W przypadku mieszkań w TBS/SIM to kryterium dochodów jest wyższe. Dla singla będzie to, powiedzmy, 8 tys. zł brutto, dla pary – 9 tys., a rodziny – 10 tys. zł. Takie gospodarstwa mogłyby się starać o kredyt. Będą mogły jednak wybierać: albo małe mieszkanie na własność, z ratą kredytu 3–4 tys. zł miesięcznie, albo wynajem większego lokalu w TBS/SIM z czynszem 1–1,5 tys. zł. Koszty partycypacji w modelu TBS będzie można sfinansować tanim kredytem.
Ile tych mieszkań na tani wynajem powstanie? Lewica przed wyborami obiecywała ich 300 tys. Były wiceminister rozwoju z tej partii Krzysztof Kukucki mówił o 100 tys.
Możemy powiedzieć, że 1 mld zł to ok. 5 tys. mieszkań. Jeśli dostaniemy finansowanie w pełnej kwocie przewidzianej w projekcie ustawy, uwzględniającej nowe limity, w 2025 r. mogłyby się rozpocząć budowy 20 tys. mieszkań, w 2026 r. – 25 tys., a w 2030 – już ponad 35 tys. Dzisiejsze limity pozwalają na wybudowanie tylko tych 5 tys.
Czy Polacy, którzy zamieszkają w mieszkaniach społecznych, będą je mogli przejąć na własność?
Mieszkania społeczne powinny zostać w rękach państwa. Państwo musi mieć zasób lokali dla rodzin, których nie stać na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku. Program budownictwa społecznego z regulowanym czynszem ma przecież rozwiązywać problemy społeczne. Jeśli sytuacja najemcy lokalu społecznego w TBS czy SIM poprawia się na tyle, że może sobie pozwolić na zakup mieszkania, to wynajmowane powinien zwolnic, by mogła z niego skorzystać gorzej sytuowana rodzina, która rzeczywiście potrzebuje wsparcia.
Mamy tu rozbieżność z Ministerstwem Funduszy, które postuluje, by najemca mieszkania z zasobów TBS mógł je wykupić. Takie rozwiązanie spowoduje jednak, że to mieszkanie zniknie z zasobów społecznych. A przecież nie będziemy w stanie go odtworzyć, czyli wybudować, nawet jeśli wrócą do nas całe koszty (a nie do końca tak jest). Nie da się przecież wybudować jednego mieszkania. Musielibyśmy postawić cały blok.
Ponoszony przez państwo koszt budowy mieszkania społecznego czy komunalnego jest trzy albo czterokrotnie wyższy niż suma dopłat do zakupu mieszkania na kredyt „Na start”. Nie po to budujemy takim kosztem mieszkania społeczne, by je potem wypuszczać na wolny rynek.
Im wyższa kwota publicznych pieniędzy wydanych na mieszkania określonego rodzaju, tym niższe koszty poniesie osoba, która z nieruchomości korzysta.
Jakie to koszty?
Średni koszt, jaki poniesie budżet państwa na wybudowanie 60-metrowego mieszkania komunalnego to ok. 450 tys. zł (80 proc. kosztów budowy w ramach programu BSK) plus grunt z zasobu publicznego (niższe koszty będą przy remoncie gminnego pustostanu. Takie inwestycje także są finansowane z budżetu państwa w 80 proc.). A czynsz za taki 60-metrowy lokal komunalny w Warszawie to ok. 997 zł, we Wrocławiu – 905, w Szczecinie – 679, a w Kielcach – 703 zł. To stawki maksymalne, zwykle gminy stosują znacznie niższe.
Koszt 60-metrowego czynszowego lokalu społecznego (TBS/SIM) to średnio 300 tys. zł (koszt dopłat do preferencyjnego kredytu z BGK plus grant na pokrycie 45 proc. kosztów budowy w ramach programu BSK), do tego grunt z zasobu państwa. Maksymalny czynsz za taki lokal w Warszawie to 1992 zł, w Kielcach – 1406 zł.
Dopłaty do kredytu „Na start” na takie mieszkanie w ciągu dziesięciu lat pochłoną maksymalnie 120 tys. zł. Rata preferencyjnego kredytu, za który rodzina z jednym dzieckiem kupiłaby 60-metrowe mieszkanie w stolicy to 4930 zł, w Kielcach – 2076 zł.
Dla porównania rata kredytu rynkowego (annuitet) to 5836 zł w Warszawie i 3151 zł w Kielcach.
Wyraźnie widać, ile dopłaca państwo w zależności od formy budownictwa. Najwięcej kosztuje nas budownictwo komunalne, gdzie czynsze są najniższe. Niemało kosztują nas też TBS-y. Skoro jako państwo wydajemy na mieszkanie 300 tys. zł, to chyba nie po to, by je potem sprzedawać.
Od samych zapowiedzi mieszkań nie przybędzie. Żeby budować więcej, trzeba mieć grunty. Wspieranie podaży poprzez uwolnienie ziemi to trzeci filar waszego programu. Ile tej ziemi i gdzie chcecie uwolnić?
Pierwsza rzecz to uwolnienie gruntów rolnych w miastach pod budownictwo mieszkaniowe. To ok. 900 tys. hektarów w całej Polsce. Na tych terenach mogłyby powstawać i mieszkania deweloperskie, i społeczne. W Krajowym Zasobie Nieruchomości (działki były przeznaczone m.in. pod „Mieszkanie +”) jest ok. 180 nieruchomości o powierzchni ok. 800 ha. Nie jest to imponujący zasób, ale część to bardzo atrakcyjne grunty.
Jeśli chodzi o ziemię spółek Skarbu Państwa, to przygotowujemy przepisy, które zobowiążą je do sporządzenia wykazu terenów. Zebranie danych jest możliwe, ale musimy mieć podstawę prawną.
Czy grunty Skarbu Państwa będą mogli zabudowywać deweloperzy?
Nie. Na tych terenach chcemy budować mieszkania społeczne. Chcemy pomóc gminom, oferując im preferencyjny kredyt z BGK na budowę infrastruktury, czyli uzbrojenie terenów, które będą tego wymagały.
Za uruchomienie inwestycji na takim gruncie będzie premia. Gminy wsparte takim kredytem będą mogły szybko przygotować działkę pod budownictwo społeczne. Deweloperzy będą się mogli starać o tę ziemię, pod warunkiem że nie będzie innych chętnych.
I te trzy filary programu mieszkaniowego: tanie kredyty, tanie mieszkania na wynajem i część wspierająca podaż mieszkań, są już przygotowane?
Kładziemy na stół kompleksowy, uzupełniający się wzajemnie program mieszkaniowy. Każdy jego element jest równie ważny. Nie upieramy się tylko przy tanich kredytach. Polacy muszą mieć szansę, ale i wybór. W tym tygodniu zaprezentujemy program na posiedzeniu Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów.
Co potem?
Projekt ustawy o społecznych formach i rozwoju mieszkalnictwa, czyli ten dotyczący budownictwa społecznego, przyjął już Komitet Stały Rady Ministrów. Na posiedzenie Rady Ministrów trafi więc pewnie we wrześniu. To pójdzie na pierwszy ogień.
