Co wolno najemcy w wynajmowanym mieszkaniu

Kto odpowiada za utrzymanie mieszkania w dobrym stanie: wynajmujący czy lokator? Kto, w jakim zakresie?

Paweł Puch:

Zarówno właściciel, jak i najemca, mają obowiązek dbania o mieszkanie, ale każdy z nich ma inne obowiązki ustawowe w tym zakresie. Przede wszystkim, w przypadku umowy najmu prywatnego, obowiązki te strony mogą uregulować w umowie. W zasadzie mogą podzielić się tymi obowiązkami dowolnie. Wolno im nawet nałożyć na jedną ze stron wszystkie obowiązki związane z utrzymaniem lokalu.

Dopiero w przypadku, gdy strony nie dokonały podziału obowiązków w umowie, w grę wchodzi podział określony w ustawie o ochronie lokatorów. Inaczej kwestia podziału obowiązków między właścicielem i najemcą wygląda w przypadku najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, czyli na przykład lokali komunalnych. Tutaj bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów zakazują innego podziału obowiązków między właścicielem a najemcą niż ten podział, który wynika z przepisów.

Co należy do obowiązków właściciela?

W przypadku braku postanowień umowy wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Co należy do obowiązków najemcy?

Gdy nie ma postanowień umowy, najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami. Musi też przestrzegać porządku domowego.

Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

To najemcę obciąża także naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymianą;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Czy zatem lokator wynajmowanego mieszkania ma obowiązek przeprowadzania drobnych napraw i remontów, czy np. na własny koszt powinien wyczyścić zabrudzone ściany? A co z bieżącymi naprawami: cieknie kran, klamka się urwała, drzwiczki od szafy opadają, kaloryfer się zapowietrzył – jakie zasady obowiązują w takim przypadku? Kto usuwa usterki?

Jeżeli strony nie postanowiły inaczej w umowie, jak wynika z powyższego podziału obowiązków, malowanie lub tapetowanie, a zatem także ich czyszczenie w przypadku zabrudzenia, obciąża najemcę. Także najemcę obciążają bieżące naprawy cieknących kranów, klamek, drzwiczek do szafek itd. Natomiast wynajmującego obciążają większe remonty mieszkania i budynku oraz wymiana instalacji i urządzeń.

Czy przed zakończeniem obowiązywania umowy najemca jest zobowiązany do odświeżenia mieszkania – np. odmalowania ścian?

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw wynikających z wyżej cytowanego podziału obowiązków lub podziału obowiązków określonego w umowie.

W praktyce na przykład kwestia malowania ścian będzie zależeć od dwóch kwestii: okresu trwania najmu i sposobu adaptacji przez najemcę lokalu. Jeżeli bowiem najemca przez wiele lat wynajmował lokal i dostał go w odremontowanym stanie, to niewykluczone, że ściany będą wymagały odnowienia.

Najemca będzie też zobowiązany do naprawy i odmalowania ścian nawet, jeżeli najem trwał stosunkowo krótko, ale w tym czasie najemca ingerował w ściany lokalu. Na przykład w sytuacji, gdy najemca lubiący obrazy i chcący stworzyć sobie przytulne gniazdko, powiesił obrazy i inne akcesoria. Powieszenie wymaga nawiercenia dziur w ścianach, a zatem po zakończeniu najmu najemca będzie zobowiązany nie tylko usunąć swoje obrazy i kołki, na których je powiesił, ale także będzie zobowiązany doprowadzić ścianę do stanu pierwotnego, a to wymaga zaszpachlowania dziur po kołkach i odmalowania całej powierzchni ściany.

Jeżeli natomiast najemca wynajmuje lokal stosunkowo krótko, a przy użytkowaniu lokalu nie doprowadzi do uszkodzenia ścian, ich zabrudzenia itp., to nie będzie zobowiązany do odmalowania ścian tylko dlatego, że najem uległ zakończeniu. Zatem najemca, zwłaszcza w przypadku gdy nie przewiduje latami wynajmować lokalu, powinien się mocno zastanowić zanim zabierze się do wieszania obrazów czy półek.

Czy najemca może zamontować rolety w oknach, przybić obrazek, przykleić tapetę, wstawić swoje meble – bez zgody właściciela lokalu?

Wstawienie mebli przy rozpoczęciu najmu, jak i później tych nabytych w trakcie trwania umowy, nie wymaga uzgodnień z właścicielem. Chyba że mają one zastąpić meble właściciela, wówczas uzgodnienia są konieczne, bo przecież trzeba z nim uzgodnić zabranie jego sprzętów.