Nowe biura z bezpośrednim dostępem do metra

PHN jest zainteresowany utworzeniem REIT-u. Jakie korzyści dla firmy i akcjonariuszy daje ta formuła? Jakiego rodzaju aktywa mogłyby się znaleźć w takim funduszu? 

Utworzenie REIT-u daje przede wszystkim możliwość finansowania zakupu nieruchomości za pośrednictwem emisji akcji, a nie długiem. Ponadto formuła umożliwiłaby pozostawienie struktury akcjonariatu PHN w obecnym kształcie (prawie 70 proc. kontroluje Skarb Państwa – red.). Dodatkowo REIT jest w pełni bezpieczną formułą, a PHN jako spółka z większościowym udziałem Skarbu Państwa zapewniałaby dodatkowe bezpieczeństwo i pewność inwestycji.

Do REIT-u z całą pewnością mogłyby zostać włączone najnowocześniejsze aktywa biurowe klasy A naszej grupy, gwarantujące stabilne przepływy z najmu i regularną wypłatę dywidendy. Przewidujemy, że mogłyby to być 3 - 5 nieruchomości o wartości około 150 - 200 mln zł każda. 

Jaki jest obecnie udział biur klasy A w portfelu PHN i jaki jest pożądany poziom docelowy? 

Dysponujemy blisko 70 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A, co stanowi około 21 proc. w całym portfelu. Na tę wartość składają się dwa projekty zrealizowane przez nas - Foksal i Domaniewska Office Hub w Warszawie oraz dwa biurowce kupione w ubiegłych latach - Andersia Business Center w Poznaniu i Alchemia II w Gdańsku.

Zgodnie z założeniami strategicznymi do 2023 r. powierzchnia klasy A ma wzrosnąć do ponad 280 tys. mkw. To bardzo ambitny plan, dlatego też intensyfikujemy naszą działalność deweloperską. 

Czy w najbliższym czasie można się spodziewać zakupu kolejnych biurowców do portfela? 

Oczywiście jako spółka giełdowa wszelkie tego typu informacje musimy udostępniać zgodnie z przepisami. Mogę tylko powiedzieć, że bardzo dokładanie obserwujemy rynek i przeglądamy najatrakcyjniejsze oferty, szukając perełek. Potencjał mamy duży, bo zgodnie ze strategią mamy możliwość, by na akwizycje przeznaczyć 700 mln zł. 

Trwa wyburzanie starego budynku z portfela PHN, przy Rondzie ONZ w Warszawie. Powstanie tam wasza flagowa inwestycja, wieżowiec biurowy PHN Tower o powierzchni najmu rzędu 40 tys. mkw. Jaki jest harmonogram tej inwestycji? 

Niewątpliwe wieżowiec przy ul. Świętokrzyskiej 36 będzie wizytówką PHN. Z całą pewnością to jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji, która pozostała do zabudowy w ścisłym centrum Warszawy, dlatego w możliwie najlepszy sposób chcemy wykorzystać potencjał tej nieruchomości. Projekt będzie stanowić o nowej jakości i innowacyjności, którą jako grupa zamierzamy dostarczać na rynek w segmencie biur.

Niezwłocznie po zakończeniu rozbiórki i uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę rozpoczniemy prace budowlane. Nie jest tajemnicą, że harmonogram inwestycji determinowany jest przez pozyskanie decyzji administracyjnych, na co nie mamy wpływu.

Analizujemy możliwość zwiększenia powierzchni najmu, chcemy uzyskać możliwie najbardziej funkcjonalne plany pięter w wysokościowej części budynku. Ponadto wybieramy doradcę komercyjnego i zleciliśmy przygotowanie projektu budowy łącznika ze stacją II linii metra w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. PHN Tower będzie jednym z nielicznych budynków z bezpośrednim dostępem do metra w Warszawie. 

W stolicy dynamicznie przybywa biur, czy jesteście spokojni o wynajem nowego, tak dużego obiektu? 

Rzeczywiście, aktywność budowlana w stolicy jest wysoka, jednak równie wysokie jest zapotrzebowanie na nowe biura, a nowo dostarczana na rynek powierzchnia jest przez niego absorbowana. Duża podaż na warszawskim rynku biurowym przewidywana jest w 2019 r. Oddanie do użytkowania PHN Tower jest wstępnie zaplanowane na 2022 r., a eksperci rynku nieruchomości przewidują już wtedy niższą podaż. Zakładamy również pozyskanie umów pre-let (przedwstępnych umów najmu – red.) na średnim poziomie 40- 60 proc., co zapewni nam komfort realizacji inwestycji, a przyszłym najemcom umożliwi swobodę wyboru powierzchni oraz jej konfigurację, co przy wynajmowaniu powierzchni biurowej stanowi bardzo ważny element.

Niekwestionowalnym atutem tej inwestycji jest jej lokalizacja - w samym centrum warszawskiego Centralnego Obszaru Biznesu, tuż przy Rondzie ONZ. 

Planujecie też budowę nowego biurowca vis a vis leciwego Intraco. Na jakim etapie jest ta inwestycja? 

W sierpniu wybraliśmy biuro architektoniczne, które zaprojektuje biurowiec. Realizację projektu planujemy na II połowę 2018 r. i zakładamy, że pierwsi najemcy wprowadzą się w drugiej części 2020 r. Przyjęliśmy już koncepcję projektu, który zakłada powstanie około 12 tys. mkw. powierzchni najmu. 

Stare Intraco straszyło wskaźnikiem pustostanów, miało zostać zburzone, a jednak udało się do niego przyciągnąć najemców. Jaki jest przepis na drugie życie tak starego obiektu?

