- i mikroekonomiczne, które jednak poprawia się innymi narzędziami niż „MdM".

Także Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy, mówi, że kredyt w „MdM" na 20–30 lat może być dla młodych niebezpieczny. – Szczególnie dla osób, które nie mają wkładu własnego, skorzystanie z programu MdM może zakończyć się katastrofą. Może dojść do sytuacji, kiedy młodzi, chcąc uzyskać dopłatę, zdecydują się na zadłużenie, nie mając stabilnej sytuacji finansowej. Jeśli takim osobom powinie się noga, może się to skończyć bankructwem ich rodziny – twierdzi Oppenheim. – Pozostaną dłużnikami Skarbu Państwa. Jeśli bowiem zdecydują się, ratując sytuację, na sprzedaż mieszkania w „MdM" przed upływem pięciu lat od zakupu, będą musieli zwrócić część wsparcia – dodaje.

Kto ma kupić – kupuje

Czy deweloperzy obniżą ceny, chcąc dostosować się do limitów „MdM" i przyciągnąć młodych? Zdaniem przedstawicieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich spółki mogą próbować dopasować ceny sprzedaży niektórych mieszkań, gdy różnica jest niewielka: 2–4 proc. Ale PZFD nie przewiduje masowych obniżek, bo koszty budowy nie spadają, a działki drożeją.

– Dziś ceny mieszkań są już na atrakcyjnym dla kupujących poziomie, a utrzymujący się duży popyt i obserwowane od kilku miesięcy lekkie zwyżki cen nie wskazują, by deweloperzy byli skłonni dostosować swoją ofertę do limitów „MdM" w miastach, w których limity te znacząco odbiegają w dół od rzeczywistych cen rynkowych – uważa Jacek Bielecki, dyrektor w spółce Marvipol. – Być może inaczej zachowywaliby się deweloperzy, gdyby limity były bliższe realnym cenom. Np. w naszej inwestycji Ursynów Central Park wciąż mamy mieszkania mieszczące się w programie „MdM", lecz pula ta maleje i nie zamierzamy korygować naszych cen w dół ze względu na wymogi rządowego programu – wskazuje.

Jacek Bielecki podkreśla, że wyraźne zróżnicowanie limitów w stosunku do realnych cen znacząco różnicuje możliwość skorzystania przez młodych ludzi z pomocy państwa. – A dla deweloperów nie ma większego znaczenia, gdyż osoby, które potrzebują mieszkania, i tak je kupią. Miło jest dostać od państwa 20 czy 30 tys. zł, ale nie przesądza to o kupnie – dodaje.

Także Robert Rajczyk uważa, że ceny mieszkań na pewno nie będą spadać tylko dlatego, że istnieją limity „MdM". – Deweloperzy traktują je raczej tylko jako pomocnicze wskaźniki, a kluczowe dla nich są koszty budowy oraz zakupu i uzbrojenia gruntu pod inwestycję – uważa ekspert Emmersona.

Natomiast Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium, zwraca uwagę, że dane z ostatnich pięciu miesięcy wskazują na wzrost cen mieszkań w większości miast. Nie oczekuje, że młodzi rzucą się w drugiej połowie roku na kredyty i dopłaty.

– Niewiele osób, zwłaszcza w większych miastach, jest w stanie spełnić wymogi „MdM". Dla dwudziestoparolatków ważniejsze niż kredyt wydają się podróże, wypady do kina czy spotkania ze znajomymi. Do tego jeszcze trzeba zwrócić uwagę na fakt, że banki nie są zbyt otwarte na finansowanie młodych osób z ograniczoną zdolnością kredytową – podsumowuje Mariusz Kurzac.

Grzegorz ?Kiełpsz, prezes Polskiego Związku?Firm Deweloperskich

„MdM" nie jest dziś głównym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania.

Z danych firmy Reas wynika, że w I kwartale w sześciu największych miastach (Warszawa, Gdańsk, Poznań, Kraków, Wrocław, Łódź) zaakceptowano 1554 wnioski w ramach „MdM", a sprzedano łącznie 11 036 mieszkań. Zatem lokale w „MdM" to mniej niż 15 proc. sprzedaży. Dla Warszawy jest to ok. 10 proc. (476 wniosków w ramach „MdM" przy sprzedaży 4525 mieszkań). Widać więc, że limity cen w „MdM" nie są dopasowane do sytuacji na rynku.

Poza tym z powodu dużej różnicy między poziomem limitów cenowych a średnią stawką na rynku lokale, które mieszczą się w „MdM", budowane są na peryferiach miast. W efekcie obserwujemy zjawisko rozlewania się miast, wydłuża się droga do pracy, bo tworzą się korki na trasach dojazdowych, a na tanich osiedlach często brakuje infrastruktury społecznej.

Co skłania do kupna nowego „M"?

Tylko 10 proc. osób jako zaletę kupna nowego mieszkania wskazało możliwość skorzystania ?z rządowych programów dopłat do kredytów ?– wynika z badania TNS Polska ?dla otoDom.pl.