Kapitał przejęły regiony

Pierwszy raz tak odważnie zagraniczne fundusze lokowały pieniądze swoich udziałowców poza Warszawą.

Aktualizacja: 28.12.2015 07:37 Publikacja: 28.12.2015 07:34

Galerię handlową Sfera w Bielsku-Białej kupiła firma CBRE Global Investors

Galerię handlową Sfera w Bielsku-Białej kupiła firma CBRE Global Investors

Foto: materiały prasowe

Po raz pierwszy w historii polskiego rynku inwestycyjnego wartość transakcji zawartych poza Warszawą będzie wyższa niż w samej stolicy. Jej udział szacowany jest w 2015 r. na zaledwie 25 proc. wszystkich transakcji.

– Ta zmiana jest wypadkową kilku czynników: ograniczonej podaży dużych projektów dostępnych na sprzedaż w Warszawie, ale również pojawienia się atrakcyjnych, wysokiej jakości obiektów na rynkach regionalnych, np. biurowców, zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu, jak też wyższych niż w stolicy stóp kapitalizacji – wyjaśnia Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w dziale rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w firmie JLL.

Regiony w natarciu

Zdaniem ekspertów rok 2015 był bardzo dobrym okresem na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. JLL szacuje, że inwestorzy zostawili w Polsce ok. 3,2–3,3 mld euro (kilka umów jest jeszcze finalizowanych).

Lokowali kapitał głównie w sektorze handlowym, i to poza Warszawą. Wydali do połowy grudnia ok. 1,78 mld euro w tym segmencie rynku.

– Właścicieli zmieniły takie znane, flagowe projekty, jak Riviera w Gdyni, Stary Browar w Poznaniu czy Bonarka w Krakowie. Nabywców znajdowały również centra handlowe w miastach średnich, takie jak Karolinka w Opolu i Pogoria w Dąbrowie Górniczej, Sfera i Sarni Stok w Bielsku-Białej czy Focus Park w Rybniku. A największą transakcją we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych była właśnie umowa w segmencie handlowym dotycząca sprzedaży centrum Riviera w Gdyni za 291–300 mln euro – wylicza Sławomir Jędrzejewski.

Dodaje, że rekordowymi wynikami – zdecydowanie wyższymi niż ubiegłoroczne – mogą się pochwalić biurowe rynki regionalne, na których zrealizowano transakcje sprzedaży takich obiektów, jak m.in. Dominikański we Wrocławiu, B4B i Enterprise w Krakowie czy Green Horizon w Łodzi.

Z Czechami na plecach

James Chapman, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield, uważa, że na dobre wyniki wpłynęła ciągle rozwijająca się w Polsce gospodarka, malejące bezrobocie, rosnące wydatki konsumenckie i stały dopływ funduszy z Unii Europejskiej oraz niski poziom stóp procentowych.

– Rekordowej aktywności inwestycyjnej oczekujemy także w pierwszym kwartale 2016 r., a nawet w całym przyszłym roku. Polska zajmuje ważne miejsce w planach inwestorów z całego świata. Cały czas wskazujemy na produkty inwestycyjne funduszom z Ameryki Północnej, Afryki, Bliskiego i Dalekiego Wschodu oraz z Europy – opowiada James Chapman.

Jego zdaniem w 2016 r. największym konkurentem Polski w rywalizacji o tytuł lidera w regionie będą Czechy. Inwestorzy rozglądają się też uważnie na Słowacji.

Eksperci C&W zwracają uwagę, że w 2015 r. zmieniła się struktura inwestorów globalnych. Wcześniej dominował kapitał oportunistyczny z USA, ale teraz coraz więcej inwestorów długofalowych uważa Polskę za strategiczny element swoich portfeli inwestycyjnych. – Inwestorzy tego typu są skłonni zapłacić więcej za aktywa, które zaoferują wartość w dłuższej perspektywie – twierdzi James Chapman.

Będą przejęcia

Nigel Wade, członek zarządu RICS w Polsce, prezes Commerson Real Estate, podkreśla, że polski rynek nieruchomości komercyjnych jest bardzo zdrowy. – Nadchodzące miesiące przyniosą kolejne ciekawe transakcje, np. w minionym roku było nią przejęcie kontrolnego pakietu akcji kieleckiej spółki Echo Investment przez fundusz nieruchomościowy Griffin Real Estate – prognozuje Nigel Wade.

Mówi, że zagraniczni inwestorzy mają świadomość, że Polska jest dla nich dobrym miejscem do lokowania kapitału. – Dowodzi tego badanie postrzegania wyceny poszczególnych rynków zawarte w raporcie RICS Global, w którym Polska plasuje się dokładnie w środku zestawienia 29 najdroższych i najtańszych miejsc dla tego typu inwestycji na świecie – dodaje Nigel Wade. – To prawda, że lepszym krajem pod względem inwestycji w nieruchomości komercyjne są i zawsze były Niemcy, jako bardziej ustabilizowany i pewny dla inwestorów rynek. Polska pozostaje jednak dominującym rynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Marta Kamionowska, dyrektor działu doradztwa finansowego w Deloitte Advisory, zwraca uwagę, że dominującym uczestnikiem rynku w 2015 r. – po stronie kupujących – były fundusze amerykańskie, które zyskały udział rynkowy kosztem funduszy niemieckich.