Intraco to przede wszystkim świetna lokalizacja w pobliżu centrum Warszawy. Nasi najemcy cenią sobie przede wszystkim możliwość dogodnego dojazdu dzięki bliskiej odległości stacji metra Dworzec Gdański oraz sieci komunikacji miejskiej. Duże znaczenie ma także możliwość swobodnej aranżacji wnętrz dostosowanej do indywidualnych potrzeb najemców. Nie bez znaczenia jest oczywiście atrakcyjne podejście cenowe, które oferujemy najemcom.

Na rynku działa bardzo dużo firm, które nie koniecznie są zainteresowane wynajmem nowoczesnej powierzchni klasy A, a kluczowe znaczenie ma dla nich lokalizacja. Dlatego Intraco jest dla nich doskonałą propozycją. W planach mamy także modernizację recepcji, jesteśmy w trakcie wyboru koncepcji. 

Ze względu na duży portfel nieruchomości „pozlepiany” z wielu innych portfeli bolączką PHN jest jakość nieruchomości i wskaźnik pustostanów. Jak to się zmienia? 

Intensywnie pracujemy nad zmniejszeniem poziomu pustostanów, to jeden z czynników wyznaczających efektywność naszych działań. Przypomnę tylko, że w momencie obejmowania przez mnie funkcji, czyli ponad półtora roku temu, średni stan pustostanów w budynkach pozostających w portfelu grupy wynosił około 27 proc. Dzięki intensyfikacji działań sprzedażowych i usprawnieniu pozyskiwania najemców poziom spadł do 19,1 proc. na koniec I półrocza. Oczywiście przed nami jeszcze wiele do zrobienia, ale biorąc pod uwagę, że średni poziom pustostanów dla warszawskiego rynku biurowego rośnie i na koniec I półrocza wynosił ponad 14 proc., to spadek w przypadku naszego portfela oznacza bardzo dobry trend. Zgodnie z naszymi zamierzeniami strategicznymi w 2018 r. chcemy być być poniżej średniej rynkowej.

W skład portfela grupy wchodzi obecnie ponad 140 nieruchomości, które weszły do naszych zasobów w wyniku konsolidacji spółek należących do Skarbu Państwa. Jednym ze strategicznych wyzwań stojących przed nami jest optymalizacja portfela. Zakładamy m.in. sprzedaż aktywów znajdujących się w nieatrakcyjnych lokalizacjach lub takich, gdzie mimo działań naprawczych rentowność jest poniżej oczekiwanego poziomu.

Inwestycje PHN to nie tylko biura, ale i hotele. Na jakim etapie są inwestycje w tym segmencie? 

Rynek hotelowy nie jest naszym kluczowym segmentem działalności, ale chcemy wykorzystać tereny w naszym zasobie jak najlepiej. Dlatego rozpoczęliśmy wyburzenia budynku przy al. Wilanowskiej 372 w Warszawie, w bezpośrednim sąsiedztwie Galerii Mokotów. Wstępny harmonogram zakłada rozpoczęcie budowy hoteli pod marką Residence Inn oraz Moxy, w oparciu o licencję Marriott International, na II kwartał 2018 r. Po rozbiórce istniejącego budynku w I kwartale 2018 r. będą trwały prace związane z przygotowaniem infrastruktury zewnętrznej. Otwarcie hoteli planowane jest w 2020 r. Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę jest w toku.

W maju podpisaliśmy również list intencyjny z Chopin Airport Development dotyczący możliwości nawiązania ewentualnej współpracy - Chopin Airport Development jako profesjonalny zarządzający, a my jako inwestor. 

Korzystacie też z hossy w segmencie magazynowym. Macie około 900 tys. mkw. zidentyfikowanych działek pod zabudowę logistyczną. Jakie macie plany w tym obszarze? 

Na początku lipca odbyło się spotkanie z prezesem The Perot Companies - Rossem Perotem Jr., na którym omawialiśmy naszą współpracę przy realizacji projektu Hillwood & PHN Pruszków, a także możliwości podjęcia dalszych wspólnych przedsięwzięć. Zdecydowaliśmy się wspólnie z Grupą Hillwood zbudować park logistyczny Hillwood & PHN Pruszków zlokalizowany w podwarszawskim Parzniewie. Inwestycja obejmie 6 budynków o łącznej powierzchni około 95 tys. mkw. na 22-ha terenie. Współpraca układa się bardzo dobrze, a projekt realizowany jest zgodnie z harmonogramem, dzięki czemu na przełomie września i października nastąpi przekazanie nowobudowanych obiektów najemcom. 

Jak idzie współpraca z państwowymi spółkami w zakresie najmu powierzchni? 

Jesteśmy oczywiście otwarci na wszelką współpracę, w tym w szczególności ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa. Na bieżąco staramy się reagować na wszelkie potrzeby tych podmiotów, oferując nasze produkty i usługi. Prowadzimy rozmowy z przedstawicielami firm i liczymy na pozytywny finał negocjacji, o czym niezwłocznie będziemy informować. 

A jeśli chodzi o wspólne projekty inwestycyjne, np. z KGHM? 

My ze swojej strony zrobiliśmy wszystko, aby nawiązać ścisłą współpracę ze spółką KGHM TFI przy realizacji projektu joint-venture we Wrocławiu. Naszą intencją jest realizacja wspólnego projektu biurowego, co niewątpliwie miałoby pozytywny wpływ na rozwój dolnośląskiego rynku nieruchomości oraz stworzyłoby możliwości konkurowania spółek z udziałem Skarbu Państwa z zagranicznymi podmiotami. Na chwilę obecną czekamy na decyzję zarządu KGHM TFI.