Kto da najtańszy kredyt z dopłatą

– O tyle różnią się w poszczególnych bankach koszty obsługi długu w wysokości 207 tys. zł zaciągniętego na kupno nowego lokalu – mówi Halina Kochalska, analityk Open Finance.

Duże różnice

W założeniu rankingu kredytów hipotecznych „Mieszkanie dla młodych" do banku przychodzą dwie rodziny – małżeństwo zarabiające 5 tys. zł netto miesięcznie oraz para z dzieckiem i takimi samymi wpływami. Obie rodziny chcą kupić mieszkanie warte 230 tys. zł. Zgodnie z regułami programu „Mieszkanie dla młodych" bezdzietni dostają 10 proc. dopłaty (będzie to ich wkład własny), więc brakuje im do zakupu mieszkania 207 tys. zł, i tyle pożyczają. Z kolei rodzina z dzieckiem otrzymuje 15 proc. dopłaty (będzie to wkład własny), więc aby kupić takie samo lokum, wystarczy jej kredyt w wysokości 195,5 tys. zł.

O pozycji w rankingu decydował całkowity koszt kredytu hipotecznego, który zawiera sumę odsetek w ciągu 30 lat spłaty przy aktualnym WIBOR 3M (2,7 proc.), koszt prowizji oraz ubezpieczeń, w tym na życie i brakującego wkładu, a także prowizję za wcześniejszą spłatę po dziesięciu latach od podpisania umowy (mają ją Pekao i PKO BP).

Zwycięzcą rankingu w obu  przypadkach został EuroBank. Bezdzietnych klientów kredyt będzie kosztował w ciągu 30 lat obsługi – 172,6 tys. zł, a rodzinę z dzieckiem, która pożycza mniej – 161,2 tys. zł.

Najdroższa okazała się oferta należąca do Getin Noble Banku – kosztuje bezdzietną parę prawie 214 tys. zł, a rodzinę z dzieckiem blisko 199 tys. zł. Różnice wobec najtańszej propozycji przekraczają odpowiednio 40 i 37 tys. zł.

Drugie miejsce w rankingu przypadło Pekao. W banku z żubrem w logo koszt kredytu małżonków bez potomstwa wyniesie 180 tys. zł. Trzecią pod względem atrakcyjności ofertę ma dla nich Deutsche Bank (183,7 tys. zł kosztów), a czwarty jest ex aequo BGŻ i SGB Bank (ok. 187,5 tys. zł kosztów). Dalej znalazły się PKO BP (192,9 tys. zł), Alior (194,2 tys. zł), Millennium (200,4 tys. zł) i na końcu Getin Noble Bank (213,3 tys. zł).

W ofercie kredytów na 85 proc. wartości mieszkania za 230 tys. zł również zwyciężył EuroBank. Koszt obsługi tego kredytu wynosi 161,2 tys. zł. Kolejność atrakcyjności ofert jest bardzo zbliżona, choć słabiej nieco wypadł SGB Bank, a lepiej Alior. Na drugiej pozycji znalazło się Pekao (171,8 tys. zł), trzeci jest DB (172,7 tys. zł), czwarty BGŻ (174,5 tys. zł), piąty SGB Bank (176,8 tys. zł), a szósty ex aequo Alior z PKO BP, gdzie spłata będzie kosztowała ok. 182,4 tys. zł. Dalej znalazły się Millennium (189,3 tys. zł) i Getin Noble Bank (198,7 tys zł).

Co podnosi koszty

– Okazuje się, że sama marża banku i wynikające z niej odsetki nie przesądzają o atrakcyjności kredytu – zwraca uwagę Halina Kochalska.

Dlatego w rankingu uwzględniliśmy również koszt prowizji, oferowanych w sprzedaży wiązanej lub obowiązkowych ubezpieczeń na życie i od utraty pracy, koniecznych ubezpieczeń brakującego wkładu oraz ewentualną prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu po dziesięciu latach.

Koszt ubezpieczenia brakującego wkładu, czyli kwoty pożyczonej ponad 80 proc. LtV, przy kredycie na 95 proc. LtV w Millennium, nie istnieje. Jednak już w BGŻ przekracza 6 tys. zł. W banku tym do momentu obniżenia się zadłużenia do 184 tys. zł, czyli 80 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, bank podwyższa marżę o 0,6 pkt proc.

