Ile zarobisz w systemie condo?

Rz: Kilka lat temu inwestycja w pokój w condohotelu cieszyła się popularnością. Niektórzy nie tylko inwestowali oszczędności, ale także brali kredyty hipoteczne na takie przedsięwzięcie. Ostatnio jednak o systemie condo nie mówi się zbyt dobrze. Dlaczego?

Piotr Dziura: Po początkowej bezkrytycznej fascynacji tym nowym na polskim rynku rozwiązaniem klienci coraz większą wagę zaczęli przykładać do analizy wszystkich elementów wpływających na opłacalność i bezpieczeństwo inwestycji.

Poza tym powstało kilka inwestycji, które z perspektywy czasu okazały się błędnie skalkulowane, źle zlokalizowane lub nie miały zapewnionego finansowania budowy. Te przypadki psują rynek i rzutują negatywnie na cały segment.

Klienci i przede wszystkim firmy oferujące takie rozwiązania, bogatsi o te doświadczenia, dużo większą wagę przywiązują dziś nie tylko do etapu budowy, ale również do późniejszej eksploatacji, czyli zapewnienia inwestorom gwarantowanych wypłat.

Ile condohoteli działa w Polsce i przynosi zyski współwłaścicielom?

Condohotel różni się od zwykłego hotelu jedynie formą własności. Dla klienta korzystającego z zakwaterowania nie ma praktycznie żadnej różnicy, czy zatrzymuje się w hotelu czy condohotelu.

Nie jest też prowadzona oficjalna ewidencja obiektów condohotelowych. Można jednak założyć, że jest ich w Polsce kilkadziesiąt i zdecydowana większość przynosi inwestorom regularne zyski. Podobnie jak w przypadku większości rozwiązań inwestycyjnych przemilczane są te dobrze pracujące, a nagłaśniane są głównie nietrafione projekty. Stąd klient może odnieść wrażenie, że cały segment nie najlepiej sobie radzi.

Najpoważniejsi gracze na rynku condo w Polsce?

Większość działających obiektów to pojedyncze inwestycje. Istnieje jednak kilka firm, takich jak Zdrojowa Invest czy Sabe Investments wraz ze spółkami zależnymi, które w swoim portfelu mają więcej niż jeden obiekt condo.

Innym przykładem znanego obiektu może być Nosalowy Dwór, który konsekwentnie realizuje w Zakopanem kolejne etapy inwestycji. Te spółki obecnie określiłbym mianem najpoważniejszych graczy.

W jakich miejscach inwestują firmy w condohotele: czy tylko w miejscowościach turystycznych?

Lokalizacja to jedno z najważniejszych kryteriów, jakimi powinien się kierować przyszły inwestor chcący wybudować condohotel. Rynek tych obiektów w Polsce jest jeszcze stosunkowo młody i dopiero zyskuje na popularności, jednak z każdym rokiem inwestycji tego typu przybywa.

Pierwsze condohotele powstały kilka lat temu w kurortach wakacyjnych, np. w Zakopanym, na Helu, w Kołobrzegu, Świnoujściu, Międzyzdrojach czy w Sopocie.

Dziś condohotele budowane są nie tylko w atrakcyjnych nadmorskich miejscowościach, ale też na Mazurach czy w górach, gdzie sezon trwa cały rok, jak również w miejscach, w których jest duży popyt na usługi hotelowe, na przykład w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu. Ostatnio nawet w Łodzi, gdzie powstaje obiekt aparthotelowy o tzw. niskiej cenie wejścia – już od 70 tys. zł. System oparty jest na klasycznych mieszkaniach, dzięki czemu daje możliwość uzyskania ponadprzeciętnych stóp zwrotu oraz dużą płynność inwestycji.

Co musi mieć dziś condohotel, aby miał klientelę? Co musi wyróżniać taki obiekt?

Przede wszystkim lokalizacja. Condohotel powinien być położony w atrakcyjnym kurorcie lub w mieście, gdzie sezon turystyczny czy duży popyt na usługi hotelowe trwa cały rok. Zatem najlepiej, by powstał nad morzem, w górach, na terenie dużych centrów biznesowych.

