W 2015 r. inwestorzy zrobili wyjątkowo duże zakupy na rynku nieruchomości komercyjnych. Wartość ubiegłorocznych transakcji w Polsce sięgnęła 4,1 mld euro. To drugi najlepszy wynik w historii rynku – podkreślają analitycy firmy JLL.

Inwestorzy byli najbardziej aktywni w segmencie nieruchomości handlowych, w którym właścicieli zmieniły projekty o łącznej wartości 2,26 mld euro, następnie biurowych – 1,27 mld euro i magazynowych – 473 mln euro.

W wyniku dużego zainteresowania inwestorów polskim rynkiem nieruchomości obniżyły się stopy kapitalizacji praktycznie we wszystkich sektorach. To z kolei przełożyło się na wzrost wartości nieruchomości.

– W najbliższym okresie spodziewamy się utrzymania tego trendu. Ale w dłuższej perspektywie obniżanie jedynie stóp kapitalizacji może nie wystarczyć, aby wartość nieruchomości rosła. Konieczny byłby wzrost czynszów, a na to raczej się nie zanosi, obserwując czynszową walkę o najemcę – prognozuje Marek Jamro, dyrektor działu wycen w JLL w Polsce.

Najemców nie brakowało, a czynsze nie rosły

Warto pamiętać, że 2015 r. był także czasem największej aktywności najemców w historii rynku biurowego w Polsce. Zawarte zostały umowy na ok. 1,5 mln mkw., z czego aż 834 tys. mkw. przypadło na Warszawę. Jednak w ciągu roku czynsze w stolicy nieznacznie spadły: w centrum z 22–24 euro do 21–23 euro za mkw. Poza nim stawki wahały się od 11 do 18 euro za mkw. miesięcznie. Zdaniem doradców z JLL presja na obniżenie czynszów ma odzwierciedlenie głównie w czynszach efektywnych, które są średnio 15–20 proc. niższe od stawek transakcyjnych w stolicy.

Natomiast poza Warszawą najwyższe czynsze transakcyjne właściwie się nie zmieniły. Na koniec 2015 r. miesięczne stawki wahały się od 11–12 euro za mkw. w Lublinie do 14–14,5 euro za mkw. w Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie. Ale w związku z rosnącą konkurencją stawki te mogą nieznacznie się obniżyć w 2016 r.

Miniony rok był także bardzo intensywny na rynku nieruchomości handlowych w Polsce. W ciągu 12 miesięcy do użytku oddano aż 502 tys. mkw. nowej powierzchni w centrach handlowych. To znacznie więcej niż w 2014 r., kiedy rynek wzbogacił się o 332 tys. mkw. i jednocześnie najwięcej od 2009 r.

Analitycy JLL wyliczają, że w górę poszły stawki za najlepsze butiki w najbardziej popularnych galeriach: w aglomeracji Warszawy – do 110–130 euro za mkw. miesięcznie, Poznania – do 45–50 euro, Krakowa – do 50–55 euro i Trójmiasta – do 47–50 euro. Natomiast średnie czynsze za przeciętne powierzchnie w galeriach w miastach regionalnych pozostały na stabilnym poziomie.

Również popyt na rynku magazynowym był rekordowy – w 2015 r. zawarto umowy najmu na 2,22 mln mkw. Średnie czynsze bazowe za powierzchnię w parkach magazynowych poza granicami miast wynosiły od 2,6 do 4,5 euro za mkw. miesięcznie – podaje JLL.

Pozycja lidera trudna do utrzymania

Doradcy z Cushman & Wakefield podkreślają, że Polska jest najbardziej atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym Europy Środkowej. Z ich danych wynika, że łączna wartość transakcji w naszym regionie, czyli: w Polsce, Czechach, Rumunii oraz na Słowacji i Węgrzech, wzrosła w czwartym kwartale 2015 r. do 3,16 mld euro w porównaniu z 1,89 mld euro w trzecim kwartale. To najwyższy poziom od 2006 r. W całym 2015 r. w regionie Europy Środkowej zainwestowano 7,37 mld euro. I to Polska była najważniejszym celem dla zagranicznego kapitału, o czym świadczy wzrost obrotów z 3,13 mld euro w 2014 r. do ponad 4 mld euro w 2015 r.

