Własność po latach

Bez umowy notarialnej czy innego aktu potwierdzającego własność samoistny posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem po 20 latach nieprzerwanego posiadania w dobrej wierze lub po latach 30, jeżeli był w złej wierze.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada rzeczą tak jak właściciel. Dlatego nie jest takim posiadaczem i nie nabędzie własności przez zasiedzenie najemca (lokator), dzierżawca ani korzystający z niej bezpłatnie na podstawie umowy użyczenia zawartej, choćby ustnie, z właścicielem.

Posiadacz nie może zaliczyć do zasiedzenia okresu, w którym np. mieszkał w domu z jej właścicielem, bo nie było to posiadanie samoistne.

[srodtytul]Bez notariusza [/srodtytul]

W dobrej wierze jest osoba, która z przyczyn usprawiedliwionych nie wie, że nie jest właścicielem. W praktyce takie sytuacje zdarzają się wyjątkowo. Tak może być np. wtedy, gdy ze względu na niezgodność między sytuacją faktyczną a dokumentami ktoś zajmuje część gruntu, którego właścicielem jest jego sąsiad. Trzeba podkreślić, że nie jest posiadaczem w dobrej wierze osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy kupna, tj. bez zachowania formy aktu notarialnego. W takiej sytuacji musi liczyć się z tym, że jako posiadacz w złej wierze może się stać przez zasiedzenie właścicielem kupionego domu czy placu dopiero po 30 latach nieprzerwanego posiadania.

[srodtytul]Przez dziedziczenie [/srodtytul]

Wielu posiadaczy nie dożywa do upływu zasiedzenia, okres ich posiadania będą jednak mogli przejąć spadkobiercy. To samo dotyczy kolejnych nieformalnych nabywców. Jeżeli np. po osobie zmarłej w 1996 r., która w 1985 r. bez wizyty u notariusza weszła w posiadanie gruntu, przejął go jej syn jako spadkobierca, to ten stanie się właścicielem w 2015 r. Trzydziestoletni okres zasiedzenia obowiązuje także wówczas, gdy drugi posiadacz jest wprawdzie w dobrej wierze, ale poprzednik wszedł w jego posiadanie w złej wierze.

Możliwe jest nabycie przez zasiedzenie udziału we współwłasności, np. jeśli ktoś kupił bez notariusza udział spadkobiercy w gruncie wyodrębnionym w wyniku nieformalnego podziału spadku.

Nie jest dopuszczalne zasiedzenie części nieruchomości wyodrębnionych tymczasowo do użytkowania. Po takim podziale bowiem współwłaściciele pozostają nadal współposiadaczami samoistnymi całej nieruchomości. Słowem, taki tymczasowy podział nie może się stać podstawą do nabycia własności przez poszczególnych współwłaścicieli.

[srodtytul]Wspólnie z innymi [/srodtytul]

Możliwe jest natomiast nabycie przez zasiedzenie współwłasności. Jeśli np. brat i siostra czy wspólnicy kupili nieformalnie (bez notariusza) na spółkę plac, to po 30 latach jako współposiadacze w złej wierze staną się jego współwłaścicielami. Jeżeli w taki sposób kupili ją małżonkowie, których łączy wspólność majątkowa, to nieruchomość wejdzie do ich majątku wspólnego.

Można się stać przez zasiedzenie właścicielem lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności, np. samodzielnego mieszkania w domu wielorodzinnym. Osoba, która np. wprowadziła się do takiego mieszkania, nawet bez zgody właściciela (bo np. wyjechał za granicę i przestał się mieszkaniem interesować), i ma je nieprzerwanie 30 lat, po upływie tego okresu staje się jego właścicielem. Nie wchodzi natomiast w rachubę zasiedzenie jednego z kilku pokoi takiego mieszkania. Pokój nie jest bowiem nieruchomością, która po upływie wymaganego okresu posiadania mogłaby się stać przedmiotem odrębnej własności innej osoby.

Przez zasiedzenie można nabyć też prawo użytkowania wieczystego oraz służebność, jeśli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, np. z utwardzonej drogi.

[ramka][b]Według starych przepisów [/b]

Sąd orzeka zasiedzenie według stanu posiadania z daty, w której termin zasiedzenia upłynął. To ważne dla tych, którzy weszli w posiadanie nieruchomości bez aktu notarialnego przed wielu laty. Do 1 października 1990 r. obowiązywały bowiem krótsze niż teraz okresy zasiedzenia. Dla posiadaczy w złej wierze okres zasiedzenia wynosił wówczas 20 lat, a dla posiadaczy w dobrej wierze – dziesięć lat. Jeśli więc ktoś stał się samoistnym posiadaczem nieruchomości w złej wierze w 1968 r., to nabył ją przez zasiedzenie już w 1988 r. Jeśli wszedł w jej posiadanie w złej wierze w 1971 r., stał się jej właścicielem w 2001 r., a jeżeli wszedł w posiadanie np. w 1989 r. – będzie nim w 2019 r. [/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

[mail=i.lewandowska@rp.pl]i.lewandowska@rp.pl[/mail][/i] [ramka] [srodtytul]Czytaj też