– Wynika to z faktu, że w rękach inwestorów niemieckich jest sporo dobrze działających nieruchomości generujących stabilne przepływy i przy braku podobnych aktywów na rynku ochota na wychodzenie z tych inwestycji i zakupy nowych jest mała – komentuje Marta Kamionowska.

Zwraca też uwagę, że inwestorom coraz trudniej znaleźć odpowiednie małe nieruchomości najwyższej klasy, określane jako prime.

– Nowo budowane obiekty walczą o najemców, a umowy najmu przekładają się na wartość i atrakcyjność nieruchomości. Właśnie w związku z ograniczoną podażą obiektów prime w stolicy inwestorzy coraz śmielej wychodzą na rynki lokalne i – jak pokazał 2015 rok – znajdują tam okazje do inwestowania – mówi Marta Kamionowska.

Podkreśla, że 2015 rok przeniósł polski rynek nieruchomości na kolejny etap jego rozwoju. Poszczególne sektory są jednak w innej sytuacji: prosperity dla sektora handlowego, potencjału dynamicznego rozwoju dla sektora magazynowo-logistycznego, niepewności i lekkiego zawieszenia dla sektora biurowego, z perspektywami rozwoju rynków lokalnych.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia

Renata Osiecka | partner zarządzająca w firmie doradczej AXI IMMO

Polska ma więcej do zaoferowania funduszom niż inne kraje u nas w regionie. Nasz bardzo dobry wynik pod względem liczby i wartości transakcji na rynku komercyjnym w 2015 r. to efekt trendów makroekonomicznych oraz zmiany perspektywy patrzenia na rynek przez inwestorów. W Warszawie najbardziej atrakcyjne obiekty, we wszystkich sektorach, zmieniły właściciela w latach 2013–2014. Brak atrakcyjnych produktów w stolicy był jednym z czynników, które spowodowały, że inwestorzy – w obliczu nadpłynności gotówki – zaczęli lokować kapitał w miastach regionalnych. Inwestycje biurowe oraz wybrane handlowe w regionach, przy określaniu ryzyk inwestycyjnych, oceniane są podobnie jak projekty w stolicy. Atutem produktów inwestycyjnych w regionach jest wyższa stopa kapitalizacji, wysoka jakość projektów oraz bezpieczeństwo stałej liczby wartościowych najemców, zasilanych w przypadku segmentu biurowego przez międzynarodowe firmy z sektora usług dla biznesu, a w przypadku sektora handlowego – przez światowe sieci.

W przypadku rynku magazynowego, gdzie inwestorzy od kilku lat są obecni w regionach – głównie w pięciu największych: poza Warszawą, na Górnym Śląsku, w Poznaniu, Polsce środkowej i Wrocławiu – obserwujemy zainteresowanie inwestorów również mniejszymi ośrodkami, ale stabilnie rozwijającymi się, takimi jak Gdańsk czy Kraków. Nowe lokalizacje magazynowe – jak np. Bydgoszcz, Rzeszów czy Lublin – na razie nie znajdują się w polu zainteresowań inwestorów ze względu na zbyt mały rynek i małą płynność. Ponadto inwestorzy kupują przede wszystkim duże parki magazynowe w kluczowych lokalizacjach, a nie są chętni do wydawania pieniędzy na pojedyncze obiekty mające poniżej 20 tys. mkw. i warte mniej niż 30–50 mln euro.

Warto też wspomnieć, że nigdzie w naszym regionie Europy nie ma tylu silnych aglomeracji miejskich co w Polsce. W Czechach rynek inwestycyjny to głównie Praga, ewentualnie pojedyncze projekty w Brnie. Słowacja – to głównie Bratysława, a Węgry – Budapeszt. Inne miasta nie znajdują się tam w polu zainteresowań funduszy inwestycyjnych. —gb

Nieruchomości
Katowice przyciągają coraz więcej firm z branży IT. Czym kusi miasto?
Nieruchomości
Ghelamco Group wykupiło obligacje. Duża ulga dla inwestorów
Nieruchomości
Przedwiośnie w mieszkaniówce. Duża oferta i stabilizacja cen
Nieruchomości
Polski kapitał na łowach. Jest głód inwestowania w nieruchomości
Materiał Promocyjny
Bank Pekao nagrodzony w konkursie The Drum Awards for Marketing EMEA za działania w Fortnite
Nieruchomości
Cukrownia w Pruszczu Gdańskim będzie miastem przyszłości