Ale czy to wystarczy, by wybrać rynek wtórny? Jakie są wady i zalety nieruchomości z pierwszej i z drugiej ręki? Ocenia Marcin Krasoń, analityk Home Brokera:

- Nie ma rozwiązań najlepszych dla wszystkich. Dla jednych lepsze będzie nowe mieszkanie, dla drugich - używane. Największą zaletą nowego mieszkania jest to, że... jest nowe. Jeszcze nikt w nim nie mieszkał i możemy je urządzić według własnego gustu. To moment, gdy można wybrać nie tylko kolory ścian, ale często i ich położenie, co pozwala na dowolną aranżację wnętrz. Nowe mieszkanie ma też gwarancję, co oznacza, że wszelkie ewentualne usterki powinny zostać usunięte przez dewelopera.

Remonty i koszty utrzymania

Dla wielu klientów kluczowym kryterium przy zakupie nieruchomości jest cena. Przede wszystkim jest to cena samego mieszkania, ale należy uwzględnić nakłady inwestycyjne
(remont, wyposażenie), koszty transakcyjne, a także to, ile będzie kosztowało utrzymanie lokalu w kolejnych latach.

To, czy za nieruchomość zapłacimy 270 czy 320 tys. zł, ma ogromne znaczenie. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że przeciętne ceny zakupu nowych mieszkań są wyższe od używanych, a różnica zależy od miasta. Według ostatniego raportu największe różnice widać w Katowicach i Łodzi - ceny na rynku pierwotnym są wyższe o 47 i 41 proc., odpowiednio. Ale już w Warszawie średnia cena nowego mieszkania jest wyższa tylko o 5 proc., a w Krakowie o 7 proc.

Rzecz w tym, że to tylko statystyka, a transakcje na rynku wtórnym obejmują także mieszkania zaniedbane, wymagające wysokich nakładów finansowych. Tymczasem w przypadku nieruchomości sprzedawanych przez deweloperów od razu wiadomo, jakich mniej więcej nakładów wymagają.

Tylko że cena mieszkania to początek kosztów. Warto zwrócić uwagę, że przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym należy doliczyć 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), co przy 300 tys. zł oznacza dodatkowy wydatek 6 tys. zł. Z drugiej strony kupując nową nieruchomość, należy się liczyć ze sporym wydatkiem na jej urządzenie i wyposażenie, średnio koszty te szacowane są na 1 tys. zł za mkw. mieszkania.

Natomiast na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania wymagające niewielkiego wkładu finansowego. Czasem w lokalu zostają nawet meble. Spore różnice dotyczą bieżących kosztów utrzymania mieszkania. Te nowe są zwykle tańsze i to sporo. Przede wszystkim miesięcznych opłat nie obciążają np. składki na fundusz remontowy.

Dodatkowo należy wziąć pod uwagę prawdopodobnie niższe koszty ogrzewania związane z lepszą izolacją cieplną budynku oraz lepszej jakości oknami. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, trzeba się liczyć ze sporymi wydatkami na ogrzewanie zimą, a prędzej czy później pojawić się może pomysł na termomodernizację budynku, co przekłada się na wzrost miesięcznej składki na fundusz remontowy.

Ważny adres

Wybór najlepszego miejsca do zamieszkania to najczęściej sztuka kompromisu. Idealne mieszkanie jest położone w cichej okolicy, blisko centrum lub miejsca pracy, z dostępem do infrastruktury miejskiej. I tu trzeba przyznać, że mieszkania z rynku wtórnego pod względem lokalizacji z reguły wygrywają z rynkiem pierwotnym.

