Z wieszaniem telewizora nie ma co się spieszyć

Na takie przykre niespodzianki są jednak sposoby.

Horrendalnie wysokie kary mogą przekreślić dobry start niejednego biznesu. Wystarczy, że przed załatwieniem końcowych formalności budowlanych inwestor otworzy sklep, magazyn czy punkt usługowy. Natomiast deweloper udostępni sprzedane lokale, choć nie dysponuje jeszcze ostatecznym pozwoleniem na użytkowanie.

Do akcji może wkroczyć powiatowy inspektor nadzoru budowlanego i ukarać. I nie są to małe kwoty. Karę wylicza się na podstawie wzoru z art. 59f prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez 10 oraz odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Naliczona w ten sposób kwota wynosi od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. Kara może mocno uderzyć po kieszeni niejednego inwestora.

Sankcji nie da się w żaden sposób obniżyć. Przepisy nie przewidują ani możliwości odstąpienia od wymierzenia kar, ani ich obniżenia. Nie pomoże powoływanie się na „okoliczności łagodzące": trudną sytuację finansową, bardzo krótkie bezprawne użytkowanie obiektu, nieznajomość przepisów. Prawo budowlane jest tak skonstruowane, że nie przewiduje żadnej taryfy ulgowej.

Jeden z sądów administracyjnych usiłował to zmienić. Wystąpił z pytaniem do Trybunału Konstytucyjnego. Według sądu przepisy dotyczące naliczania kar za nielegalne użytkowanie mogą naruszać konstytucję. TK nie podzielił jednak tej opinii. W wyroku przesądził, że kara musi być surowa. Jej rolą jest dyscyplinowanie inwestorów, by załatwiali końcowe formalności budowlane. Chodzi m.in. o bezpieczeństwo użytkowników obiektów. Nie ma przy tym znaczenia wielkość powierzchni obiektu nielegalnie użytkowanego ani stan majątkowy inwestora.

Z przepisami dotyczącymi karania są jeszcze inne problemy. Prawo budowlane nie definiuje pojęcia użytkowania. Za każdym razem powiatowy inspektor sam decyduje, czy działalność w nowym budynku jest prowadzona legalnie, czy też jego właściciel pospieszył się z jej rozpoczęciem, a tym samym trzeba go zdyscyplinować i naliczyć karę.

Ustalenie faktów nie zawsze jest proste. Bo czy ustawienie towaru na półkach, powieszenie reklamy na mieście czy też uruchomienie strony w internecie oznacza rozpoczęcie działalności sklepu czy firmy? A może są to jedynie przygotowania, by z nią ruszyć, jak tylko załatwi się już formalności budowlane.

Orzecznictwo sądowe w tym zakresie jest bogate i raczej jednolite. Wynika z niego, że samo wyposażenie biura czy obiektu handlowego w biurka, krzesła, szafy oraz rozłożenie oferowanych przedmiotów nie przesądza jeszcze o przystąpieniu do użytkowania obiektu. Inspektor musi mieć dowód, np. paragon fiskalny. Kupuje więc incognito w takim kontrolowanym sklepie albo korzysta z usług nowo otwartego punktu.

Natomiast u dewelopera ustalenie, czy doszło już do rozpoczęcia użytkowania budynku, wygląda nieco inaczej. Samo wręczenie kluczy osobie, która kupiła mieszkanie w celu jego wykończenia, nie oznacza jeszcze naruszenia przepisów. Ale jeżeli inspektor nadzoru przyjdzie na kontrolę i w jej trakcie przekona się, że klienci dewelopera nie tylko kładą płytki w łazience i montują szafki w kuchni, ale już faktycznie mieszkają w lokalach, to kary deweloper nie uniknie.

I nie ma znaczenia, że to klienci dewelopera, a nie on sam, zaczęli korzystać z mieszkań. Płacić trzeba i już. Z art. 57 ust. 7 prawa budowlanego nie wynika wprawdzie, na kogo w takiej sytuacji nakłada się karę. Jednak orzecznictwo i doktryna są zgodne. To inwestor ponosi odpowiedzialność, chyba że okaże się, że korzystano z mieszkań wbrew jego woli.