Mieszkania także dla klientów instytucjonalnych

Około 50 proc. mieszkań sprzedawanych przez deweloperów kupują klienci, którzy nie posiłkują się kredytami. Część z nich nabywa lokale z myślą o zarabianiu na wynajmie. Są to wciąż klienci indywidualni – rynek inwestorów instytucjonalnych nie jest jeszcze w Polsce rozwinięty, szlaki przeciera BGK ze swoim Funduszem Mieszkań na Wynajem.

Przy rozgrzanym popycie ze strony detalu deweloperzy nie są zresztą szczególnie zainteresowani sprzedażą większych pakietów mieszkań. Przy takich transakcjach nabywcy oczekują bowiem dyskonta. Mimo to nie brakuje spółek, które nawiązują współpracę z dużymi nabywcami lub samodzielnie wchodzą w obszar zarządzania lokalami na wynajem.

Na zewnątrz...

Spółka Echo Investment na koniec marca w projektach w przygotowaniu miała 3,36 tys. lokali – to o aż 71 proc. więcej niż rok wcześniej. Z tego 1,14 tys. to mieszkania w projektach przygotowywanych dla platformy wynajmu, którą pod szyldem Resi 4 Rent tworzą akcjonariusze Echo Investment – Griffin Real Estate oraz amerykańskie fundusze Oaktree i Pimco.

Konkretne decyzje jeszcze nie zapadły, trwają rozmowy w sprawie warunków transakcji. Przedstawiciele dewelopera zapewniają, że nawet gdyby z jakichkolwiek powodów do współpracy nie doszło, lokale zostaną sprzedane w tradycyjnej formule.

Z kolei Vantage Development ma na koncie współpracę z BGK. Deweloper w latach 2015–2016 sprzedał tej instytucji 271 mieszkań, w tym z flagowego projektu, osiedla Promenady Wrocławskie. Spółka nie wyklucza kolejnych tego typu transakcji.

...i na własny rachunek

Murapol, jeden z największych deweloperów mieszkaniowych, pracuje nad powołaniem własnej struktury zarządzającej mieszkaniami na wynajem. Będzie ona podstawą do utworzenia FIZAN, a może i REIT.

– Zamierzamy wprowadzić do naszej oferty wynajem mieszkań jesienią. Całość procesów operacyjnych zapewniających sprawne funkcjonowanie tego segmentu naszej działalności, będzie skupiona w spółce Major Facility Management – mówi Michał Sapota, prezes Murapolu. – Tegoroczny plan sprzedaży około 4 tys. mieszkań obejmuje lokale skierowane wyłącznie do klientów zewnętrznych. Mieszkania, które wprowadzimy do funduszu, będą stanowiły oddzielną pulę. W pierwszym etapie, czyli jesienią, planujemy zgromadzić 1 tys. mieszkań w portfelu. W trzy lata moglibyśmy powiększyć tę liczbę do 4–5 tys. – dodaje.

Menedżer podkreśla, że duża skala pozwoli zmitygować ryzyka, z jakimi borykają się inwestorzy z kilkoma lokalami w portfelach, np. przejściowy brak najemcy, konieczność doglądania interesu przy relatywnie niskiej stopie zwrotu.

Z kolei J.W. Construction stawia na aparthotele, czyli formułę pośrednią między mieszkaniami na wynajem a klasyczną usługą hotelową. Częścią takich mieszkań deweloper zarządza samodzielnie – stworzył w tym celu markę Apartamenty Varsovia, a część trafi do portfeli innych operatorów lub klientów indywidualnych. J.W. Construction realizuje tego typu inwestycję m.in. na warszawskiej Woli, równolegle z budową mieszkań na sprzedaż w klasycznej formule deweloperskiej.

Oba rodzaje mieszkań będą się mieścić w tym samym budynku. – Osiedle Bliska Wola jest wielofunkcyjne i wszystko zostało zaprojektowane tak, aby zapewnić mieszkańcom maksymalny komfort użytkowania. Lokale apartamentowe będą posiadały odrębne wejścia, klatki schodowe, windy i recepcje – wyjaśnia Małgorzata Ostrowska, członek zarządu J.W. Construction.