Tak wynika z badania firmy JLL na temat finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce. – Zapytaliśmy przedstawicieli 20 kluczowych graczy na rynku – banków i innych instytucji finansujących – o stopień zainteresowania finansowaniem projektów w Polsce, kryteria i typy nieruchomości, jakie mają największe szanse na pozyskanie kredytu, o alternatywne źródła finansowania oraz warunki udzielania tego typu wsparcia – mówi Piotr Piasecki, dyrektor działu doradztwa finansowego w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL.

Chętnie na handlowe

Około 74 proc. ankietowanych wskazało na wysokie lub bardzo wysokie zainteresowanie udzielaniem kredytów w segmencie nieruchomości komercyjnych. Z kolei 71 proc. badanych instytucji oferuje finansowanie dłużne, 29 proc. – alternatywne źródła finansowania (mezzanine, leasing finansowy i operacyjny i inne). Natomiast 69 proc. proponuje zarówno kredyty budowlane, jak i inwestycyjne.

Autorzy badania podkreślają, że pomimo atrakcyjnych warunków finansowania oraz malejących kosztów kredytu instytucje finansujące wykazują się ostrożnością i większość z nich wymaga od kredytobiorców pełnego pakietu zabezpieczeń.

– Najważniejszymi kryteriami w procesie przyznawania kredytów są lokalizacja oraz jakość nieruchomości. Niewiele mniejsze znaczenie ma stopień wynajęcia nieruchomości oraz średni okres najmu, a także reputacja dewelopera czy inwestora, do tego poziom wkładu własnego i sytuacja biznesowa podmiotu ubiegającego się o finansowanie – wylicza Piotr Piasecki.

Dodaje, że najmniej istotnym czynnikiem jest wysokość udzielanego wsparcia, o ile wszystkie wcześniej wymienione kryteria dotyczące nieruchomości są spełnione.

Jeśli chodzi o kredyty budowlane, dostępne są przy LTC (Loan-to-Cost – stosunek wielkości kredytu do kosztu inwestycji) na poziomie 60–80 proc., ich marża waha się pomiędzy 200 a 300 punktów bazowych. Wymagany stopień wynajęcia nieruchomości wynosi 40–60 proc.

Anna Grzędzińska, konsultant w dziale doradztwa finansowego firmy JLL, mówi, że spośród wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych najchętniej finansowane są projekty handlowe.

– I to zarówno obiekty najlepsze w swojej klasie, jak i te z możliwością zwiększenia wartości. Ale zainteresowaniem cieszą się także projekty biurowe i magazynowe – opowiada Anna Grzędzińska.

Jeśli chodzi o kredyty inwestycyjne, inwestorzy mogą liczyć na marże niższe niż jeszcze pół roku temu. Zdecydowana większość ankietowanych instytucji oferuje takie finansowanie na poziomie 70 proc. LTV (Loan-to-Value – stosunek wielkości kredytu do wartości nieruchomości). Marże wynoszą 200–300 punktów.

Z badania wynika, że – podobnie jak w przypadku kredytów budowlanych – największym zainteresowaniem banków cieszą się nieruchomości handlowe. Zaraz po nich ankietowani wskazali najlepsze nieruchomości magazynowe oraz biurowe.

– Zaufanie do segmentu nieruchomości handlowych wynika z kilku czynników, m.in. dobrej sytuacji gospodarczej, rosnącej konsumpcji i wzrostu siły nabywczej, w połączeniu z dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów. Warto jednak zauważyć, że marże w przypadku projektów handlowych są nieco wyższe niż np. w segmencie biurowym, a więc ich kredytowanie jest bardziej opłacalne dla instytucji finansujących – dodaje Anna Grzędzińska.

Niemiecka konkurencja

Także Łukasz Lorencki, starszy konsultant w grupie rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield, potwierdza, że dziś jest zdecydowanie łatwiej, m.in. ze względu na wzrost liczby banków udzielających kredytów, niższe stopy procentowe czy też korzystniejsze uwarunkowania makroekonomiczne

– O ile sam koszt kredytu jest już zbliżony do oferty sprzed kryzysu finansowego, o tyle nowe regulacje i restrykcje wprowadzone na poziomie globalnym bądź europejskim, jak np. Bazylea III, spowodowały, że kryteria udzielania kredytów są ostrzejsze – dodaje Łukasz Lorencki.

Podkreśla, że banki oczekują od deweloperów przede wszystkim doświadczenia w realizacji podobnych przedsięwzięć, jak również wysokiego poziomu przedwstępnych umów najmu w centrum czy biurowcu.

Z danych Cushman & Wakefield wynika, że do największych tegorocznych umów finansowania deweloperskiego należy zaliczyć kredyt w wysokości 95 mln euro przyznany przez konsorcjum banków Pekao SA oraz BZ WBK na rzecz firm Mayland Real Estate oraz Fonciere Euris na realizację centrum handlowego Serenada w Krakowie (o docelowej powierzchni najmu 42 tys. mkw.). Natomiast deweloper Galerii Metropolia w Gdańsku uzyskał kredyt w wysokości 91 mln zł przyznany przez Getin Noble Bank.

– W całej Europie utrzymuje się niski całkowity koszt finansowania, ale przede wszystkim jest to domena niemieckich instytucji finansujących posiadających dostęp do tańszej waluty pochodzącej z listów zastawnych i landesbanków. Niemieckie banki pozostają najbardziej aktywnym graczem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych – podkreśla Piotr Piasecki. – Ich przewagą konkurencyjną nad polskimi instytucjami finansującymi jest możliwość zaoferowania taniego finansowania o dłuższym terminie zapadalności. Widzimy jednak, że polskie instytucje finansowe śledzą trendy i coraz chętniej stają do konkurencji z niemieckimi podmiotami – dodaje ekspert JLL.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki