Sytuacja na rynku mieszkań w drugiej połowie 2014 roku

Od stycznia przyszłego roku klienci kupujący mieszkanie na kredyt będą musieli mieć 10 proc., a nie jak dotąd 5 proc. wkładu własnego. Czy zaczyna się zakupowa gorączka?

Bez kolejek

Marek Kiełpikowski, szef bydgoskiej agencji Arenda M. Kiełpikowski, zwraca uwagę, że klienci nie mają świadomości, że od stycznia coś się zmieni na rynku. – Konieczność wniesienia wkładu własnego to jeden z wielu problemów kredytobiorców. Dawniej banki finansowały zakup mieszkań chętnie i łatwo. Dziś o kredyt jest trudniej – podkreśla Marek Kiełpikowski.

Wzmożonego ruchu na rynku wtórnym w związku ze zmianami na rynku kredytowym nie dostrzega na razie Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu Emmerson Realty. – Może dlatego, że zmiany zachodzą stopniowo, a informacje o podniesieniu wkładu są znane klientom już od dłuższego czasu – zastanawia się Waldemar Oleksiak. – Poza tym z punktu widzenia klientów nie będzie to przecież wyrzucenie pieniędzy w błoto, jak wtedy gdy mówiono o VAT na usługi pośrednictwa, co przyczyniło się do zwiększonych zakupów. Dopiero w 2017 r. banki będą wymagały 20 proc. wkładu. A to już znacząca kwota, nawet przy mieszkaniu wartym 300 tys. zł.

A Teresa Michniak, dyrektor ds. sprzedaży we Wrocławskiej Giełdzie Nieruchomości (WGN), dopowiada, że każdy klient musi się liczyć z tym, że jeśli będzie odkładał decyzję o wzięciu kredytu, to będzie musiał mieć więcej własnych oszczędności. – Wzmożonego ruchu na rynku nieruchomości spodziewamy się w listopadzie i grudniu tego roku – mówi Teresa Michniak.

Z kolei Paweł Grabowski, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości, ocenia, że niewielu klientów, którzy kupują mieszkania, posiłkując się kredytem, ma świadomość nadchodzącej zmiany. – Większość o nowych regulacjach dowiaduje od pośredników lub doradców kredytowych – mówi Paweł Grabowski. Jego zdaniem taka informacja dopinguje do działania tych, którzy nie dysponują wkładem własnym.

Zdaniem pośredniczki Joanny Lebiedź, właścicielki agencji Lebiedź Nieruchomości, warunki udzielania kredytów są już tak wyśrubowane, że większe i droższe nieruchomości sprzedaje się bardzo trudno. – Według raportu AMRON-SARFiN średnia wartość kredytu udzielanego w pierwszych kwartałach 2014 roku to 206,1 tys. zł. To już definiuje segment mieszkań, na jaki zostało niejako wymuszone zainteresowanie nabywców – mówi Joanna Lebiedź. – Sprzedają się małe i tanie lokale jedno- i dwupokojowe oraz niewielkie trzy pokoje. Pomimo zapowiadanego zaostrzenia polityki kredytowej już dziś banki stawiają klientom bardzo wysoką poprzeczkę, którą naprawdę trudno przeskoczyć. Panika raczej nie może więc opanować rynku.

Marek Kiełpikowski dopowiada, że rynek mieszkań używanych jest podzielony na kilka segmentów. Są m.in. mieszkania w kamienicach, w blokach z cegły z lat 50. i 60., w budynkach z wielkiej płyty. Są też lokale w blokach z cegły z lat 1997–2010 oraz niemal nowe lokale powstałe po 2010 roku. – Dodatkowo zamieszanie powoduje najważniejszy dla klientów atut – czyli lokalizacja. Dla atrakcyjnego miejsca maleje waga technologii, wieku, a nawet stanu technicznego nieruchomości – podkreśla szef bydgoskiej Arendy. – Trudno więc podsumować jednym zdaniem rynek mieszkań używanych. Wyraźnie utrzymuje się popyt na małe lokale kupowane pod wynajem, np. blisko uczelni dla studentów, z powodu małej atrakcyjności lokat bankowych.

Chętni na kompakty

Zdaniem Waldemara Oleksiaka dużą konkurencją dla rynku wtórnego są nowe gotowe mieszkania oferowane przez deweloperów. – Znaczna część klientów, zwłaszcza młodych, kieruje się w stronę tego segmentu rynku. Ryzyko jest niewielkie, bo wiele inwestycji jest ukończonych, mieszkania są już gotowe do odbioru – zauważa przedstawiciel Emmerson Realty.

Dodaje, że największy popyt jest na małe, kompaktowe mieszkania.  – Potrzeby mieszkaniowe są w dalszym ciągu ogromne. Realny popyt jest jednak stłumiony wskutek ograniczonych możliwości finansowych Polaków oraz dość restrykcyjnej polityki kredytowej banków – podkreśla Waldemar Oleksiak. – W efekcie mamy do czynienia z boomem, ale przede wszystkim na małe mieszkania, od 16 mkw. Deweloperzy do tych potrzeb dostosowali swoją ofertę. W strukturze mieszkań rzadko przewidują lokale powyżej ?80 mkw.

We Wrocławiu, jak zauważa Teresa Michniak, najchętniej są kupowane dwupokojowe mieszkania o powierzchni 45–50 mkw. oraz rozkładowe lokale trzypokojowe, z oddzielną kuchnią, o powierzchni do ok. 65 mkw., na osiedlach z ostatnich 10–15 lat, dobrze skomunikowanych z centrum. – W porównaniu z ubiegłym rokiem zdecydowanie spadł popyt na mieszkania cztero- i pięciopokojowe o przeciętnym standardzie, zwłaszcza w budynkach z wielkiej płyty – mówi dyrektor z WGN. – Wzrosło z kolei zainteresowanie mieszkaniami o podwyższonym standardzie oraz luksusowymi apartamentami. Kupują je także inwestorzy z myślą o wynajmie.

– W Trójmieście najwięcej klientów poszukuje mieszkań dwu- i trzypokojowych. Tych pierwszych w cenie do 250 tys. zł, a najlepiej do 200 tys. zł, tych drugich do 300 tys. zł – mówi Paweł Grabowski. Także on dostrzega zainteresowanie mieszkaniami kompaktowymi – niedużymi, ale z możliwie dużą liczbą pomieszczeń. To np. lokale dwupokojowe o powierzchni do 40 mkw. i trzypokojowe na ok. 50 mkw. Jeśli cztery pokoje, to od 60 mkw.

– Klientów, którzy są gotowi płacić ponad 10 tys. zł za mkw. mieszkania, jest niewielu – zauważa Paweł Grabowski. – Coraz więcej klientów dysponuje też gotówką na zakup mieszkania lub kredytuje się jedynie w niewielkim stopniu.

Według pośredników z Emmerson Realty transakcji gotówkowych przybywa mniej więcej już od połowy 2013 r. – Również dlatego, że wielu klientów zraziło się do funduszy inwestycyjnych, różnego typu polis. Wycofują więc pieniądze, lokując je na rynku nieruchomości – wyjaśnia Waldemar Oleksiak.

Zmiany cen

Przedstawiciel Emmersona wzmożonego ruchu na rynku mieszkaniowym spodziewa się pod koniec roku. – Ale to naturalne i typowe dla tego rynku zjawisko sezonowości – zastrzega Waldemar Oleksiak. – Ludzie chcą uporządkować swoje sprawy przed świętami i Nowym Rokiem.

Do biur Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości więcej kupujących niż sprzedających zgłasza się od połowy sierpnia. – Oznacza to, że w ostatnich miesiącach roku ceny mieszkań mogą wzrosnąć o kilka procent. Wpływ na wzrost cen może mieć też wspomniane już podwyższenie od nowego roku wysokości wkładu własnego – twierdzi Teresa Michniak.

Opinię o zwiększonym ruchu na rynku podziela Paweł Grabowski. – Zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów może skutecznie zaktywizować tę grupę klientów, która balansuje na granicy możliwości uzyskania obecnie wymaganych 5 proc. Na trójmiejskim rynku rośnie podaż na rynku pierwotnym, i to w najbardziej pożądanych lokalizacjach, m.in. w pasie nadmorskim. Przez to poziom cen w nowych budynkach coraz bardziej zbliża się do tego w wielkiej płycie na rynku wtórnym, na niekorzyść tych drugich – opowiada pośrednik z BIG Nieruchomości. – Przewidujemy niewielki, ale systematyczny spadek cen mieszkań w starszym budownictwie, przy czym najbardziej odczuwalny będzie w przypadku mieszkań o powierzchni powyżej 70 mkw., a najmniej w przypadku kawalerek, których ceny mogą pozostać na niezmienionym poziomie.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl