Według szacunków GUS w sierpniu deweloperzy w całej Polsce ruszyli z budową 14 tys. mieszkań, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Zauważalny jest kilkuprocentowy spadek względem ostatnich – choć rekordowych w końcu – miesięcy. W okresie styczeń–sierpień rozpoczęło się stawianie 116,8 tys. lokali, o 52 proc. więcej niż w osłabionym lockdownem analogicznym okresie 2020 r. W sierpniu deweloperzy uzyskali zielone światło na postawienie 16,1 tys. mieszkań, również o kilka procent mniej względem wcześniejszych miesięcy. Od stycznia do sierpnia uzyskali zgodę na budowę 142 tys. lokali, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej.

Popyt kontra podaż

– Według GUS w sierpniu rozpoczęto budowę mniejszej liczby mieszkań niż w poprzednim miesiącu, podobna sytuacja była z liczbą mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie. Mimo że te wyniki wpisują się w łagodny trend spadkowy obserwowany w ostatnich miesiącach, to na tle rezultatów z minionych lat pozostają wysokie – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE. – W przypadku lokali rozpoczynanych będziemy mieć zapewne do czynienia z jeszcze dwoma aktywnymi miesiącami przed zimowym spowolnieniem. Trudno jednak spodziewać się nowych rekordów. W bieżącym roku deweloperzy zwiększyli swoje rezerwy o ponad 25 tys. mieszkań na pozwoleniach, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Jednak ze względu na duży popyt można oczekiwać, że nadal będą energicznie pozyskiwać nowe pozwolenia, zwłaszcza dla gruntów w lokalizacjach o największym niedoborze oferty – dodaje. Zwraca uwagę, że mimo dobrych wyników budownictwa mieszkaniowego w skali kraju, w niektórych miejscowościach deweloperzy mają problem z zaspokojeniem popytu.

Mikulska zaznacza, że wciąż działają silne czynniki generujące popyt, na czele z niskimi stopami procentowymi i stosunkowo wysoką inflacją. – W najbliższym okresie popyt może być ograniczany przez rosnące ceny mieszkań, obawy przed wzrostem stóp procentowych i, jak w przypadku Warszawy, ograniczoną ofertę. Ewentualne zawirowania w światowej gospodarce mogą wpłynąć na rynek mieszkaniowy w Polsce, jednak musiałyby silnie uderzyć w fundamenty popytu lub nastroje konsumenckie – ocenia ekspertka.

– Bardzo trudno doszukiwać się czynników wewnętrznych, które stanowiłyby większe zagrożenie dla rynkowej prosperity, ale przypadek spółki Evergrande coraz bardziej spędza sen z powiek inwestorom na całym świecie, wywołując coraz silniejsze turbulencje na globalnym rynku kapitałowym – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. – Co gorsza, sytuacja do złudzenia zdaje się przypominać upadek Lehman Brothers, przy analogicznie rozgrzanych do czerwoności rynkach nieruchomości na całym świecie. Cała nadzieja w chęci neutralizacji sytuacji kryzysowej przez chińskich decydentów. Jeśli do takowej nie dojdzie i spełni się scenariusz upadłości, z pewnością odczują to rynki, choć nie sposób już teraz precyzyjnie ocenić skali ewentualnych strat – przyznaje.

Będzie drożej

Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, mówi, że w scenariuszu bazowym należy zakładać kontynuację wzrostu cen mieszkań w granicach 10 proc. w perspektywie roku z uwagi na kilka czynników. To wysoki popyt napędzany niskimi stopami – a te nie powinny się zmienić co najmniej do połowy 2022 r. Stąd, zważywszy na podwyższoną inflację, część popytu będą stanowić zakupy z intencją ochrony wartości oszczędności. To także wciąż nienadążająca podaż i rosnące koszty działek i wykonawstwa, we znaki dadzą się normy dotyczące efektywności energetycznej budynków (weszły w 2021 r.).

Z drugiej strony analitycy zwracają uwagę na czynniki mogące łagodzić wzrost cen mieszkań: pogorszenie dostępności lokali (szybszy wzrost cen mieszkań niż dochodów), nadal niepewna sytuacja na rynku najmu oraz ewentualne podwyżki stóp procentowych.

Według analityków PKO BP scenariusz pesymistyczny wiąże się z wcześniejszymi podwyżkami stóp procentowych – już w II połowie tego roku – z uwagi na szybko rosnącą inflację. Elementem pesymistycznego scenariusza jest też niepewność siły kolejnej fali epidemii, a także niekorzystne zmiany w makroekonomicznym otoczeniu zewnętrznym.