Zmiany w ustanawianiu odrębnej własności

Ustawą z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości dalej jako KZN (DzU z 2017 r., poz. 1529) zmieniono ustawę o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 1892). Dodano:

- w art. 2 po ust. 1 ust. 1a w brzmieniu:

„1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne";

- w art. 7 ust. 3 w brzmieniu:

„3. W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta, starosta";

- w art. 11 ust. 3 w brzmieniu:

„3. Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a, sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości".

W ogólnym ujęciu zmiana polega na ustaleniu kryteriów dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz niedopuszczalności ustanowienia w jednorodzinnym budynku mieszkalnym więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Jeśli chodzi o kryteria, to wymienia je ust. 1a dodany do art. 2 u.w.l., który mimo niefortunnej redakcji pozwala przyjąć, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nie zależy od kumulatywnego spełnienia przewidzianych kryteriów. Wystarczy spełnienie jednego z nich, przy czym obowiązuje hierarchia zastosowania, co oznacza że kryterium drugie można stosować, dopiero gdy nie wchodzi w grę pierwsze, a więc, gdy brakuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak sobie radzili deweloperzy

Pierwsze kryterium zgodności ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może być trudne do zastosowania. Jak pokazuje praktyka, niektóre plany w ogóle nie zawierają kryteriów ustanawiania odrębnej własności lokali, a niektóre dopuszczają ustanowienie w domu jednorodzinnym czterech samodzielnych lokali mieszkalnych.

W stanie prawnym obowiązującym do 10 września 2017 r. art. 3 pr. bud. (tekst jedn. DzU z 2017 r., poz. 1332) stanowił, że przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tworzący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku. Mimo to powszechną praktyką, przede wszystkim niektórych deweloperów i firm budowlanych, było występowanie o wydanie pozwolenia na budowę domu wielorodzinnego na terenie objętym zabudową jednorodzinną albo zgłaszanie budowy dużego obiektu jednorodzinnego (zwłaszcza że przepisy nie określają górnej granicy dopuszczalnej powierzchni), po czym wprowadzanie w projekcie zmiany umożliwiającej wydzielenie kilku odrębnych lokali. Po zakończeniu budowy kolejną czynnością był wniosek do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, z załączeniem, zgodnie z art. 2 ust. 5 u.w.l., rzutu kondygnacji z zaznaczonymi np. kilkoma czy kilkunastoma lokalami i w konsekwencji uzyskanie zaświadczenia o samodzielności zaznaczonych na rzucie lokali, a tym samym ustanowienie ich odrębnej własności.

Powstaje pytanie, czy starosta przed wydaniem zaświadczenia miał obowiązek sprawdzenia, czy przedmiotowe lokale są w domu jednorodzinnym. Na pytanie to należy udzielić odpowiedzi przeczącej, a podstawę do takiej odpowiedzi daje przepis art. 2 ust. 3 u.w.l. w brzmieniu obowiązującym do 10 września, w myśl którego spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia, a wymaganiami z ust. 2 jest tylko stwierdzenie, czy lokal spełnia przesłanki samodzielności.

Ustawodawca zlecił to stronom

Należy podkreślić, że w tym przedmiocie nowelizacja nie wprowadza żadnych zmian, ponieważ art. 2 ust. 3 u.w.l. nie został zmieniony, także zatem od 11 września 2017 r. starosta ma tylko obowiązek stwierdzić w zaświadczeniu, czy lokal spełnia warunki technicznej samodzielności. Można mieć jednak wątpliwości, czy taka była intencja ustawodawcy, czy nie słuszniej byłoby poszerzyć obowiązek starosty o badanie zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy itd. liczby wydzielonych lokali. Jednakże wykładnia literalna dodanego ust. 1a do art. 2 u.w.l. prowadzi do wniosku, że adresatem tej normy nie jest starosta, lecz strony uczestniczące w ustanawianiu odrębnej własności lokalu, notariusze oraz sądy wieczystoksięgowe i sądy orzekające o zniesieniu współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. To te podmioty mają obowiązek od 11 września 2017 r. sprawdzać, czy liczba lokali jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i kolejnymi decyzjami. Zgodnie z systemową zasadą wykładni przepisów podstawowe znaczenie ma wykładnia literalna, a dopiero gdy ta prowadzi do wyników niedających się pogodzić z racjonalnym działaniem ustawodawcy, należy sięgać do innych metod wykładni, np. celowościowej, funkcjonalnej. Wskazane byłoby, aby tę niezgodność stwierdzić już na początku czynności koniecznych do skutecznego ustanowienia odrębnej własności lokali, a nie dopiero na końcu, np. w postępowaniu sądowym o dokonanie wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej. Nie można jednak wykluczyć, że ustawodawca rozważał kompetencje starosty do badania zgodności z planem liczby wydzielonych lokali i zdecydował nałożyć ten obowiązek na strony uczestniczące w ustanawianiu odrębnej własności lokalu. Dlatego zmiana adresata normy ust. 1a art. 2 u.w.l. wymaga interwencji ustawodawcy. Zanim jednak do tego dojdzie, notariusz przed sporządzeniem umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz sąd, orzekając o zniesieniu współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, mają obowiązek sprawdzić, czy liczba lokali jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i kolejnymi decyzjami.

Niezbędny jest wypis

W jaki sposób to ustalić? Dane te nie wynikają z rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków ( tekst jedn. DzU z 2016 r., poz. 1034), a zawiera je załącznik do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), (DzU z 2002 r. nr 18, poz. 170), która jest usystematyzowanym wykazem obiektów budowlanych. Notariusz oraz sąd powinni zatem zażądać przedłożenia przez strony wypisu z kartoteki budynków danego obrębu ewidencyjnego. Zgodnie z § 24 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków rejestr budynków jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych, którymi zgodnie z § 63 ust. 1 tego rozporządzenia są m.in.: klasa budynku według PKOB oraz główna funkcja budynku. Oznacza to, iż wypis z kartoteki budynków zawiera informację, czy budynek jest budynkiem jednorodzinnym, w którym są dwa odrębne lokale (klasa 1121 PKOB ) czy też trzy lub więcej ( klasa 1122 PKOB). Tym samym za głównego adresata normy z art. 2 ust. 1a u.w.l. uznać należy notariusza sporządzającego akt notarialny, w którym ustanawiana jest odrębna własność lokalu, a następnie sąd wieczystoksięgowy oraz sąd orzekający o zniesieniu współwłasności.

Zaświadczenie starosty nie jest konieczne, jeśli odrębną własność lokali ustanawia sąd w orzeczeniu znoszącym współwłasność lub dokonującym działu spadku, gdyż do dokonania tej oceny może skorzystać z opinii biegłego (tak SN w orzeczeniu z 13 marca 1997 r., III CRN 14/97, OSNC 1997, nr 8, poz. 115). Jeżeli natomiast odrębną własność ustanawia się w formie umowy notarialnej, to zaświadczenie takie musi być przedłożone notariuszowi i powinno być dołączone do wniosku, który notariusz przesyła do sądu wieczystoksięgowego (por. orzeczenie SN z 3 października 2000 r. I CKN 40/00, niepubl.).

Helena Ciepła jest doktorem nauk prawnych, sędzią SN w stanie spoczynku

Mirosława Pytlewska-Smółka jest doktorem nauk prawnych, wykładowcą Uczelni Łazarskiego

Warunki Zabudowy i Zagospodarowania

Ustawą z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości dalej jako KZN (DzU z 2017 r., poz. 1529) zmieniono ustawę o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 1892). Dodano:

- w art. 2 po ust. 1 ust. 1a w brzmieniu:

Pozostało 97% artykułu