Najdotkliwiej odczuwają to mieszkańcy, spółdzielnie mieszkaniowe i firmy w dużych miastach, gdzie podwyżki opłat sięgają tysiąca i więcej procent. A same opłaty stanowią jedno z głównych źródeł dochodów samorządów.

Spółka z o.o. TK Development zwróciła się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za grunt oddany jej w użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona. Gdy SKO oddaliło wniosek, firma wystąpiła o stwierdzenie nieważności tego postanowienia. Podkreśliła, że ponieważ z przyczyn od niej niezależnych nie zgłosiła w porę sprzeciwu do SKO, stwierdzenie nieważności stanowi jedyną drogę do eliminacji tego orzeczenia, wydanego, jej zdaniem, z rażącym naruszenie prawa.

Użytkownicy wieczyści mogą kwestionować wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej wyłącznie w specyficznym trybie administracyjno-cywilnym. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) ten prawny dziwoląg zaczyna się, gdy właściciel gruntu (Skarb Państwa, samorząd) wypowiada wysokość dotychczasowej opłaty i przesyła ofertę zawarcia nowej umowy, z nową ceną. Kompetencje organów administracji do rozstrzygania tego rodzaju sprawy cywilnej wzmacnia możliwość odwołania się od wypowiedzenia umowy i ustalenia nowej wysokości opłaty wyłącznie do SKO. Kolegium rzadko kiedy kwestionuje zaktualizowaną opłatę. A gdy użytkownik wieczysty wniesie sprzeciw od takiego orzeczenia, rozpatruje go sąd powszechny, gdzie zastępuje pozew.

Można zakładać, że ów specyficzny tryb administracyjno-cywilny został stworzony dla szybszych i bardziej efektywnych rezultatów niż pozostawienie aktualizacji opłat wyłącznie w sferze cywilnej. Ale może to mieć również negatywne skutki. Sprawy przed sądem cywilnym trwają z reguły długo i mogą być kosztowne. Sąd cywilny nie kontroluje też postępowania przed SKO, nie ma też nad nim nadzoru w tym zakresie. Skoro sądy cywilne nie kontrolują postępowania SKO, a sądy administracyjne nie kontrolują administracji publicznej w sprawach stosunków cywilnoprawnych, musi to rzutować na zakres ochrony praw użytkowników wieczystych – twierdzą prawnicy.

W skardze kasacyjnej do NSA spółka TK Development zarzuciła SKO, iż błędnie uznało, że do stwierdzenia nieważności wysokości aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste nie mają zastosowania przepisy k.p.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oraz Naczelny Sąd Administracyjny w Łodzi potwierdziły jednak, że sprawa aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste ma w całości charakter cywilny.

Sędzia NSA Janina Banasiewicz wyjaśniła, że art. 79 ust. 7 u.g.n., który mówi o stosowaniu przepisów k.p.a. w sprawach o aktualizację opłat za użytkowanie wieczyste, dotyczy jedynie tzw. postępowań ubocznych, incydentalnych. Nie uprawnia do prowadzenia postępowania o stwierdzenie nieważności orzeczenia SKO. Nie jest ono zresztą decyzją administracyjną, a cała sprawa ma charakter cywilny, tylko w pewnym zakresie rozpoznawaną przez SKO.

sygnatura akt: I OSK 2894/13