Zapomnij o tanim kredycie

– Kredyt hipoteczny to złożony produkt. O jego cenie decydują nie tylko marża, oprocentowanie oraz prowizja, ale także ubezpieczenia i inne produkty dodatkowe. Trudno więc jednoznacznie ocenić, który bank ma najkorzystniejsze warunki kredytowe, gdyż dla jednego kredytobiorcy istotne będą niskie koszty lub brak kosztów związanych z uruchomieniem kredytu, nawet za cenę wyższej raty, a dla innej osoby ważna jest jak najniższa rata. Konsekwencją tego mogą być zwiększone koszty związane z przyznaniem kredytu – tłumaczy Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi.

Jak szukać

Z analiz Notusa wynika, że jeśli poszukujemy kredytu bez prowizji za jego udzielenie, warto zwrócić uwagę na oferty Eurobanku i ING. W tych instytucjach kosztem podwyższonej marży – co oznacza większą ratę – można zaciągnąć kredyt bez płacenia prowizji.

– Przykładowo: w Eurobanku kredyt bez prowizji oznacza marżę wyższą o 0,3 pp. W ING, chcąc uniknąć zapłacenia prowizji i w sytuacji, gdy nie chcemy korzystać z ubezpieczenia na życie, musimy liczyć się z podwyższeniem marży o 0,4 pkt proc. – mówi Michał Krajkowski. – Jeśli jednak priorytetem jest niska rata, nawet kosztem wysokiej prowizji, warto zwrócić uwagę na ofertę BPH, gdzie zapłacimy prowizję na poziomie 5 proc., ale możemy uzyskać marżę nawet poniżej 1 pkt proc.

Analityk dodaje, że jest to oferta, którą pod uwagę powinny wziąć osoby, które będą zaciągać i rzeczywiście spłacać kredyt przez ponad 20 lat. Tylko przy tak długim realnym okresie spłaty możliwe jest bowiem „odrobienie" kosztów wysokiej prowizji w różnicy w racie kredytowej. Przy krótszym okresie spłaty może się okazać, że koszty prowizji zapłaconej przy uruchamianiu kredytu były na tyle wysokie, że korzyści z niższej raty nie zniwelowały tego wydatku.

– Osobną kategorią ofert są kredyty, w których nie zapłacimy prowizji za udzielenie, albo uzyskamy niższe oprocentowanie pod warunkiem skorzystania z dodatkowych produktów ubezpieczeniowych lub inwestycyjnych. Takie oferty mają m.in. Alior Bank, BGŻ, Deutsche Bank, PKO BP czy Raiffeisen Polbank – podkreśla Michał Krajkowski.

Kto ma promocje

Na jakie promocje może dziś trafić osoba poszukująca kredytu na mieszkanie? Expander podaje, że do 10 lipca w PKO Banku Hipotecznym jest promocja, która umożliwia klientom uczestniczącym w dniach otwartych uzyskanie marży od 1,3 proc.

Z kolei w ING Banku Śląskim od 1 lipca rozpoczyna się kolejna edycja promocji „Mieszkaj bez kompromisów". Dzięki niej można zadłużyć się bez prowizji i z marżą 1,7 proc.

Natomiast od 27 czerwca w Eurobanku trwa promocja „Latem w parze taniej". W jej ramach bank oferuje marżę od 1,3 proc. Aby z niej skorzystać, w ciągu pierwszych dziesięciu lat spłaty trzeba mieć wykupione z ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank.

Jak mówi Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander, w każdym banku klient otrzyma kredyt bez konieczności zakupu dodatkowych produktów. Zwykle jednak takie oferty mają wyższe marże lub prowizje.

– Czasami opłaca się więc zapłacić dodatkowo na przykład za ubezpieczenia na życie, aby zaoszczędzić na niższych odsetkach. Innym razem lepiej wybrać sam kredyt. To, które rozwiązanie jest lepsze, zależy od kwoty kredytu, wkładu własnego, okresu kredytowania i cech klienta – np. jego dochodów, wieku. Ogromne znacznie ma oczywiście również to, ile kosztują dodatkowe produkty i jakie uzyskujemy korzyści z ich zakupu – podpowiada Jarosław Sadowski.

Coś za coś

Także Jacek Kasperczyk, analityk Comperia.pl, podkreśla, że odstąpienie przez bank od pobierania prowizji za udzielenie kredytu lub obniżka marży nie jest za darmo.

