Właściciele niezadowoleni z zarządu nie mają związanych rąk. Mogą go odwołać, choć nie zawsze jest to łatwe. Bywa trudne, gdy we wspólnocie panuje konflikt, a przeciwna strona ma większy udział w nieruchomości.
Sposób odwołania zarządu zależy od tego, jak go powołano. Mówią o tym art. 18 i 20 ustawy o własności lokali. Właściciele mogą powierzyć zarząd w formie aktu notarialnego osobie fizycznej prowadzącej tego typu działalność gospodarczą lub też osobie prawnej (m.in. deweloperowi, spółdzielni mieszkaniowej, towarzystwu budownictwa społecznego). Mogą też wybrać zarząd w zwykłej uchwale spośród osób fizycznych, np. spośród właścicieli.
Zarząd powierzony można odwołać tylko w akcie notarialnym (art. 18 ustawy). Oznacza to, że na zebraniu musi być obecny notariusz, który sporządza uchwałę w formie aktu. Odwołanie wybranego zarządu nie wymaga natomiast wizyty notariusza.
Do odwołania zarządu (lub niektórych jego członków) potrzebny jest projekt uchwały. Przekazuje się go zarządowi, by dołączył go do zawiadomienia o zebraniu rocznym, które rozsyła właścicielom. Zdarza się, że właściciele pozostają w konflikcie z zarządem i obawiają się, że projekt w sprawie odwołania nie zostanie umieszczony w porządku obrad. Zarząd nie ma prawa tego zrobić. Jeżeli jednak się na to zdecyduje, to właściciele mogą przeprowadzić głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów – bez udziału zarządu.
Właściciele mają też prawo zawiesić działalność całego zarządu lub poszczególnych jego członków. Wiele wspólnot oprócz wybranego zarządu ma jeszcze firmę zarządzającą. Zatrudnia ją wybrany zarząd na podstawie stosownej umowy. Jeżeli właściciele są niezadowoleni z jej pracy, to swoje zastrzeżenia powinni kierować bezpośrednio do zarządu. Na ich wyraźne polecenie (w formie uchwały) powinien on rozwiązać umowę z firmą.
