Po raz pierwszy w historii polskiego rynku inwestycyjnego wartość transakcji zawartych poza Warszawą będzie wyższa niż w samej stolicy. Jej udział szacowany jest w 2015 r. na zaledwie 25 proc. wszystkich transakcji.

– Ta zmiana jest wypadkową kilku czynników: ograniczonej podaży dużych projektów dostępnych na sprzedaż w Warszawie, ale również pojawienia się atrakcyjnych, wysokiej jakości obiektów na rynkach regionalnych, np. biurowców, zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu, jak też wyższych niż w stolicy stóp kapitalizacji – wyjaśnia Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w dziale rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w firmie JLL.

Regiony w natarciu

Zdaniem ekspertów rok 2015 był bardzo dobrym okresem na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. JLL szacuje, że inwestorzy zostawili w Polsce ok. 3,2–3,3 mld euro (kilka umów jest jeszcze finalizowanych).

Lokowali kapitał głównie w sektorze handlowym, i to poza Warszawą. Wydali do połowy grudnia ok. 1,78 mld euro w tym segmencie rynku.

– Właścicieli zmieniły takie znane, flagowe projekty, jak Riviera w Gdyni, Stary Browar w Poznaniu czy Bonarka w Krakowie. Nabywców znajdowały również centra handlowe w miastach średnich, takie jak Karolinka w Opolu i Pogoria w Dąbrowie Górniczej, Sfera i Sarni Stok w Bielsku-Białej czy Focus Park w Rybniku. A największą transakcją we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych była właśnie umowa w segmencie handlowym dotycząca sprzedaży centrum Riviera w Gdyni za 291–300 mln euro – wylicza Sławomir Jędrzejewski.

Dodaje, że rekordowymi wynikami – zdecydowanie wyższymi niż ubiegłoroczne – mogą się pochwalić biurowe rynki regionalne, na których zrealizowano transakcje sprzedaży takich obiektów, jak m.in. Dominikański we Wrocławiu, B4B i Enterprise w Krakowie czy Green Horizon w Łodzi.

Z Czechami na plecach

James Chapman, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield, uważa, że na dobre wyniki wpłynęła ciągle rozwijająca się w Polsce gospodarka, malejące bezrobocie, rosnące wydatki konsumenckie i stały dopływ funduszy z Unii Europejskiej oraz niski poziom stóp procentowych.

– Rekordowej aktywności inwestycyjnej oczekujemy także w pierwszym kwartale 2016 r., a nawet w całym przyszłym roku. Polska zajmuje ważne miejsce w planach inwestorów z całego świata. Cały czas wskazujemy na produkty inwestycyjne funduszom z Ameryki Północnej, Afryki, Bliskiego i Dalekiego Wschodu oraz z Europy – opowiada James Chapman.

Jego zdaniem w 2016 r. największym konkurentem Polski w rywalizacji o tytuł lidera w regionie będą Czechy. Inwestorzy rozglądają się też uważnie na Słowacji.

Eksperci C&W zwracają uwagę, że w 2015 r. zmieniła się struktura inwestorów globalnych. Wcześniej dominował kapitał oportunistyczny z USA, ale teraz coraz więcej inwestorów długofalowych uważa Polskę za strategiczny element swoich portfeli inwestycyjnych. – Inwestorzy tego typu są skłonni zapłacić więcej za aktywa, które zaoferują wartość w dłuższej perspektywie – twierdzi James Chapman.

Będą przejęcia

Nigel Wade, członek zarządu RICS w Polsce, prezes Commerson Real Estate, podkreśla, że polski rynek nieruchomości komercyjnych jest bardzo zdrowy. – Nadchodzące miesiące przyniosą kolejne ciekawe transakcje, np. w minionym roku było nią przejęcie kontrolnego pakietu akcji kieleckiej spółki Echo Investment przez fundusz nieruchomościowy Griffin Real Estate – prognozuje Nigel Wade.

Mówi, że zagraniczni inwestorzy mają świadomość, że Polska jest dla nich dobrym miejscem do lokowania kapitału. – Dowodzi tego badanie postrzegania wyceny poszczególnych rynków zawarte w raporcie RICS Global, w którym Polska plasuje się dokładnie w środku zestawienia 29 najdroższych i najtańszych miejsc dla tego typu inwestycji na świecie – dodaje Nigel Wade. – To prawda, że lepszym krajem pod względem inwestycji w nieruchomości komercyjne są i zawsze były Niemcy, jako bardziej ustabilizowany i pewny dla inwestorów rynek. Polska pozostaje jednak dominującym rynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Marta Kamionowska, dyrektor działu doradztwa finansowego w Deloitte Advisory, zwraca uwagę, że dominującym uczestnikiem rynku w 2015 r. – po stronie kupujących – były fundusze amerykańskie, które zyskały udział rynkowy kosztem funduszy niemieckich.

– Wynika to z faktu, że w rękach inwestorów niemieckich jest sporo dobrze działających nieruchomości generujących stabilne przepływy i przy braku podobnych aktywów na rynku ochota na wychodzenie z tych inwestycji i zakupy nowych jest mała – komentuje Marta Kamionowska.

Zwraca też uwagę, że inwestorom coraz trudniej znaleźć odpowiednie małe nieruchomości najwyższej klasy, określane jako prime.

– Nowo budowane obiekty walczą o najemców, a umowy najmu przekładają się na wartość i atrakcyjność nieruchomości. Właśnie w związku z ograniczoną podażą obiektów prime w stolicy inwestorzy coraz śmielej wychodzą na rynki lokalne i – jak pokazał 2015 rok – znajdują tam okazje do inwestowania – mówi Marta Kamionowska.

Podkreśla, że 2015 rok przeniósł polski rynek nieruchomości na kolejny etap jego rozwoju. Poszczególne sektory są jednak w innej sytuacji: prosperity dla sektora handlowego, potencjału dynamicznego rozwoju dla sektora magazynowo-logistycznego, niepewności i lekkiego zawieszenia dla sektora biurowego, z perspektywami rozwoju rynków lokalnych.