Deweloperzy budują hale bez umów najmu

Rosnący popyt na magazyny i jednocześnie coraz mniejsza liczba pustostanów powodują, że projekty spekulacyjne zaczynają powoli wracać do łask deweloperów.

– Trend ten jest szczególnie widoczny w regionie Wrocławia, który od dłuższego czasu jest na celowniku zarówno najemców, jak i deweloperów – zapewnia Katarzyna Bojanowicz, negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield.

Dziś w budowie, według szacunków CBRE, znajduje się ponad 600 tys. mkw. nowych hal. Dla porównania, w ubiegłym roku w trakcie realizacji było ok. 200 tys. mkw.

Odważne projekty

Na Dolnym Śląsku ze spekulacyjną budową wystartowała spółka Prologis. I to z sukcesem, bo przed zakończeniem budowy udało się jej wynająć 75 proc. z oferowanych 27 tys. mkw. w Prologis Park Wrocław V. Kontrakt z deweloperem podpisał jego stały klient – firma Hi Logistics Europe, która w sumie zajmuje już prawie 100 tys. mkw. w centrach logistycznych Prologisu w całej Europie.

Kolejne 20 tys. mkw. deweloper spekulacyjnie buduje w ramach parku Panattoni Park Wrocław III.

– Inwestycje spekulacyjne ruszyły na mniejszych rynkach regionalnych, gdzie konkurencja i poziomy pustostanów są wyjątkowo niskie – zaznacza Katarzyna Bojanowicz. – Ale nawet w Warszawie widać już pierwsze ślady spekulacyjnych przedsięwzięć, np. w ten sposób powstaje Ideal Idea Park, kompleks magazynowo-biurowy o powierzchni ponad 43 tys. mkw., realizowany przez spółkę Ideal Idea Formad.

W innych miastach do największych tego typu inwestycji można zaliczyć 11  tys. mkw. w Goodman Krakow Logistic Airport Centre oraz 13 tys. metrów hal North West Logistic Park Szczecin.

– Na razie jednak większość obiektów powstaje w systemie BTS (build to suit), czyli na specjalne zamówienie przyszłego najemcy. Takie hale najczęściej są budowane w wybranej przez najemcę lokalizacji, co często wiąże się także z zakupem nowej działki przez dewelopera. Magazyny BTS są również dostosowane do specyficznych potrzeb firmy. Są to obiekty takie jak fabryki, budynki typu cross-dock, chłodnie czy mroźnie. Znalezienie ich na rynku jest bardzo trudne, niekiedy wręcz niemożliwe – wyjaśnia Szymon Gasparski, specjalista w Dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International.

Jednocześnie, jak zapewniają przedstawiciele CBRE, w wielu projektach typu BTS zwiększa się udział powierzchni spekulacyjnej: główny najemca już nie zajmuje, jak dotąd, obiektu w 100 proc.

Nowe regiony

Niezłe perspektywy rysują się przed rynkiem magazynowym w pasie nadmorskim. Dynamicznie rozwija się np. Trójmiasto, aglomeracja na razie zaliczana do jednej z najuboższych w hale (ok. 200 tys. mkw.).

Jak zauważa Katarzyna Bojanowicz, w ostatnim roku podaż magazynów w Trójmieście powiększyła się o 21 tys. mkw. Do użytku oddano m.in. I etap, czyli 14 tys. mkw. flagowego projektu Goodmana, Pomorskie Centrum Logistyczne. Obiekt docelowo będzie liczyć ok. 500 tys. mkw., a więc ponaddwukrotnie więcej niż cała aktualna trójmiejska oferta. Jednocześnie w tej lokalizacji znacznie spadła w ostatnich latach stopa pustostanów: z 16 proc. w 2012 r. do ok. 2,5 proc.

– Regionem, który w najbliższym czasie ma szanse na nowe projekty, w tym i spekulacyjne, jest także Szczecin. Obecnie poziom pustostanów sięga tam niemal zera, jednocześnie hal tu jest niewiele. Oba te czynniki oraz rosnący popyt mogą spowodować, że wkrótce pojawią się tam nowe projekty. Szczecinem interesują się m.in. firmy skandynawskie, dla których to miasto jest idealnym miejscem do dystrybucji towarów do Europy – mówi Szymon Gasparski.

Według CBRE dzięki autostradzie A1 umacnia się też pozycja regionu kujawsko-pomorskiego. – Rozwojowi rynku magazynowego w Bydgoszczy i Toruniu sprzyja Specjalna Strefa Ekonomiczna w Łomnicach, gdzie chętnie lokują się producenci z branży elektroniki i telekomunikacji, a także spółki z sektora FMCG, czyli dóbr szybko zbywalnych – wylicza Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

Równolegle ożywia się wschodnia ściana Polski. W Lublinie deweloper MLP Group rozpoczął budowę parku logistycznego, który docelowo będzie liczyć 55 tys. mkw. Pierwszym najemcą parku jest ABM Greiffenberger Polska, która wynajęła 9,8 tys. mkw.

– Niewątpliwie dzięki austostradzie A4 na atrakcyjności w najbliższych latach zyska również Rzeszów. Niemniej jednak jest to perspektywa kilku lat – uważa Katarzyna Bojanowicz.

Stawki bez zmian

Mimo wzmożonego zainteresowania ze strony najemców stawki czynszowe za magazyny się na stabilnym poziomie. Rosną jedynie tam, gdzie jest mało wolnych hal lub wręcz ich brakuje, czyli w Poznaniu, Krakowie i Szczecinie.

– Najtańsze magazyny do wynajęcia są nadal w rejonie Piotrkowa Trybunalskiego oraz okolicach Warszawy. Tam podaż powierzchni niewynajętej jest najwyższa w kraju – zauważa Katarzyna Bojanowicz.