Duże firmy deweloperskie, jak mówi Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal, koncentrują się na budowie wieloetapowych osiedli. – Takie inwestycje są bardziej opłacalne, a ich przygotowanie wymaga niewiele więcej pracy niż w przypadku kameralnej budowy – wyjaśnia. – Podział na etapy umożliwia też systematyczne uzupełnianie oferty, co jest ważnym elementem strategii sprzedażowej.

Na tańszych gruntach

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że deweloper, dzieląc inwestycję na etapy, minimalizuje ryzyko inwestycyjne oraz zapewnia sobie finansowanie. – Zdrowy rozsądek podpowiada, że ruszanie z inwestycją na 1 tys. lokali w jednym etapie to zadanie, które może przerosnąć możliwości nawet największego dewelopera, nie mówiąc o chłonności rynku – mówi Jędrzyński. – Planując inwestycję etap po etapie, firma jest w stanie ocenić jej powodzenie i perspektywy – dodaje.

Z analiz RynkuPierwotnego.pl wynika, że kolejne części tej samej inwestycji raczej nie różnią się standardem, więc ten aspekt nie wpływa na cenę. – O wycenie może decydować położenie budynków z kolejnych części – zauważa Jarosław Jędrzyński. – Wieloetapowe osiedla powstają zazwyczaj kilka lat. To wystarczająco długo, by sytuacja na rynku zmieniła się na tyle, by ceny w pierwszym i ostatnim etapie były różne. Wiele rozłożonych w czasie inwestycji jest dziś oferowanych po niższych cenach niż kilka lat temu, kiedy budowa ruszała – zauważa.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction, dodaje, że na budowę większych osiedli z infrastrukturą wypoczynkowo-rekreacyjną decydują się najczęściej deweloperzy posiadający duże działki. – Zwolenników mają i wielkie, i kameralne inwestycje – mówi dyrektor. – Przy wyborze mieszkania klienci biorą pod uwagę lokalizację i komunikację. Najważniejsza jest jednak cena – podkreśla. I dodaje, że duże osiedla powstają zwykle na obrzeżach miast, gdzie działki są większe i tańsze. – Wyjątkiem w naszej ofercie jest Bliska Wola, która powstaje w bardzo atrakcyjnej dzielnicy Warszawy – mówi Ostrowska.

Na lokowanie dużych osiedli poza ścisłym centrum zwraca uwagę także Radosław Bieliński, rzecznik Dom Development. – Kameralne inwestycje to głównie apartamentowce położone w centrum, czyli na droższych gruntach – potwierdza. – Liczba etapów zależy m.in. od powierzchni działki. Zwykle waha się od dwóch (jak w przypadku naszego Osiedla Przyjaciół na Bemowie) do dziewięciu (Żoliborz Artystyczny). Budowa największych osiedli jest rozłożona nawet na pięć–dziesięć lat. Przykładem może być osiedle Wilno budowane przez nas na warszawskim Targówku. W ciągu pięciu lat powstało ok. 1,5 tys. lokali w dziesięciu etapach – podaje.

Mateusz Juroszek prognozuje, że największe firmy nadal będą budować wieloetapowe osiedla na co najmniej 12 tys. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań), podczas gdy kameralne inwestycje będą realizować głównie mniejsi deweloperzy. – Od tej reguły są oczywiście wyjątki, czego przykładem jest warszawski apartamentowiec Walewska Residence, w którym zaplanowaliśmy 43 mieszkania – zwraca uwagę wiceprezes Atalu.

Wyżej jest drożej

Najwięcej etapów wśród osiedli Atalu ma krakowska inwestycja Bronowice Residence. Projekt jest podzielony na pięć części. Dodatkowo powstało też osiedle domów.

– W kolejnych etapach osiedli ceny są zwykle takie same – mówi Mateusz Juroszek. – Bywa jednak, że w czasie wprowadzania kolejnych części do oferty zmieniają się realia rynkowe, a deweloperzy się do nich dostosowują. Kolejne etapy są droższe. W historii naszej firmy nie zdarzyło się, by ceny spadały w kolejnych etapach – zwraca uwagę.

Wiceszef Atalu dodaje, że na cenę wpływ ma też rodzaj inwestycji. Na przykład mkw. mieszkania na najwyższych kondygnacjach Atal Towers II jest droższy o 950 zł niż lokale w pierwszym etapie. Wynika to, jak tłumaczy Juroszek, z prestiżu, jakie daje mieszkanie na 17. piętrze.

Atal oferuje lokale na 21 osiedlach. 14 z nich to inwestycje podzielone na etapy. Z dwóch części składa się wrocławska inwestycja Atal Towers. W sumie deweloper zaplanował tu 451 mieszkań. Lokale z pierwszego etapu są wycenione na 6,7–6,9 tys. zł za mkw., z drugiego – na 7,3–7,9 tys. zł (na 16. i 17. piętrze).

