Rynek nowych mieszkań

– Z podsumowania całego 2014 r. wynika, że był to najlepszy pod względem sprzedaży rok w historii polskiej branży deweloperskiej. Oczywiście po boomie z 2007 r. - mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku w firmie doradczej Reas. – Rekordowemu poziomowi sprzedaży towarzyszył blisko dwukrotny wzrost liczby mieszkań wprowadzonych do oferty w porównaniu z rokiem 2013. Tak było w całej Polsce - dodaje.

Przyjazne otoczenie

GUS podaje, że w minionym roku liczba nowo rozpoczętych budów wyniosła ponad 69 tys., czyli o 36 proc. więcej niż w 2013 r., natomiast liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań sięgnęła 77 tys. (39 proc. więcej niż w 2013 r.). Podaż jest ogromna. Czy klientów nie zabraknie?

Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation, podkreśla, że pozytywnym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości w 2015 r. będzie czynnik monetarny, czyli tani pieniądz. – Od marca EBC rozpocznie skup obligacji skarbowych należących do państw strefy euro. Pokłosiem tej operacji będzie osłabienie europejskiej waluty. Wywrze to presję na RPP na obniżenie stóp procentowych, aby utrzymać parytet złotego do euro i  konkurencyjność eksportu. Koszt kredytu złotówkowego, i tak rekordowo taniego, stanie się jeszcze niższy. Przy notowanej poprawie na rynku pracy będzie to zachęta do kupna nieruchomości – prognozuje prezes Książak.

Dodaje, że spadające oprocentowanie lokat bankowych uatrakcyjni rynek nieruchomości jako alternatywną formę lokaty kapitału. Wzmocnieniu może ulec już rozpoczęty trend zakupów w celach inwestycyjnych, który wesprze tym sposobem rynek pierwotny.

– Bardzo możliwe, że na rynek wrócą cudzoziemcy, dla których czynnikiem motywującym do zakupów będzie tani pieniądz, a na tym zyskają nieruchomości o podwyższonym standardzie. Te czynniki popytowe, szczególnie w drugiej połowie roku, będą wpływały na wzrost cen, zwłaszcza na największych rynkach – uważa prezes Książak.

Jego zdaniem akcja kredytowa – w stosunku do poprzedniego roku – nie powinna zmaleć, nawet biorąc pod uwagę wymóg posiadania od stycznia br. 10-proc. wkładu własnego przez kupujących mieszkania za pieniądze banku.

Zdaniem ekspertów Emmersona na pozytywne nastroje rynkowe wśród kupujących będą wpływały czynniki makroekonomiczne. Jeden z nich to spadek poziomu bezrobocia, jaki miał miejsce w 2014 r. (bezrobocie rejestrowane spadło z 14 do 11,5 proc.). Ostatnie dane dotyczące przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia pokazują, że w skali roku wzrosło ono o 3,7 proc. Przy równoczesnym zerowym poziomie inflacji oznacza to realnie więcej gotówki w portfelach potencjalnych nabywców mieszkań.

Fundusz i „MdM" rozgrzeją rynek

Z prognoz firmy Emmerson Evaluation wynika, że rynek nowych mieszkań mogą pobudzić także działania BGK Nieruchomości.

– W 2014 r. Fundusz Mieszkań na Wynajem prowadzony z inicjatywy BGK rozpoczął oficjalnie swoją działalność. Według założeń uruchomienie go ma poszerzyć ofertę atrakcyjnych jakościowo i cenowo mieszkań do wynajęcia oraz stworzyć alternatywę dla kredytu hipotecznego. Inicjatywa BGK może mieć znaczący wpływ na popyt na rynku pierwotnym – uważa Dariusz Książak. – Środki przeznaczone na zakup mieszkań wynoszą 5 mld zł. Fundusz zamierza je wydać na nabycie ok. 20 tys. mieszkań. W ubiegłym roku na rynku pierwotnym w największych miastach Polski sprzedało się około 40 tys. mieszkań. Oznacza to, że rozmiar inwestycji BGK pokrywa ok. 50 proc. rocznej sprzedaży sektora deweloperskiego.

Eksperci sugerują, że  większy niż dotychczas wpływ na ceny nowych mieszkań w 2015 r. będzie miał program „Mieszkanie dla młodych". Do tej pory z 715 mln zł przeznaczonych na dopłaty do zakupu mieszkania w 2015 r. (według aktualnych danych BGK) wykorzystano już 19 proc. tej kwoty. – W 2015 r. zainteresowanie programem "MdM" powinno wzrosnąć. Wpłynie na to wymóg posiadania 10-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania zabezpieczonego kredytem hipotecznym. Na razie trwają jeszcze konsultacje nowej formy ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania. Na etapie projektowym znane są niektóre zmiany, jednak trudno powiedzieć, jak duży okaże się ich wpływ na zwiększenie dostępności programu. Termin wejścia w życie nowelizacji nie został jeszcze sprecyzowany – dodaje Dariusz Książak.

Z kolei Katarzyna Kuniewicz podkreśla, oceniając wpływ „MdM" na rynek pierwotny, że tam, gdzie limit programu był bliższy cenom rynkowym, deweloperzy w 2014 r. rzadziej dostosowywali swoją ofertę do programu. Natomiast w miastach, w których limit był wyraźnie niższy od średniej rynkowej i relatywnie niewielka część oferty spełniała wymogi programu, deweloperzy starali się dopasować ceny do limitu „MdM". Podobnie będzie i w tym roku.