– Bank w zamian oczekuje od klienta otwarcia konta z regularnymi wpływami, aktywnego korzystania z karty kredytowej czy też zakupu odpowiedniej polisy ubezpieczeniowej – podaje przykłady Jacek Kasperczyk.

Z jego analiz wynika, że osoba zainteresowana kredytem w pierwszej kolejności swoje kroki powinna skierować do Deutsche Banku, PKO BP i Banku Pekao SA.

– Musi się ona jednak liczyć z tym, że aby uzyskać atrakcyjne warunki kredytowe, będzie zmuszona do zakupu innych dodatkowych produktów. Przykładowo: w Deutsche Banku wymagane są ROR z regularnym wpływem, karta kredytowa i pakiet ubezpieczeniowo-inwestycyjny. Z kolei w banku PKO BP będą to: konto osobiste, karta kredytowa, a także pakiet ubezpieczeń na życie i od utraty pracy – wymienia Kasperczyk.

Według niego minimalnym wymaganiem przydatnym klientowi w uzyskaniu lepszych warunków jest założenie konta osobistego u kredytodawcy. – Przykładowo: BOŚ Bank oraz Bank BPH za otwarcie ROR z deklaracją regularnych wpływów obniżają stosowaną przez siebie marżę kredytową o 0,1 lub 0,3 pkt proc. – wymienia Jacek Kasperczyk.

Żaden z analityków, z którymi rozmawiała „Rz", nie prognozował, że w najbliższym czasie marże kredytów hipotecznych będą spadać. Jest to prawdopodobne dopiero wtedy, gdy znacząco urośnie WIBOR.

– W najbliższym czasie stopy procentowe raczej się nie zmienią. Jednak w perspektywie dwóch–trzech lat czekają nas zapewne ich podwyżki. Gdy do tego dojdzie, banki mogą się zdecydować na obniżki marż kredytów hipotecznych – uważa analityk Expandera.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia

Jarosław Sadowski | główny analityk firmy Expander

Na łączny koszt kredytu hipotecznego składa się wiele różnych elementów. Jednym z nich jest tzw. ubezpieczenie pomostowe, które jest istotne szczególnie w przypadku budowy domu czy zakupu mieszkania będącego dopiero w budowie.

- Porównanie ze sobą kilku ofert kredytów hipotecznych jest dość skomplikowane, ponieważ występują w nich różnego rodzaju dodatkowe koszty. Jednym z nich jest tzw. ubezpieczenie pomostowe. W rzeczywistości nie jest to ubezpieczenie, gdyż klienta przed niczym nie chroni.

- Jest to dodatkowa opłata naliczana w pierwszych miesiącach spłaty. Istnieje dlatego, że zaraz po wypłaceniu kredytu hipotecznego nie posiada on zabezpieczenia.

- Dopiero po pewnym czasie dokonywany jest wpis do księgi wieczystej nieruchomości.

Opłata tego rodzaju jest najbardziej uciążliwa dla osób, które kredytem hipotecznych finansują budowę domu lub kupują mieszkanie w budowie. Wtedy od czasu wypłaty kredytu (lub jego pierwszej transzy) do uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej mogą minąć nawet dwa lata.

- Banki, które naliczają najwyższe tego rodzaju opłaty, to Getin Noble Bank i Alior Bank. W ich przypadku przez cały opisany okres oprocentowanie kredytu jest podwyższone o 2 pkt proc. Dla przykładu, początkowo wynosi aż 6,35 proc. i dopiero po uprawomocnieniu się wpisu w księdze wieczystej spada do 4,35 proc. (dotyczy wkładu własnego 25 proc.).

- Przy założeniu kwoty kredytu 300 tys. zł, 25-letniego okresu kredytowania i czasu oczekiwania na wpis wynoszącego dwa lata koszt w tych bankach wyniesie ponad 8000 zł. Zakładamy tutaj, że kredyt zostałby udzielony od razu w całości. Gdyby był wypłacany w transzach, koszt byłby nieco niższy.

- Na drugim biegunie zestawienia są ING Bank Śląski i Euro Bank. One również stosują podwyżkę marży w okresie, kiedy kredyt jeszcze nie jest zabezpieczony. W ING wynosi ona jednak tylko 0,3 pkt proc., a w Eurobanku 0,85 pkt proc. do 3,66 proc. (dotyczy kredytu z 25-proc. wkładem własnym).