Kłopoty ze sprzedażą mieszkań używanych

Ceny nowych lokali w Katowicach i Wrocławiu wzrosły w ciągu roku o ponad 7 proc., a w Gdyni spadły o ponad 8 proc.

- Ogólny wniosek z opublikowanych niedawno przez NBP danych na temat cen mieszkań w III kwartale jest taki, że w większości miast ceny mieszkań w trzecim kwartale wzrosły w porównaniu z cenami obowiązującymi przed rokiem – komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

Średnia liczona dla siedmiu największych miast wzrosła zarówno w przypadku rynku pierwotnego (o 3,4 proc.), jak i wtórnego (o 0,6 proc.).

- Jak widać, stawki za nowe nieruchomości rosły jednak szybciej. Taka tendencja nie jest niczym nowym. Obserwujemy ją od początku 2013 r. Obecnie przeciętna cena na rynku pierwotnym jest aż o 13,4 proc. wyższa niż na rynku wtórnym. Dla porównania, jeszcze w IV kwartale 2012 r. było to tylko 1,2 proc. więcej – podaje Jarosław Sadowski.

Zmiany dotyczące średniej ceny nieruchomości nie odzwierciedlają sytuacji we wszystkich miastach. W minionym kwartale, w 6 z 17 miast przeciętny koszt zakupu mieszkania się obniżył.

W niektórych miastach dochodziło natomiast do sytuacji, w której ceny np. rosły na rynku pierwotnym, a spadały na wtórnym. Działo się tak np. w Łodzi i Olsztynie. Odwrotnie było natomiast np. w Bydgoszczy, gdzie koszty nowych lokali spadły, a używanych wzrosły.

Warto też dodać, że choć dane NBP tego nie pokazują, wartość cen jest różna nawet dla poszczególnych dzielnic w dużych miastach. Dlatego planując sprzedaż lub kupno mieszkania najlepiej zbadać, ile wyniosły ceny sprzedaży nieruchomości w okolicy, którą jesteśmy zainteresowani – podpowiadają eksperci.

- To, czy w przyszłości ceny będą dalej rosły zależy przede wszystkim od popytu. Na rynku pierwotnym wpiera go program „Mieszkanie dla młodych". Duże znaczenie będą miały limity cen w ramach tego programu. Jeśli będą one podwyższane to wzrosną również ceny mieszkań – uważa Jarosław Sadowski.

Dodaje, że pozytywny wpływ na popyt mają również rekordowo niskie stopy procentowe. Powodują one, że kredyty hipoteczne są tanie i dość łatwo dostępne. Jednocześnie niskie oprocentowanie lokat bankowych powoduje, że część osób posiadających znaczne oszczędności decyduje się zainwestować je w mieszkania.

Z drugiej strony należy przypomnieć, że od przyszłego roku aby uzyskać kredyt hipoteczny trzeba będzie posiadać aż 10 proc. wkładu własnego. Może to ograniczyć popyt na mieszkania kupowane przez osoby nie posiadające zbyt dużych oszczędności.

- W dalszym ciągu słabo mogą się sprzedawać nieruchomości z rynku wtórnego. Wiele osób preferuje bowiem nowe budownictwo, które pod względem standardu przewyższa np. mieszkania z wielkiej płyty. Chodzi na przykład o znacznie lepsze wyciszenie lokali oraz dostęp do podziemnych parkingów i wind. Z tego względu ceny używanych mieszkań mogą spadać tam, gdzie istnieje alternatywa w postaci nowego budownictwa – prognozuje Jarosław Sadowski.

Jak kupić mieszkanie i nie żałować

Radzi Marcin Krasoń, analityk Home Broker:

1) Przyjrzyj się okolicy

Plan zagospodarowania przestrzennego powinien być podstawowym dokumentem, z którym zapoznają się kupujący nieruchomość. Na lokalizację trzeba patrzeć nie tylko z perspektywy dnia dzisiejszego, ale i wybiegając w przyszłość. Chodzi o to, by zobaczyć, czy lokalizacja z biegiem czasu będzie zyskiwać czy tracić na atrakcyjności. Jeśli w okolicy planowana jest linia metra – to dobrze. Ale gdy gmina ma w planie zbudowanie niedaleko wysypiska śmieci – to już nie jest dobra wiadomość. Oprócz wnikliwej analizy planu zagospodarowania przestrzennego warto także poszperać w internecie i podpytać mieszkańców, oni powinni wiedzieć, co w trawie piszczy.

2) Oceń, co da się zmienić

Przyglądając się mieszkaniu powinno się podzielić jego cechy na te, które można zmienić i na te stałe. Chodzi o to, że nieciekawy kolor ścian można przemalować (w wielu przypadkach można nawet ściany wyburzyć i zmienić układ pomieszczeń), a kuchnię czy łazienkę przerobić. Ale już na trajektorię lądowania samolotów na pobliskim lotnisku wpływu nie mamy. Podobnie jak nie pozbędziemy się położonego w sąsiedztwie stadionu sportowego czy ramp dla dostaw do hipermarketu, pod który TIR-y podjeżdżają każdego dnia o 5 rano.

3) Myśl rozwojowo

Młodzi ludzie często nie mają wielu mebli i rzeczy. Wydaje im się więc, że zmieszczą się na relatywnie niewielkiej powierzchni, a piwnica czy komórka lokatorska nie są im wcale potrzebne. Ale z każdym rokiem ilość posiadanych przedmiotów rośnie, a miejsca nie przybywa. Planując wielkość mieszkania warto pamiętać o tym niezbędnym buforze, który przyda się za jakiś czas.

4) Pamiętaj o dzieciach

Osoby z dziećmi powinny brać pod uwagę nie tylko na to, jakie potrzeby ma potomstwo dziś, ale i to, jak sytuacja wyglądać będzie za kilka lat. Nawet mając małe dzieci warto zwrócić uwagę na bliskość i jakość szkół ponadpodstawowych. Analizując lokalizację mieszkania i szkoły, trzeba dokładnie przyjrzeć się trasie przejazdu dojazdu dom-przedszkole/szkoła-praca, bo to najczęściej stosowane rozwiązanie.

5) Wyceń swój czas