Sytuacja sprzyja wzrostowi cen lokali

Mimo wzrostu cen w I kwartale padł rekord sprzedaży mieszkań w sześciu największych aglomeracjach, a dane GUS za kwiecień mówią o wciąż wysokiej aktywności deweloperów w zakresie rozpoczynanych inwestycji i uzyskiwanych pozwoleń. Kredyty hipoteczne płyną na rynek szerokim strumieniem, ludzie lokują w mieszkaniach oszczędności. Czy nie jest zbyt gorąco?

Myślę, że na bieżącą sytuację nałożyło się kilka czynników. Oczywiście, mamy wciąż rekordowo niskie stopy procentowe, co przekłada się na bardzo słabe oprocentowanie depozytów i niskie oprocentowanie kredytów, mamy również dobre dane z rynku pracy i rosnący optymizm Polaków. Dodatkowo rynek ma po prostu sporo do nadrobienia. Za nami rok, który dla wielu był stracony. Wiele osób nie kupiło mieszkania, choć w normalnych warunkach by to zrobiło – problemem było zaostrzenie polityki przyznawania kredytów przez banki. Ta polityka dość szybko została złagodzona, a takim przełomowym momentem było wyjście przez dwa największe banki na rynek z ofertą pożyczek z 10-proc. wkładem własnym. Od tego momentu widać wzrost popytu, większą liczbę składanych wniosków kredytowych, co przekłada się na obecne dane o udzielonych pożyczkach.

Nie jest tak, że banki rozdają pieniądze lekką ręką, wciąż średnio trzy na dziesięć wniosków odrzucają, ich polityka wydaje się racjonalna.

Spodziewamy się, że trzecia fala pandemii była już ostatnią w tej skali, biorąc pod uwagę szczepienia i to, że wiele osób przechorowało covid. To oznacza dobre perspektywy, jeśli chodzi o zdejmowanie ograniczeń z gospodarki, powrót wielu biznesów do funkcjonowania, wzrost wynagrodzeń. A to pociągnie za sobą poprawę na rynku najmu mieszkań.

Dziś głównym problemem rynku mieszkaniowego nie jest brak popytu, lecz za mała podaż, za mała dostępność lokali. Scenariusze są dwa. Optymalny byłby taki, że deweloperzy będą w stanie uzupełnić ofertę. Gorszy to taki, że nierównowaga będzie się powiększać, co będzie się przekładało na wzrost cen.

Decydenci przedstawili Polski Ład. Dla rynku mieszkaniowego oznacza on wsparcie w zaciąganiu kredytów – nabywcy nie będą musieli wnosić wkładu własnego, bo pożyczkę do pewnego stopnia będzie gwarantować państwo. HRE od lat zabiegało o zniesienie obowiązku posiadania wkładu na zakup pierwszego mieszkania. Czy nie obawiacie się, że to kolejny czynnik, który zwiększy popyt, co przy kłopotach z podażą wpłynie na ceny?

Polski Ład to prezentacja wielu różnych pomysłów, więc była na dużym poziomie ogólności, a potrzebne są szczegóły. Sytuacja, w której ktoś, kto nie ma żadnych oszczędności, mógłby zaciągnąć kredyt, mogłaby się jednak odbić negatywnie na rynku. Racjonalne byłoby sprawdzanie, czy kupującego stać na pokrycie kosztów transakcyjnych, wpłacenie zadatku czy zaliczki.

Sam pomysł wsparcia wydaje się racjonalny, o ile obejmie ono tych, którzy naprawdę tego potrzebują, czyli osoby ze zdolnością kredytową, ale bez pieniędzy na wkład własny – bo są u progu kariery, bo bieżące wpływy przeznaczają na najem – a mówimy przecież o kwotach rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. System gwarancji, a nie dawania gotówki do ręki, wydaje się w tym kontekście trafiony. Czy ktoś, kto ma pieniądze na wkład własny, wystąpi o wsparcie? Trudno sobie wyobrazić, bo oznaczałoby to zaciągnięcie większego kredytu i konieczność zapłaty większych odsetek.

Dlatego nie zgadzam się z tym, że program mógłby doprowadzić do znaczącego wzrostu cen mieszkań. Gwarancja była już testowana w Wielkiej Brytanii, tam można było zaciągnąć kredyt na zakup domu z symbolicznym wkładem własnym, z czego skorzystało 56 tys. osób. Wzrost cen wynikający z tego programu można szacować na 1 proc.

Zaletą jest to, że państwo chce dawać gwarancje, a nie gotówkę do ręki. Pamiętamy, że z programu „MdM" skorzystało wiele osób, które i tak by mieszkanie kupiły – a dzięki wejściu do programu zyskały kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czynników, które mogą spowodować wzrost cen mieszkań, doszukiwałbym się gdzie indziej.