To oczywiste, że prawie wszystkie atrakcyjne parcele w miastach są już zajęte. Większość osiedli deweloperskich powstaje w oddalonych od centrum dzielnicach, gdzie infrastruktura dopiero powstaje. Atrakcyjnie położone nowe inwestycje to rzadkość, a ich ceny są zwykle wysokie. Praktycznie nie ma szans, by zamieszkać w nowym mieszkaniu przy rynku czy najbardziej cenionych ulicach miast. Są już zabudowane. Lokalizacja nieruchomości wiąże się także z dostępem do niezbędnej infrastruktury. Na starszych osiedlach najczęściej wszystko jest na miejscu. Nie tylko sklepy spożywcze, ale i przychodnie, przedszkola, szkoły, place zabaw, zakłady usługowe.

Na nowych osiedlach ze świecą szukać publicznych przedszkoli, a o szewcu można tylko pomarzyć. Cała infrastruktura miejska powstaje dopiero po jakimś czasie. Warto też zwrócić uwagę na zieleń. Nic nie wygląda tak dobrze, jak kilkudziesięcioletnie drzewa. Dodatkowym problemem jest odległość między budynkami. Te budowane kilkadziesiąt lat temu były zwykle oddalone od siebie. Dziś sąsiedzi często zaglądają sobie do okien.

Jeśli chodzi o sąsiadów, to mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego mogą się różnić. Inaczej wygląda struktura mieszkańców osiedla z lat 60., a inaczej nowego budownictwa. W starszym budownictwie ludzie są często bardziej zżyci, można mówić o istnieniu społeczności. W przypadku wielu nowych osiedli każdy żyje w swojej enklawie. Lecz na nowych osiedlach nie grozi nam sąsiedztwo lokatorów z kwaterunku.

Jak sąsiad z sąsiadem

Kupując nowe mieszkanie trzeba pamiętać jeszcze o jednym – jeśli wprowadzamy się jako jedni z pierwszych, to należy być przygotowanym na to, że przez najbliższy rok pojawiać się będą kolejni lokatorzy, którzy będą lokale remontować. Trzeba się więc przyzwyczaić do dźwięków młotka i wiertarki.

Jednym z czynników, który decyduje o wyborze nieruchomości, może być jej dostępność. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego nierzadko kupujemy nieruchomość na jednym z pierwszych etapów budowy. Nie każdy chce i może czekać rok czy półtora na oddanie lokalu do użytkowania, a przecież potem należy jeszcze mieszkanie urządzić. Na rynku wtórnym znaleźć można nieruchomości gotowe do zamieszkania od zaraz, co jest ogromną zaletą. Nawet przy zakupie na kredyt, co wydłuża proces, w ciągu kilku tygodni od podjęcia decyzji można zamieszkać na swoim.

Oczywiście na rynku pierwotnym są dostępne mieszkania gotowe, a nawet takie już wykończone, ale jest ich niewiele. Według ostatniego raportu firmy REAS w czwartym kwartale 2015 r. zaledwie co piąte mieszkanie dostępne na rynku pierwotnym było oddane do użytkowania.

Z tym wiąże się także bezpieczeństwo zakupu. Kupując dziurę w ziemi zawsze narażamy się na ryzyko. Zostało ono znacząco zmniejszone dzięki wprowadzeniu ustawy deweloperskiej, która nakłada obowiązek prowadzenia tzw. rachunków powierniczych. To chroni klientów przed skutkami bankructwa dewelopera, ale nie przed problemami banku, o czym przekonali się klienci deweloperów mających rachunki powiernicze w SK Banku.

Na bezpieczeństwo uwagę zwracają też banki – mały deweloper bez ugruntowanej pozycji rynkowej nie budzi ich zaufania i osoba kupująca nieskończone mieszkanie od takiej firmy może mieć utrudniony dostęp do kredytu hipotecznego. Na rynku wtórnym ryzyko też istnieje, ale jest mniejsze. Do niedawna przewagą rynku pierwotnego była możliwość skorzystania z programu rządowych dopłat w ramach programu "Mieszkanie dla Młodych". Ale od września 2015 r. dofinansowanie mogą dostać też kupujący mieszkania z drugiej ręki.