Podobnie jest z prowizją – w DB i PKO BP jej nie ma, choć najczęściej spotykana stawka prowizji mieści się w granicach 2 proc. Ale jeśli bank nie woła prowizji, to na 100 proc. trzeba liczyć się z koniecznością opłacenia polisy ubezpieczeniowej.

W PKO BP będzie to koszt 3,25 proc. wartości kredytu na czteroletnie ubezpieczenie od utraty pracy, a w Deutsche Banku ubezpieczenie na życie obowiązujące przez cały okres spłaty kredytu. Klient DB na początek wyłoży 1,8 proc. wartości kredytu, a od trzeciego roku spłaty każdą jego ratę bank powiększy o 0,042 proc. aktualnego zadłużenia. Po 30 latach uskłada się z tego 20,5 tys. zł składek.

Uwaga na prowizje

Konieczność opłacania ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania, poza DB, występuje również w EuroBanku i Millennium. Lider rankingu pobiera raz do roku 0,3 proc. kwoty zadłużenia, co kosztuje klienta 11,5 tys. zł. W Millennium składka miesięczna wynosi 0,02 proc. zadłużenia i po 30 latach kosztuje to ponad 8 tys. zł.

– Kalkulując koszty kredytu, doliczyliśmy też prowizję za wcześniejszą spłatę w wypadku, gdyby klienci chcieli zmienić mieszkanie i sprzedać dotychczasowe. Większość banków po pięciu latach obsługi kredytu nie pobierze już z tego tytułu żadnych opłat, ale u liderów rynku – PKO BP i Pekao – 2-procentowa prowizja za wcześniejszą spłatę obowiązuje do końca trwania umowy. Biorąc pod uwagę, że przy obecnym oprocentowaniu po dziesięciu latach klient będzie miał do spłaty jeszcze około 165 tys. zł, to 2 proc. od tej sumy wyniesie 3,3 tys. zł – wyliczają analitycy Open Finance.

—gb

Na liście instytucji proponujących kredyty z pomocą państwa znajduje się dziś ?11 banków: Alior, BGŻ, BPS, Deutsche Bank, EuroBank, Getin Noble Bank, Millennium, Pekao, PKO BP, SGB Bank i BOŚ.  ?W zestawieniu nie znalazły się BOŚ, gdyż jest w trakcie przygotowywania oferty, oraz Bank BPS, ponieważ w programie „MdM" pożyczy on maksymalnie ?80 proc. wartości nieruchomości (80 proc. LtV), tymczasem ?w rankingu wzięliśmy pod uwagę kredyty na 90 i 85 proc. LtV.

Kto może liczyć na dopłatę - zasady „MDM"

? Program „Mieszkanie dla młodych" skierowany jest do osób przed 35. rokiem życia, zarówno ?do rodzin, singli, jak i samotnie wychowujących dzieci (wystarczy, aby jedno z małżonków nie miało ukończonego 35 r.ż.).

? „MdM" pomaga w zakupie pierwszego własnego, nowego mieszkania lub domu.

? Osoby, które będą się starać o przyznanie kredytu z dopłatą, nie mogą być właścicielami innego mieszkania. Wykluczone jest też posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

? Aby otrzymać wsparcie, należy zaciągnąć przynajmniej 15-letni kredyt złotowy na co najmniej połowę ceny nieruchomości.

? Kredytowany lokal nie może być większy ?niż 75 mkw. lub w przypadku rodziny z trójką dzieci – 85 mkw. Dom może mieć do 100 mkw., a dla większej rodziny – 110 mkw.

? Cena mkw. nabywanego mieszkania czy domu nie może przewyższać wyznaczonych ustawowo limitów (można je znaleźć na stronie BGK).

? Małżeństwa i single bez dzieci mogą uzyskać dopłatę od państwa w wysokości ?10 proc. limitowanej ustawowo ceny oraz maksymalnie ?do 50 mkw. mieszkania.

? Posiadający dzieci mogą otrzymać 15 proc. dopłaty, a kredytobiorcy, którym w ciągu pięciu lat od zakupu mieszkania urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, otrzymają jeszcze dodatkowe ?5 proc. dofinansowania.

? Program działa od początku 2014 r. W ciągu pięciu pierwszych miesięcy Polacy złożyli już 7159 wniosków kredytowych na mieszkania z dopłatami. To oznacza, że przeciętnie jest to co dziesiąty kredyt mieszkaniowy.

? Średnia wartość dopłaty w „MdM" to 22,6 tys. zł.      —źródło: Open Finance

Opinia:czego żądają banki od klientów

Halina ?Kochalska, analityk ?Open Finance