– Spośród pięciu głównych rynków Europy Środkowej najwięcej pieniędzy w ostatnim czasie trafiło do Polski. Rekordowa wartość transakcji zawartych na tym rynku, wynosząca 2,44 mld euro, stanowi ponad trzy czwarte łącznego wolumenu obrotów, które przypadły na Europę Środkową w czwartym kwartale ubiegłego roku – podkreśla James Chapman, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield.

Na drugim miejscu – biorąc pod uwagę cały 2015 r. – znalazły się Czechy z inwestycjami rzędu 1,9 mld euro, co oznacza niewielki spadek w porównaniu z 2014 r. Z kolei na Węgrzech wartość transakcji w ujęciu rocznym wzrosła aż o 31 proc. – do 810 mln euro, ale kraj ten zaczynał ze znacznie niższego poziomu. Natomiast na Słowacji i w Rumunii odnotowano spadek aktywności inwestycyjnej, odpowiednio o 75 proc. (124 mln euro) i 52 proc. (528 mln euro).

Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się nieruchomości handlowe oraz biurowe. – W czwartym kwartale 2015 r. fundusze wyłożyły na centra handlowe aż 1,7 mld euro, co oznacza nowy rekord dla tego sektora – zwraca uwagę James Chapman.

Największą transakcją w Europie Środkowej w 2015 r. był zakup większości udziałów w praskim centrum handlowym Palladium Shopping Centre przez Union Investment za ok. 570 mln euro. Z kolei największą transakcją portfelową był zakup portfela nieruchomości handlowych firmy Echo w Polsce przez Griffin Real Estate.

W 2016 r. eksperci oczekują wejścia nowych inwestorów na rynek Europy Środkowej. Perspektywy dla rynku najmu tego regionu należą bowiem do najlepszych w Europie, czego – zdaniem doradców z C&W – nie odzwierciedlają jeszcze stopy kapitalizacji. Wzrost przychodów może być kluczowym czynnikiem definiującym zwrot z inwestycji w krótkiej i średniej perspektywie.

Małgorzata Cieślak-Belgy z REINO Partners, członek Royal Institution of Chartered Surveyors, zwraca uwagę, że tak duże zakupy w Polsce były możliwe nie tylko dzięki atrakcyjnym nieruchomościom wystawionym na sprzedaż.

– Znaczący wpływ na wyniki miał dogodny dostęp do finansowania oferowany przez zachodnie banki, dla których regionalne rynki biurowe nie były dotychczas oczywistym celem lokowania środków. Jednak obecne zmiany gospodarczo-polityczne w kraju mogą negatywnie wpłynąć na warunki finansowania transakcji inwestycyjnych oferowane szczególnie przez polskie banki – uważa Małgorzata Cieślak-Belgy.

Badanie | Niedoszacowane nieruchomości

- Wskaźnik European Fair Value Index firmy Cushman & Wakefield wskazuje najbardziej atrakcyjne rynki europejskie dla inwestycji w najlepsze nieruchomości biurowe, handlowe i logistyczne przy zachowaniu pięcioletniego horyzontu inwestycyjnego.

- Według C&W stopy procentowe w strefie euro najprawdopodobniej nie wzrosną do 2018 r. W tym okresie analitycy oczekują, że stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości na głównych rynkach strefy euro utrzymają się na stabilnym poziomie.

- Z badania wynika, że kraje Europy Środkowo-Wschodniej, kraje peryferyjne strefy euro oraz kraje bałtyckie znajdują się wśród najbardziej niedoszacowanych rynków nieruchomości. Dlatego oferują inwestorom najatrakcyjniejsze możliwości ulokowania kapitału w tym sektorze.

- Natomiast nieruchomości na większości rynków lokalnych w Niemczech i 19 rynkach lokalnych w Wielkiej Brytanii analitycy uznali za wycenione według realnej wartości.

- Rynek szwajcarski pozostaje nieatrakcyjny ze względu na bardzo niskie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wynoszące 3,0–3,5 proc. oraz słabe perspektywy wzrostu stawek czynszu.

grazyna.blaszczak@parkiet.com