Warszawskie osiedle Atalu – Osada Wilanów – ma trzy części. Powstanie w nich 458 mieszkań. W pierwszym etapie ceny mkw. lokali wahają się od 6,8 do 7,2 tys. zł, w drugim i trzecim – od 6,9 do 7,5 tys. zł.

Budimex Nieruchomości, jak mówi Andrzej Miś, rzecznik spółki, ma zasadę, że cena mieszkań nieznacznie rośnie wraz z wprowadzaniem do sprzedaży kolejnych etapów inwestycji. – Oferta jest najbardziej korzystna, kiedy projekt rusza – mówi rzecznik. Dziś niemal każda z inwestycji Budimeksu Nieruchomości jest kontynuacją wcześniej prowadzonych budów.

I tak na przykład w Warszawie powstaje piąty, ostatni etap osiedla Pod Słońcem. Budimex w tej części osiedla zaplanował 126 mieszkań. Ceny: od 6,4 tys. zł za mkw. W Poznaniu Budimex buduje trzeci etap osiedla Przy Rolnej (od 5,5 tys. zł za mkw.) oraz czwartą część inwestycji Na Smolnej (cena mkw.: niespełna 5,5 tys. zł). W Krakowie deweloper rozpoczyna sprzedaż mieszkań na osiedlu Avia 7. Ceny: od 4,7 tys. zł za mkw.

Na etapy osiedla dzieli także J.W. Construction Holding. Jak tłumaczy Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w tej firmie, spółka stara się dopasowywać ofertę do oczekiwań klientów, wprowadzając na rynek lokale od niewielkich kawalerek po 100-metrowe apartamenty.

– Dobrym przykładem są Zielona Dolina I, II i III czy Bliska Wola na ok. 5 tys. mieszkań – wskazuje dyrektor. Wspomina też o katowickim osiedlu Nowe Tysiąclecie, które składa się z pięciu części. Spółka prowadzi też kameralne inwestycje. W Willi One na warszawskim Tarchominie powstanie 20 mieszkań.

Zróżnicowaną ofertę ma Matexi Polska. – Koncentrujemy się na kameralnym budownictwie – mówi Mirosław Bednarek, prezes firmy. – Ale i w przypadku dużych, dzielonych na etapy projektów słowo „kameralny" może być uzasadnione. Ważne, by dać mieszkańcom poczucie prywatności i komfortu – przekonuje. I dodaje, że warszawska inwestycja Matexi – Kolska od Nowa – to przedsięwzięcie urbanistyczne z niskimi budynkami i półhektarowym parkiem oraz oświetlonymi alejami – opowiada szef Matexi Polska. – Mimo że w czterech etapach powstanie prawie 600 mieszkań, to wciąż można mówić o kameralności tej inwestycji.

Chłonność rynku

Zdaniem Mirosława Bednarka trudno powiedzieć, jakie projekty sprzedają się lepiej. – Sprzedają się po prostu dobre inwestycje, czyli takie, jakich oczekuje klient w danej okolicy – mówi prezes. Pytany o powody dzielenia projektów na części mówi o chłonności rynku. – Trudno sobie wyobrazić sprzedanie naraz, powiedzmy, 500 mieszkań w tej samej lokalizacji – wyjaśnia. – Lepiej podzielić duży projekt na części i wprowadzać go na rynek w miarę odbudowywania się popytu – wyjaśnia.

Mirosław Bednarek przypomina, że ceny w kolejnych etapach zależą od sytuacji na rynku. – Deweloperzy decydują się na kolejne części, gdy mają dobre perspektywy sprzedaży – zauważa. – Stąd też ceny z etapu na etap mają zwykle lekką tendencje zwyżkową.

Unidevelopment, jak mówi Ewa Przeździecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w tej firmie, buduje maksymalnie trzyetapowe osiedla.

– Nie wykluczamy jednak większych projektów, jeśli nadal będą przyjazne dla mieszkańców – zastrzega. – Nieco inne założenia przyświecają projektowi Ursa Smart City, którego pierwszą fazę realizujemy we współpracy ze spółką CPD. Na wielohektarowym terenie w warszawskim Ursusie docelowo ma powstać nowa tkanka miejska, w której przeplatać się będą funkcje mieszkaniowe, usługowe, biurowe, edukacyjne i kulturalne – opowiada.

Dyrektor z Unidevelopment potwierdza, że na ceny mieszkań ma wpływ położenie budynków z kolejnych etapów osiedla. – Lokale przy parku będą droższe od tych sąsiadujących z ulicą – wyjaśnia. – Bywa również, że lokale w późniejszych etapach są z założenia nieco droższe od tych z początkowych. Taka polityka uatrakcyjnia ofertę we wcześniejszych etapach i pozwala szybciej zakończyć sprzedaż.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl