Rynek nieruchomości wtórnych oczekuje ożywienia, o czym świadczy między innymi wrześniowy - sięgający 20-proc. - wzrost podaży. Zainteresowanie kupujących jest mniejsze od oczekiwanego, co jest przyczyną rosnących rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W niektórych miastach różnica ta przekracza 10 proc. wartości sprzedaży – wynika z najnowszych analiz Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Nie ma ożywienia

We wrześniu ceny ofertowe mieszkań używanych w dużych miastach wzrosły, jednak podwyżka była nieznaczna i wyniosła zaledwie 0,2 proc.. Jednocześnie w pięciu lokalizacjach odnotowano obniżki kosztów oferowanych mieszkań, co sprawia, że trudno mówić o jednolitym kierunku zmian na rynku nieruchomości.

Po wakacjach podaż w niektórych miastach - takich jak Wrocław czy Olsztyn - wzrosła o blisko 20 proc.

– Właściciele mieszkań i agenci przygotowują się w ten sposób na większe zainteresowanie ze strony kupujących, takich jak choćby studenci. W wielu lokalizacjach w ofercie pojawiło się również więcej droższych mieszkań, z nadzieją na sprzedaż w najlepszym dla rynku nieruchomości, jesiennym okresie – opowiada Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. – Przekłada się to oczywiście na wzrost przeciętnych cen ofertowych. Rosnące rozbieżności pomiędzy nimi a wartościami transakcyjnymi wskazują jednak, że taka strategia nie odnosi skutku – podsumowuje ekspert.

Duże rozbieżności cen

Warto zwrócić uwagę na znaczne różnice w oczekiwaniach sprzedających i możliwościach kupujących. W niektórych wypadkach różnica pomiędzy średnimi cenami wystawianymi przez sprzedających a transakcyjnymi wynosi ponad 10 proc.

– Sytuację taką obserwujemy w Gdyni (aż 14,9 proc.), we Wrocławiu (11,1 proc.) i Gdańsku (10,3 proc.). W przypadku Krakowa różnica wynosi 9,5 proc. – wylicza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Takie rozbieżności pokazują, że większość nabywców celuje w tańsze segmenty rynku. Część ofert jest też przeszacowana, przez co nie może skutecznie rywalizować m.in. z lokalami z rynku pierwotnego, których atrakcyjność wzmacnia jeszcze program „MdM" – komentuje ekspert.

Gdyby obecną sytuację porównać z analogicznym okresem ubiegłego roku, okaże się, że wyraźnie droższe są mieszkania we Wrocławiu (wzrost średniej ceny o 2,1 proc.) i Warszawie (3,6 proc.). Jednocześnie w takich miastach jak Poznań czy Gdańsk, przeciętna cena lokalu jest niższa o ponad 2 proc. niż rok temu.

– Dziś w Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztuje przeciętnie 7 390 zł. To najwyższa wartość, jaką odnotowaliśmy w przeciągu ostatnich 12 miesięcy ¬– twierdzi Marcin Jańczuk.

Jak podają eksperci, zmianie nie uległa struktura sprzedawanych mieszkań. W zależności od miasta, kupujemy nieruchomości o metrażach od 48 do 57 metrów kwadratowych. Są to zwykle dwa pokoje lub niewielkie trzypokojowe lokale.

– Nabywcy z Wrocławia kupują największe mieszkania (57,3 mkw.), podczas gdy w Łodzi średnia wynosi tylko 48,7 mkw. – podsumowuje ekspert.

Oprocentowanie, jakiego jeszcze nie było

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najniższe w historii. Dzięki obniżce stóp procentowych, dla kredytów z wysokim wkładem własnym (25 proc.) wynosi ono już tylko 4,12% proc. (we wrześniu było na poziomie 4,44%).

– Najbardziej niewiarygodna jest jednak sytuacja niektórych osób, która zaciągnęły kredyty w 2008 r. – zauważa Jarosław Sadowski, ekspert Expander. – Oprocentowanie ich zobowiązań już jest lub w najbliższym czasie będzie mniejsze niż 3 proc., a gdy zaciągali kredyty, wynosiło ponad 7 proc.. Dzieje się tak, ponieważ marże w 2008 r. nierzadko były niższe niż 1 proc., a WIBOR 3M wynosi obecnie tylko 2,09 proc..

Dzięki temu, że oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie, zauważalnie poprawiła się też dostępność kredytów hipotecznych. Trzyosobowa rodzina uzyskująca dochód łączny w kwocie 5 000 zł netto przeciętnie może liczyć na 437 tys. zł kredytu, przy okresie kredytowania wynoszącym 30 lat. Jeszcze przed miesiącem było to 424 tys. zł.

– Oczywiście wzrost dostępności polega nie tylko na tym, że przy określonych dochodach można uzyskać wyższy kredyt – wyjaśnia Jarosław Sadowski. – Również osoby, którym banki wcześniej odmawiały udzielenia kredytu ze względu na zbyt niski dochód, mają obecnie większe szanse na pozytywne rozpatrzenie ich wniosku.