Mocny wzrost kosztów uderzy w rentowność deweloperów

Sprzedaż mieszkań w Polsce bije rekordy. W odpowiedzi na wspierany niskimi stopami procentowymi i dobrą sytuacją gospodarczą popyt deweloperzy wprowadzają kolejne inwestycje. Poza firmami działającymi na rynku od lat są inwestorzy chcący skorzystać z dobrej koniunktury. Spółki biją się o grunty, a inwestycyjna ofensywa oznacza także nie tyle wzrost płac i cen, ile coraz trudniejszy dostęp do siły roboczej i niektórych materiałów. Spiętrzenie projektów oznacza również dłuższy czas oczekiwania na pozwolenia administracyjne.

Silne zwyżki

W tej chwili deweloperzy muszą mocno się napocić, by kupić nadającą się do szybkiego zagospodarowania działkę po dobrej cenie.

– Ceny gruntów, w zależności od lokalizacji, wzrosły w ciągu ostatnich 12–18 miesięcy od 30 do 70 proc. Początek zwyżek notujemy, odkąd w mediach zaczęło być głośno o budowlanym boomie – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Ronson Development.

– Udział gruntu w kosztach projektu deweloperskiego wynosi 20–25 proc. wobec 15 proc. wcześniej – powiedział na niedawnej konferencji wynikowej Dariusz Blocher, prezes Budimeksu, największego na warszawskiej giełdzie koncernu budowlanego, który ma własną spółkę deweloperską. Według szacunków Budimeksu w ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty rosły w tempie dwucyfrowym, np. stali o 19 proc., betonu o 14 proc., cementu o 10 proc., a transportu o 10–15 proc. Koszty pracy elektryków wzrosły o 16 proc., zbrojarzy o 14 proc., a w przypadku robót specjalistycznych (kanalizacja, gaz, wodociągi) o nawet 20–30 proc.

Prezes Murapolu, jednego z czołowych deweloperów działających także w mniejszych miastach, przyznaje, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty realizacji wzrosły zauważalnie.

– Sytuacji tej sprzyja zauważalna już teraz ograniczona dostępność pracowników budowlanych, co zostanie spotęgowane przez zbliżające się uruchomienie dużych projektów infrastrukturalnych – mówi Michał Sapota. – Poziom kosztów robocizny w dużej mierze zależy od zakresu prac, lokalizacji, dostępności pracowników, a przede wszystkim terminu realizacji inwestycji, co jest związane z sezonowością w branży budowlanej. Przykładowo w I połowie br. odnotowaliśmy wzrost kosztów robocizny o 1,4 proc. w stosunku do poziomu z początku 2016 r. Jednak w II połowie br. aprecjacja sięgnęła już ponad 17 proc. wobec tego samego okresu w 2016 r. – wylicza.

Szef Murapolu widzi jeszcze większą dynamikę w przypadku wzrostu cen materiałów budowlanych. – W ostatnich miesiącach odnotowujemy jeszcze większe zwyżki, spowodowane m.in. problemem z dostępnością. Na niektóre towary jak stal, wełna czy płyty OSB trzeba czekać dwa–trzy miesiące. Zmiana cen materiałów budowlanych waha się od 3 do nawet 30 proc. i zależy od rodzaju i dostępności danego produktu. Wzrosła również cena transportu materiałów – średnio o 10 proc. w stosunku do poziomu z początku br. – mówi Sapota.

– Obserwujemy ciągły popyt na grunty inwestycyjne w największych miastach w Polsce. Opierając się na naszych doświadczeniach, możemy szacować wzrost na 10–20 proc. na głównych rynkach, tj. Warszawie, Trójmieście czy Wrocławiu. W mniejszych ośrodkach wzrost jest kilkuprocentowy – mówi Dariusz Krawczyk, prezes Polnordu. – Odnotowaliśmy też wzrost cen usług budowlanych, spowodowany m.in. wzrostem cen robocizny. Sygnały z rynku wskazują, że wynagrodzenia fachowców zwiększyły się nawet o 30 proc. Udział robocizny w cenie kompleksowej usługi budowlanej to około 33 proc. Tak radykalna podwyżka płac na budowach ma więc dziesięcioprocentowe odbicie w cenie całej usługi – dodaje.

Firmy posiłkują się, zatrudniając pracowników z Ukrainy czy Białorusi, ale prezes Blocher zaznacza, że to źródło powoli się wyczerpuje.

Wyniki pod presją

Deweloperzy chwalą się dziś marżami rzędu 24–35 proc. na poziomie brutto ze sprzedaży i kilkunastu procent na poziomie netto w skali roku. Trzeba jednak pamiętać, że firmy księgują wyniki z kilkunastomiesięcznym przesunięciem (sprzedaż odbywa się często na etapie dziury w ziemi, a w rachunku zysków i strat wykazywana jest w chwili oddania mieszkania klientowi). W przyszłości można się więc spodziewać pogorszenia rentowności. Zwłaszcza że ceny mieszkań rosną w tempie jednocyfrowym.

Pytania o czynniki ryzyka dla trwającego boomu mieszkaniowego najczęściej dotyczą popytu. To jednak problemy z podażą mogą wpłynąć na przerwanie trendu.