Istotny jest także wysoki standard wykończenia i umeblowania. Obiekt powinien mieć też profesjonalnego operatora, który sprawnie prowadzi działania marketingowe, pozyskuje najemców oraz gwarantuje najwyższy poziom usług hotelowych, zarządzania nieruchomością, utrzymanie apartamentu w idealnym stanie technicznym.

Ważna jest również infrastruktura, w tym usługi dostępne w obiekcie, takie jak: restauracje, kawiarnie, centra spa & wellness, sale konferencyjne.

Co powinien zrobić indywidualny inwestor, aby inwestycja w condohotel była bezpieczna i zyskowna? Jak ma zabezpieczyć swoje interesy?

Trzeba uważać na wysoką cenę za mkw. i jednocześnie wysoką gwarantowaną rentowność najmu, wyrażoną jako procent ceny nabycia lokum. Im większa cena na początku, tym trudniej będzie operatorowi wypłacać zysk, szczególnie o kilka procent przewyższający średnią rynkową.

Na przykład, żeby zagwarantować klientowi 10-proc. zysk brutto, obiekt musi mieć najlepszą lokalizację i bardzo duże obłożenie. W praktyce trudno to osiągnąć, chyba że przy bardzo atrakcyjnej cenie zakupu.

Najlepiej skontaktować się ze specjalistą, który pomoże oszacować realność powodzenia operacyjnego biznesu w danym miejscu, biorąc pod uwagę możliwie wiele czynników, takich jak przewidywane obłożenie obiektu, sezonowość, cenę noclegu i innych usług hotelowych, doświadczenie kadry zarządzającej lub poziom zarządzania obiektem przez profesjonalnego operatora.

Na jakie pułapki w umowach z operatorami czy deweloperami condohoteli zwróciłby pan uwagę?

Biznesplan powinien być tak skonstruowany, żeby budowa nie była uzależniona od bieżących wpłat klientów. Inwestycja musi mieć zapewnione pełne finansowanie. Klient powinien wpłacać większą część środków po oddaniu budynku do użytkowania.

Dobrze, gdyby inwestor miał zapewnione środki na wypłaty dla klientów w pierwszym okresie trwania inwestycji, gdy obłożenie może jeszcze nie być wystarczające na wypłaty bieżące.

Trzeba też pamiętać, że każdy, nawet najlepszy projekt potrzebuje nieco czasu na ustabilizowanie swojej pozycji na rynku. Obiekt powinien mieć czystą hipotekę, chyba że obciążenia wynikają z uzyskanego finansowania, które zabezpiecza terminową realizację inwestycji.

Najbardziej bezpieczny jest duży międzynarodowy operator, który gwarantuje odpowiednie obłożenie i tym samym wypłatę czynszu w ustalonej wysokości.

Ile można zarobić na condohotelu?

Przy założeniu 2-proc. średniorocznego wzrostu wartości nieruchomości oraz rentowności najmu na poziomie 7,5 proc. zwrot z kapitału na poziomie 100 proc. możliwy jest już po kilkunastu latach.

Jaka jest stopa zwrotu inwestycji w condohotel w porównaniu z innymi popularnymi instrumentami finansowymi?

W przypadku inwestycji w condohotel zysk dla klienta składa się z dwóch części. Klient na bieżąco otrzymuje stałe oprocentowanie gwarantowane przez inwestora, na przykład 7–10 proc. brutto, wypłacane najczęściej co kwartał. Oprócz tego klient zarabia na wzroście wartości nieruchomości w czasie trwania inwestycji. Zysk z tej części zależy od ceny nabycia i potencjału danej lokalizacji.

Chciałbym jednak zwrócić uwagę na zasadniczą różnicę inwestycji w systemie condo w zestawieniu z instrumentami finansowymi, takimi jak akcje czy fundusze. W tym pierwszym przypadku klient staje się właścicielem apartamentu, transakcja zabezpieczona jest aktem notarialnym, a klient zostaje wpisany jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej.