Inwestycje na rynku gruntów

Rynek nieruchomości gruntowych dalej sprzyja inwestorom, nawet skoncentrowanym na droższych gruntach budowlanych. Bo do wyboru jest sporo ofert, a ceny nadal niższe niż pięć–sześć lat temu.

– Oczywiście nie oznacza to, że łatwo znajdziemy działkę budowlaną, która może stać dobrą lokatą kapitału, ponieważ te najatrakcyjniejsze zawsze cieszą się sporym zainteresowaniem – zaznacza Piotr Suchodolski z Wealth Solutions.

Na największe zyski mogą liczyć właściciele ziemi na obszarach największych aglomeracji, zwłaszcza w Warszawie, we Wrocławiu czy Krakowie, oraz parceli w odległości do 20 km od granic największych miast. – Jednak dziś poza lokalizacją liczy się pełne przygotowanie gruntu, które umożliwi nabywcy szybkie rozpoczęcie inwestycji maksymalnie 6 do 12 miesięcy od zakupu. Warto kupować działki z zamiarem ich szybkiego zagospodarowania, gdyż zwrot ze skomercjalizowanej inwestycji biurowej czy mieszkaniowej jest dużo wyższy niż z samej działki – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca w Axi Immo.

Lekkie podwyżki

W Warszawie poszukiwane są działki pod osiedla mieszkaniowe i biurowce. Tymczasem w miejscowościach liczących powyżej 30 tys. mieszkańców nadal widać zainteresowanie działkami pod niewielkie parki handlowe, a przy głównych węzłach komunikacyjnych – pod inwestycje magazynowe.

– Według różnych źródeł średnia cena metra kwadratowego działki budowlanej spadła o 5 do nawet 11 proc. Jednak pamiętajmy, że rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany i średnie ceny nie dają nam pełnego obrazu sytuacji. Podczas gdy nieuzbrojone działki w nieatrakcyjnych lokalizacjach tanieją, grunty dobrze zlokalizowane, w pobliżu rozbudowanej infrastruktury trzymają cenę lub nawet drożeją – zapewnia Kuba Karliński, współzałożyciel spółki Magmillon.

Z kolei według ekspertów Axi Immo w porównaniu z poprzednim rokiem grunty budowlane są droższe o ok. 5 proc., głównie jednak podwyżki te dotyczą wybranych ofert w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku. – W ciągu następnych kilkunastu miesięcy ceny nie powinny znacząco wzrosnąć, ze względu na brak zakupów spekulacyjnych zarówno wśród deweloperów mieszkaniowych, jak i deweloperów obiektów komercyjnych – większość obecnie kupuje pod konkretne inwestycje. Jeśli nawet największe firmy budowlane z sektora mieszkaniowego mają przygotowany plan zakupów na najbliższe kilka lat, nie zamrażają środków na te transakcje już teraz – zapewnia Osiecka. – Niewielkie podwyżki dotyczą głównie działek, które są przygotowane i pozwalają jak najszybciej rozpocząć projekt – dodaje.

Na duże podwyżki trudno liczyć, więc zakupy spekulacyjne tracą sens.

– Ceny gruntów oczywiście zależą od wielu czynników. Oprócz lokalizacji, uzbrojenia, dojazdu wpływa także na nie koniunktura gospodarcza czy też nastroje społeczne. W obecnej sytuacji trudno jednoznacznie przewidzieć, co się stanie z cenami gruntów budowlanych. W większości średnich i słabych lokalizacji spodziewam się raczej dalszych przecen, na co składa się wiele czynników – ograniczone możliwości odzyskania VAT za materiały budowlane, trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego, rosnące marże banków przy kredytach hipotecznych czy niepewność zatrudnienia. Jednocześnie rośnie zainteresowanie droższymi lokalizacjami, które w ostatnich latach potaniały i dziś są dostępne dla większej liczby potencjalnych klientów. Dotyczy to szczególnie miejscowości zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie dużych miast – opowiada Kuba Karliński.

Również Renata Osiecka zapewnia, że atrakcyjne dla inwestorów i deweloperów będą działki na obrzeżach dużych aglomeracji, z dobrą infrastrukturą drogową i dostępnością środków komunikacji publicznej. – Jednak liczba atrakcyjnych gruntów jest ograniczona. W dużych aglomeracjach ciekawe oferty to około 10 proc. dostępnych gruntów – zaznacza Osiecka. Piotr Suchodolski zwraca uwagę, że gminy w pobliżu dużych miast od lat „oddają do użytku" ponad połowę mieszkań w Polsce (w I półroczu 2014 r. dostarczyły 57 proc. wszystkich lokali). Więc ziemia pod budownictwo wielorodzinne pozostaje do rozważenia.

– Z kolei przeciętny inwestor indywidualny buduje w Polsce dwukondygnacyjny dom jednorodzinny o powierzchni około 140 mkw. Działki umożliwiające przeprowadzenie takiej inwestycji oraz spełniające wymagania inwestorów mogą być dobrą lokatą kapitału w czasie ożywienia na rynku nieruchomości. Jednak w przypadku takiej inwestycji trudno liczyć na szybkie pomnożenie zainwestowanego kapitału – mówi Piotr Suchodolski.

Dobre okazje

Zdaniem Kuby Karlińskiego ciągle można znaleźć ciekawe oferty, których cena jest niższa niż średnia rynkowa. – Wiele osób fizycznych, które kupiło nieruchomości w czasie poprzedniej fali zwyżek, w jej szczytowym momencie, często wykorzystując finansowanie kredytem bankowym, z różnych powodów chce sprzedać te grunty i akceptuje często znacznie niższą cenę, a to gratka dla szukających okazji inwestycyjnych i spekulacyjnych – zapewnia Karliński.